席卷全國的樓市調(