胡國(guó)平++韋春麗

摘要在當(dāng)前保障性住房供給與需求矛盾不斷加深的背景下，研究保障對(duì)象對(duì)保障性住房的租賃或購(gòu)買(mǎi)的需求特征及其關(guān)鍵影響因素，具有較強(qiáng)的必要性與現(xiàn)實(shí)意義。本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查方式獲取城市中心城區(qū)受保障對(duì)象的需求特征數(shù)據(jù)，從保障對(duì)象住房需求的視角，分析影響保障性住房租賃或購(gòu)買(mǎi)選擇的相關(guān)因素。文中構(gòu)建了Logit模型，并檢驗(yàn)各因素對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇的影響關(guān)系及強(qiáng)度。結(jié)果顯示：①住區(qū)環(huán)境、個(gè)體特征、家庭特征、住房特征等四大類(lèi)因素對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇產(chǎn)生顯著的影響；②住區(qū)環(huán)境中，教育資源、交通配套設(shè)施等是影響保障性住房租購(gòu)選擇的關(guān)鍵指標(biāo)，這些關(guān)鍵指標(biāo)的改善，將會(huì)使保障對(duì)象更傾向于購(gòu)買(mǎi)保障房而不是租賃；③個(gè)體特征中，性別與年齡對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇影響最大，相比男性、年輕人，女性、年長(zhǎng)者更傾向于購(gòu)買(mǎi)保障性住房而不是租賃；④家庭特征方面，人口數(shù)量多、經(jīng)濟(jì)收入高等特征的家庭更愿意選擇購(gòu)買(mǎi)保障房，但家庭人口數(shù)量的影響大于家庭經(jīng)濟(jì)收入；⑤住房特征中，居住穩(wěn)定性對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇影響最大，其次是保障性住房準(zhǔn)入政策合理性、住房面積及戶(hù)型，這些因素的改善，都將提高保障對(duì)象對(duì)保障性住房做出購(gòu)買(mǎi)的決策。因此，提供多形式、多條件的保障性住房，才能滿足不同保障對(duì)象的租賃或購(gòu)買(mǎi)的需求。設(shè)置合理的保障性住房準(zhǔn)入條件，構(gòu)建科學(xué)合理規(guī)范的保障性住房供給標(biāo)準(zhǔn)和住房保障運(yùn)行機(jī)制，才能使迫切需要租購(gòu)保障房的家庭從中受益。

關(guān)鍵詞保障對(duì)象；保障性住房；住房租購(gòu)選擇

中圖分類(lèi)號(hào)F062.9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1002-2104（2017）07-0120-08DOI：10.12062/cpre.20170404

隨著保障制度的不斷完善，保障性住房的建設(shè)為中低收入家庭解決住房困難問(wèn)題起到了積極作用。但是，供需結(jié)構(gòu)失衡、貧困小區(qū)形成、受保對(duì)象放棄租賃或購(gòu)買(mǎi)保障性住房、夾心層產(chǎn)生等一系列問(wèn)題也進(jìn)一步突顯。在以往保障性住房需求的研究中，大多學(xué)者從需求規(guī)模、供給模式及制度政策等角度出發(fā)，鮮有學(xué)者從保障對(duì)象需求角度，實(shí)證研究保障性住房的租購(gòu)需求。因此，本文基于保障對(duì)象住房需求角度，以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)研究影響保障性住房租賃與購(gòu)買(mǎi)選擇的關(guān)鍵因素。期望通過(guò)研究，證實(shí)個(gè)體特征、家庭特征、住房特征及住區(qū)環(huán)境等因素對(duì)保障對(duì)象在保障性住房租賃與購(gòu)買(mǎi)的影響關(guān)系，進(jìn)一步揭示保障性住房需求特征與規(guī)律。同時(shí)能使政府進(jìn)一步明確政策導(dǎo)向，構(gòu)建更科學(xué)合理規(guī)范的保障性住房供給標(biāo)準(zhǔn)，提高保障性住房的有效供給。

1文獻(xiàn)綜述

住房需求不僅包括住房服務(wù)需求、住房特定特征需求、租房與買(mǎi)房住房租購(gòu)選擇需求，還包括家庭居住區(qū)位選擇需求。保障性住房是政府通過(guò)直接出資建設(shè)、收購(gòu)或提供補(bǔ)貼等方式為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房?？梢哉f(shuō)，保障性住房是政府在供給側(cè)實(shí)施住房保障的一種方式，它具有有別于商品房的特殊屬性。住房租購(gòu)選擇研究始于20世紀(jì)80年代，發(fā)展至今初步形成了的理論框架。根據(jù)研究理論體系，大致可分為三個(gè)方向，Megbolugbe等[1]、Goodman[2]，Diaz[3]、Zhou[4]、Arnott[5]等基于成本費(fèi)用視角的新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論；Lancaster等[6]、Henderson等[7]、Ioannidis等[8]基于特征價(jià)格視角的新效用理論；以及Clark等[9]在方法上的離散選擇理論等。

1.1租房租購(gòu)選擇的影響因素

住房租購(gòu)選擇研究視角包括：宏觀與微觀視角、主觀與客觀視角、經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)視角、供給與需求視角及權(quán)屬選擇等多種層面。宏觀因素包括稅收政策和信貸政策、政府補(bǔ)助政策、住房保障等特殊政策及通貨膨脹、利率變動(dòng)等方面。微觀因素包括住房特征、房?jī)r(jià)因素、家庭人口特征及其生命周期因素、收入與財(cái)富等家庭經(jīng)濟(jì)特征因素及戶(hù)主心理特征因素等。

1.1.1政策因素

宏觀層面上，影響住房租購(gòu)選擇的因素主要包括：稅收政策和信貸政策、政府補(bǔ)助政策及住房保障等特殊政策因素。Lineman等[10]認(rèn)為購(gòu)房者的限制政策制約居民的購(gòu)房。Haran等[11]研究發(fā)現(xiàn)，抵押保險(xiǎn)的限制條款降低住房需求者的購(gòu)房概率。Seiko等[12]對(duì)日本租者保護(hù)法案研究發(fā)現(xiàn)，家庭成員少且非戶(hù)籍未結(jié)婚居民更傾向于租賃有固定租賃期限的房子。

1.1.2供給側(cè)因素

供給側(cè)對(duì)住房租購(gòu)需求的影響因素主要是住房自身的特征，如面積、戶(hù)型、房齡、使用年限及區(qū)位環(huán)境等。住房面積對(duì)購(gòu)房有正向影響，住房環(huán)境比較擁擠的區(qū)域住房自有率比較低。Vasanen[13]研究發(fā)現(xiàn)區(qū)位、房屋質(zhì)量、小區(qū)物業(yè)及環(huán)境等因素直接影響住房租購(gòu)選擇行為。Morrow等[14]證實(shí)公共服務(wù)設(shè)施資源情況對(duì)住房租購(gòu)選擇也存在一定影響。馮皓等[15]通過(guò)經(jīng)驗(yàn)證據(jù)與政策含義分析了教育是購(gòu)買(mǎi)住房的關(guān)鍵影響因素。

1.1.3需求側(cè)因素

需求側(cè)對(duì)住房租購(gòu)選擇的影響因素主要有：人口統(tǒng)計(jì)特征、家庭特征（包括家庭人口結(jié)構(gòu)、生命周期因素）、戶(hù)主心理特征及經(jīng)濟(jì)因素。Clark等[9]、Morrow等[14]進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)：年齡、家庭結(jié)構(gòu)等家庭人口統(tǒng)計(jì)特征，以及生育、結(jié)婚等個(gè)體生命周期突發(fā)事件等因素對(duì)租購(gòu)選擇具有重要的影響。而性別、職業(yè)、文化程度等個(gè)體特性對(duì)住房租購(gòu)選擇的影響效果，Somerville[16]、Dawkins[17]、Groot[18]、Li[19]、Carter[20]等人的研究結(jié)果則不一致。

家庭特征包括家庭人口結(jié)構(gòu)、生命周期及經(jīng)濟(jì)收入等因素。Clark等[9]研究發(fā)現(xiàn)：當(dāng)個(gè)體年齡變大、結(jié)婚、形成家庭時(shí)，更傾向于自有住房，而諸如通脹、貸款利率等市場(chǎng)因素對(duì)住房選擇影響也較大。Mok[21]通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，將生命周期作為內(nèi)生變量時(shí)，持久收入對(duì)住房消費(fèi)影響不顯著。

戶(hù)主心理特征主要包括個(gè)人偏好及未來(lái)預(yù)期等因素。虞曉芬[22]對(duì)杭州市居民的住房租購(gòu)選擇研究發(fā)現(xiàn)，心理歸屬感對(duì)住房租購(gòu)選擇具有顯著的影響。

Henderson等[7]分析住房租購(gòu)選擇的影響因素，研究表明，居民由租房者轉(zhuǎn)換成購(gòu)房者最重要的影響因素是收入、財(cái)產(chǎn)和住房?jī)r(jià)格。Groot等[18]、Worthington[23]研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前收入因素是影響居民住房租購(gòu)選擇的主要因素。

住房租購(gòu)選擇模型的研究涉及多角度、多方面，研究方法也不盡相同。根據(jù)研究模型方法區(qū)分，大致包括數(shù)理模型、兩階段模型、線性概率模型、Logit模型和Probit模型。更多地，如Goodman等[2]、Zhou[4]、Li[19]、Carter[20]、虞曉芬[22]、Hernandez[24]等則主要采用Logit和Probit等離散選擇模型。

1.2保障性住房租購(gòu)選擇研究

國(guó)外學(xué)者在保障性住房領(lǐng)域關(guān)注的重點(diǎn)主要是政府的保障房政策對(duì)住房需求的影響，Susin[25]、Laferrere[26]、Phang[27]、Leung等[28]指出住房?jī)?yōu)惠券、租金補(bǔ)貼政策等有助于家庭改善住房條件。國(guó)內(nèi)學(xué)者側(cè)重研究保障性住房制度的完善。陳勁松[29]綜合分析了世界發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)與不足，提出我國(guó)住房保障制度應(yīng)實(shí)施救濟(jì)模式。陳淮[30]指出住房保障的目的是幫助那些在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下無(wú)力自行解決住房問(wèn)題的群體，住房保障制度應(yīng)該是包含一系列政策措施的保障體系。陳杰[31]提出了公租房“三位一體”的組織框架和運(yùn)營(yíng)方式，提倡政府采取先租后買(mǎi)的保障措施。也有部分學(xué)者如郭菂等[32]，從保障性住房特征方面對(duì)保障性住房需求因素的影響進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)保障性住房供給的空間特征與低收入群體居住空間、大規(guī)模拆遷安置等因素之間的關(guān)系，而空間布局問(wèn)題主要表現(xiàn)在遠(yuǎn)離就業(yè)、交通不便、服務(wù)設(shè)施差、居作分離等方面。

此外，鑒于實(shí)物保障過(guò)程中存在的諸多問(wèn)題，余勁等[33]提出了貨幣補(bǔ)貼保障方式。但貨幣補(bǔ)貼效果受到補(bǔ)貼范圍和補(bǔ)貼規(guī)模的影響，兩種補(bǔ)貼方式在經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租賃房上的效果不同，以及兩種補(bǔ)貼方式在經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)租賃保障性住房制度中都存在差異。郭玉坤[34]指出不能單一運(yùn)用某一種補(bǔ)貼方式等，應(yīng)該根據(jù)保障對(duì)象收入與住房情況的不同給予不同的補(bǔ)貼方式。

2保障性住房租購(gòu)選擇模型構(gòu)建

在總結(jié)以往住房租購(gòu)選擇影響因素研究成果的基礎(chǔ)上，綜合考慮了保障對(duì)象住房需求的特性及保障性住房特征，從需求角度歸納了影響保障性住房租購(gòu)選擇的主要方面，分別包括：個(gè)體特征、家庭特征、保障性住房特征及住區(qū)環(huán)境等四個(gè)部分。進(jìn)而構(gòu)建各類(lèi)特征的指標(biāo)體系，進(jìn)行初步假設(shè)。最后，對(duì)比分析各類(lèi)計(jì)量模型的適用性，最終構(gòu)建了保障對(duì)象保障性住房租購(gòu)選擇Logit模型。

2.1變量選取與假設(shè)

保障對(duì)象的住房需求屬于剛性需求；保障性住房租購(gòu)選擇的可能性是在經(jīng)濟(jì)及其他約束條件下，對(duì)住房剛性需求效用最大化的決策過(guò)程。保障性住房租購(gòu)選擇變量的選取即要考慮一般性住房租購(gòu)選擇的影響因素，同時(shí)又要考慮到保障對(duì)象的特征、保障性住房建筑特征及保障供給政策等保障性住房相關(guān)因素的特性。

2.1.1個(gè)體特征

由于不同群體之間的消費(fèi)觀、價(jià)值觀及行為模式千差萬(wàn)別，因此不同個(gè)體間的差異將影響其住房租購(gòu)選擇。本文選擇了年齡、學(xué)歷和工作年限變量以考察保障對(duì)象的購(gòu)房能力，選擇保障對(duì)象單位性質(zhì)以考察福利分房制度取消后單位性質(zhì)對(duì)保障對(duì)象住房選擇是否仍起決定性的作用。選取學(xué)歷水平作為控制變量，考察保障對(duì)象文化程度對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇的影響。

2.1.2家庭特征

隨著家庭人口結(jié)構(gòu)、家庭經(jīng)濟(jì)特征的變化，居民住房租購(gòu)選擇決策也將隨之變化。借鑒以往研究成果，本文選取家庭人口總數(shù)、家庭收入變量衡量家庭特征對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇的影響。

2.1.3住房特征

保障性住房特征既包括住房面積、戶(hù)型、住房質(zhì)量等建筑特征因素，也包括準(zhǔn)入條件設(shè)置與保障性居住穩(wěn)定性等住房保障制度安排等特征。

2.1.4住區(qū)環(huán)境

住區(qū)環(huán)境主要是指除了住房本身以外的交通便利性、交通成本、通勤便利性等區(qū)位屬性，教育資源、配套設(shè)施及居住環(huán)境等綜合性因素。

2.2模型選擇與設(shè)定

在變量選取與假定的基礎(chǔ)上，首先對(duì)比分析了三種常用的二元離散變量模型，最終構(gòu)建了保障性住房租購(gòu)選擇Logit模型。保障性住房租購(gòu)選擇模型的被解釋變量為二元離散變量。當(dāng)保障對(duì)象選擇購(gòu)買(mǎi)保障性住房的時(shí)候，住房租購(gòu)選擇的值為1，否則為0。具體模型設(shè)置如下：

其中，tenure表示被解釋變量保障性住房租購(gòu)選擇；sex表示保障對(duì)象的性別，job表示保障對(duì)象的工作單位性質(zhì)，workyears表示保障對(duì)象參加工作的時(shí)間，education表示保障對(duì)象的學(xué)歷，age表示保障對(duì)象的年齡，income表示家庭年收入，affordability表示家庭住房可支付能力，popul表示家庭總?cè)丝?，area表示住房面積，policy表示保障準(zhǔn)入條件設(shè)置，conwork表示上班便利性，qual表示住房質(zhì)量，trafac表示交通配套設(shè)施，edufac表示教育資源配套，resista居住穩(wěn)定性，sev表示小區(qū)物業(yè)，regienvi表示周邊環(huán)境。下腳標(biāo)i代表被調(diào)查對(duì)象。

3模型回歸及結(jié)果分析

3.1數(shù)據(jù)來(lái)源與變量指標(biāo)設(shè)定

變量指標(biāo)設(shè)定基于需求側(cè)的保障性住房租購(gòu)選擇影響因素實(shí)證研究需要大量微觀數(shù)據(jù)支持。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家具有完善的可供學(xué)者使用的住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)；因此住房租購(gòu)選擇研究體系較為完善?，F(xiàn)階段，我國(guó)并沒(méi)有公開(kāi)供研究者使用的住房微觀數(shù)據(jù)。因此，國(guó)內(nèi)基于微觀層面的住房需求研究很少。本文主要使用了某市中心城區(qū)保障性住房需求調(diào)查的相關(guān)數(shù)據(jù)。根據(jù)某市保障性住房申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，保障對(duì)象是家庭年收入10萬(wàn)元以下，且人均住房建筑面積不足22 m2或單身居民年收入5萬(wàn)元以下且個(gè)人住房建筑面積不足16 m2的戶(hù)籍居民。有效樣本數(shù)988份。

具體變量體系主要包括：個(gè)體特征（含年齡、性別、單位性質(zhì)、學(xué)歷及工作年限等因子）、家庭特征（含家庭收入、家庭人口總數(shù)）、保障性住房特征（含面積、戶(hù)型、質(zhì)量、居住穩(wěn)定性及準(zhǔn)入條件設(shè)置）及住區(qū)環(huán)境（含交通配套、上班便利性、通勤方式、區(qū)位、周邊環(huán)境、教育資源配套、小區(qū)物業(yè)）等四個(gè)部分。解釋變量既含有連續(xù)變量、有序變量，也有虛擬變量。根據(jù)理論分析及實(shí)際調(diào)查結(jié)果，選取變量指標(biāo)體系如表1。

3.2回歸模型的選擇

本文采用Stata13.1統(tǒng)計(jì)軟件，依次加入個(gè)體特征、家庭特征、住房特征及住區(qū)環(huán)境特征等各個(gè)維度的解釋變量，對(duì)比分析不同維度對(duì)模型的回歸效果。再根據(jù)模型回歸效果，選取最優(yōu)回歸模型進(jìn)行實(shí)證結(jié)果分析（見(jiàn)表2）。通過(guò)對(duì)比下面五個(gè)回歸模型發(fā)現(xiàn)，除了個(gè)體特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住區(qū)環(huán)境特征等維度上的解釋變量在一定程度上顯著影響了保障對(duì)象的保障性住房租購(gòu)選擇。但單一維度回歸模型在模型的整體擬合效果與預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性都不及模型5。說(shuō)明全部加入個(gè)體特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住區(qū)環(huán)境特征等維度上的指標(biāo)體系能更好地解釋保障對(duì)象租賃或購(gòu)買(mǎi)保障性住房的選擇過(guò)程。因此，本文最終選擇模型5進(jìn)行保障性住房租購(gòu)選擇影響因素實(shí)證結(jié)果分析。

3.3回歸結(jié)果分析

模型設(shè)定檢驗(yàn)及擬合優(yōu)度檢驗(yàn)結(jié)果表明，模型設(shè)定合理且整體擬合效果較好。進(jìn)一步地對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行分析，

結(jié)果顯示，除了學(xué)歷水平、住房質(zhì)量、上班便利性、周邊環(huán)境及小區(qū)物業(yè)等變量的系數(shù)不顯著外，其余系數(shù)前的符號(hào)都具有實(shí)際意義并在5%的顯著性水平下。

從影響方向上看，與保障性住房租購(gòu)選擇存在顯著正向關(guān)系的解釋變量有：年齡、性別、工作年限、家庭人口總數(shù)、家庭年收入、保障性住房戶(hù)型、面積、居住穩(wěn)定性、教育資源、交通配套資源等。住房可支付能力及保障性住房政策合理性與保障性住房租購(gòu)選擇則負(fù)相關(guān)。

（1）個(gè)體特征維度上，年齡（age）的回歸系數(shù)為0.460，P值為0.000，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響效果。即年齡越大，保障對(duì)象越可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房。性別（sex）的回歸系數(shù)為0.687，P值為0.000，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響。即女性購(gòu)買(mǎi)保障性住房的可能性大于男性。工作年限中，參加工作在3年及3年以

內(nèi)（workyears1）的回歸系數(shù)為1.435，P值為0.013，在0.05

的顯著性水平下與保障性住房租購(gòu)選擇正相關(guān)；參加工作超過(guò)3年（workyears2）的回歸系數(shù)為0.774，P值為0.064，在0.1的顯著性水平下與保障性住房租購(gòu)選擇正相關(guān)。相對(duì)于無(wú)業(yè)者而言，與用人單位簽訂工作時(shí)間長(zhǎng)、具有持久收入的保障對(duì)象越可能購(gòu)買(mǎi)保障房。此外，其中相對(duì)于

失業(yè)者，在政府企事業(yè)單位工作（job1），在一般職員與自由職業(yè)（job2）的保障對(duì)象租賃保障性住房的可能性更大。其回歸系數(shù)分別為-1.153、-0.803。

學(xué)歷水平（education）對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇并無(wú)顯著影響。其原因可能是：一方面，保障對(duì)象學(xué)歷水平在高中以下居多，高中學(xué)歷的子樣本與初中以下的子樣本沒(méi)有顯著差異；另一方面，大學(xué)學(xué)歷以上保障對(duì)象大多為剛畢業(yè)大學(xué)生，其經(jīng)濟(jì)收入水平低，租賃保障房則是其最佳選擇。

（2）家庭特征維度上，家庭人口數(shù)（popul）的回歸系數(shù)為0.792，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響。即家庭人口總數(shù)越多，購(gòu)買(mǎi)保障性住房的可能性越大。家庭年收入（income）的回歸系數(shù)是0.430，在0.01的顯著性統(tǒng)計(jì)水平下與保障性住房租購(gòu)選擇顯著正相關(guān)；即家庭年收入越高，保障對(duì)象越可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房。住房可支付能力（affordability）的回歸系數(shù)為-0.173，在0.05的顯著性統(tǒng)計(jì)水平下，對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇有顯著負(fù)向影響效果。分析其原因是，住房可支付能力不僅包含了家庭經(jīng)濟(jì)收入因素，也包含有住房?jī)r(jià)格因素。

（3）住房特征維度上，居住穩(wěn)定性（resista）的回歸系數(shù)為0.722，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響；即居住穩(wěn)定性越好，保障對(duì)象越可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房。保障性住房準(zhǔn)入條件設(shè)置合理性（policy）的回歸系數(shù)為-0.575，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著負(fù)向影響；即保障性住房準(zhǔn)入條件設(shè)置越合理，保障對(duì)象租賃保障性住房的可能性越大。保障性住房建筑面積（area）的回歸系數(shù)是0.330，在0.01的顯著性統(tǒng)計(jì)水平下與保障性住房租購(gòu)選擇顯著正相關(guān)；即保障性住房面積越大，保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的可能性越大。分析其原因可能是，一般保障性住房建筑面積具有嚴(yán)格限制，住房面積是反映住房舒適度的一個(gè)重要指標(biāo)。選擇較大面積住房的保障對(duì)象對(duì)居住的舒適度有更高的要求，更可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房。戶(hù)型（layout）的回歸系數(shù)為0.234，在0.05的顯著性水平下與保障性住房租購(gòu)選擇顯著正相關(guān)；即戶(hù)型越大，保障對(duì)象越可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房。住房戶(hù)型是反映住房舒適度的重要指標(biāo)之一。選擇較大戶(hù)型住房的保障對(duì)象對(duì)居住的舒適性要求更高，更可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房。

（4）住區(qū)環(huán)境維度上，教育資源配套指標(biāo)（edufac）的回歸系數(shù)為0.978，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響；即越重視教育資源，購(gòu)買(mǎi)保障性住房的可能性越大。交通配套資源（traffac）的回歸系數(shù)為0.698，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響；即保障對(duì)象越重視交通配套資源，越可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房。

3.4租購(gòu)選擇優(yōu)勢(shì)比分析

由上述回歸結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，Logit模型估計(jì)結(jié)果的系數(shù)是指數(shù)系數(shù)。根據(jù)模型回歸結(jié)果可以判斷解釋變量對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇的影響方向。優(yōu)勢(shì)比可以進(jìn)一步研究某事件在一個(gè)群體內(nèi)發(fā)生概率與不發(fā)生概率之間的比值（見(jiàn)表3）。根據(jù)優(yōu)勢(shì)比結(jié)果可以得出如下結(jié)論。

（1）個(gè)體特征中，女性購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是男性的1.99倍。年長(zhǎng)者更傾向于購(gòu)買(mǎi)保障性住房，其購(gòu)買(mǎi)保

障性住房的概率是低齡者的1.58倍。工作年限在3年及3年以?xún)?nèi)者的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是失業(yè)者的4.19倍。工作年限超過(guò)3年的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是失業(yè)者的2.17倍。在政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位工作的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是失業(yè)者的0.31倍。工作性質(zhì)為一般員工、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營(yíng)的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是失業(yè)者的0.45倍。

（2）家庭特征中，家庭人數(shù)超過(guò)平均水平的家庭，購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是家庭人數(shù)少的家庭的2.21倍。家庭年收入高的家庭，購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是家庭年收入低的家庭的1.54倍。

（3）保障性住房特征中，居住穩(wěn)定的保障對(duì)象更可能

購(gòu)買(mǎi)保障性住房，其購(gòu)買(mǎi)保障房的概率是居住不穩(wěn)定的保障對(duì)象的2.06倍。追求住房面積大的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是小面積需求對(duì)象的1.39倍。從戶(hù)型上看，追求套三的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是套一需求對(duì)象的1.26倍。保障性政策合理性提高，租賃保障性住房的可能性更大，評(píng)價(jià)保障性住房政策準(zhǔn)入條件合理的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是認(rèn)為政策準(zhǔn)入條件不合理的保障對(duì)象的0.56倍。

（4）住區(qū)環(huán)境特征中，重視教育資源的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是不重視教育資源的保障對(duì)象的2.66倍。重視交通配套的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是不重視的保障對(duì)象的2.00倍。

4結(jié)論與建議

4.1結(jié)論

通過(guò)研究，主要得出了如下結(jié)論：

（1）從整體上看，個(gè)體特征、家庭特征、保障性住房特征及住區(qū)環(huán)境等因素對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇均具有顯著影響。住區(qū)環(huán)境是影響保障性住房租購(gòu)選擇的關(guān)鍵因素；其次是個(gè)體特征、家庭特征。保障性住房特征對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇影響最弱。從細(xì)分指標(biāo)看，年齡、性別、家庭人口總數(shù)、家庭年收入、保障性住房戶(hù)型、面積、居住穩(wěn)定性、通勤方式、教育資源、交通配套資源等對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響效果。工作年限、住房可支付能力及保障性住房準(zhǔn)入政策合理性評(píng)價(jià)對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇顯著負(fù)向影響。其中，教育資源、家庭人口總數(shù)、交通配套是保障性住房租購(gòu)選擇的關(guān)鍵影響指標(biāo)。

（2）住區(qū)環(huán)境特征中，教育資源、交通配套設(shè)施是影響保障性住房租購(gòu)選擇的關(guān)鍵指標(biāo)。教育資源配套的回歸系數(shù)為0.978，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響。重視教育資源的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是不重視的2.66倍。交通配套設(shè)施指標(biāo)的回歸系數(shù)為0.698，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響。重視交通配套的保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)保障性住房的可能性是不重視的2.00倍。

（3）個(gè)體特征中，性別與年齡對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇影響效果最大。女性較男性更可能購(gòu)買(mǎi)保障性住房，女性購(gòu)買(mǎi)保障性住房的概率是男性的1.99倍。隨著年齡的增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)保障性住房的可能性增大。學(xué)歷水平與保障性住房租購(gòu)選擇沒(méi)有顯著影響關(guān)系。

（4）家庭特征中，家庭人口數(shù)量對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇的影響作用大于家庭經(jīng)濟(jì)收入。家庭人口總數(shù)的回歸系數(shù)為0.792，在0.01的顯著性水平下對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇具有顯著正向影響。即家庭人口總數(shù)越多，購(gòu)買(mǎi)保障性住房的可能性越大。

（5）保障性住房特征中，居住穩(wěn)定性對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇影響效果最大，其次是保障性住房準(zhǔn)入政策合理性、住房面積及戶(hù)型。

4.2建議

（1）加強(qiáng)教育資源、交通配套設(shè)施等住區(qū)環(huán)境建設(shè)，滿足保障對(duì)象生活配套需求。在現(xiàn)實(shí)生活中，保障性住房小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在不少問(wèn)題。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)保障性住房小區(qū)教育、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

（2）采取相對(duì)靈活的分配方式，適應(yīng)不同保障對(duì)象的住房需要。從本文結(jié)果可以看出，性別、年齡、工作年限等個(gè)體特征對(duì)保障性住房租購(gòu)選擇均有著重要的影響。保障性住房的保障對(duì)象雖然都是收入偏低、住房困難的居民，但他們的性別、年齡、工作年限、職業(yè)和對(duì)將來(lái)住房的需要都存在著較大的差異。目前，經(jīng)濟(jì)適用保障性住房只售不租，而住房二級(jí)市場(chǎng)又不發(fā)達(dá)，保障對(duì)象可負(fù)擔(dān)得起的租賃住房選擇余地非常有限。因此，應(yīng)采取相對(duì)靈活的保障性住房分配方式，適應(yīng)不同保障對(duì)象的保障性住房租購(gòu)需求。

（3）科學(xué)規(guī)范保障性住房供給標(biāo)準(zhǔn)，合理設(shè)置保障性住房準(zhǔn)入條件，確保最困難家庭盡快受益。保障性住房準(zhǔn)入條件設(shè)置合理，保障對(duì)象租賃保障性住房概率變大。由于我國(guó)保障性住房供給體系針對(duì)不同收入水平的保障對(duì)象采取不同的保障性住房政策，從而出現(xiàn)一些不屬于廉價(jià)租賃住房保障范圍又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房的“夾心層”。因此，構(gòu)建科學(xué)合理規(guī)范的保障性住房供給標(biāo)準(zhǔn)，有助于把有限的房源給真正需要的家庭。（編輯：劉呈慶）

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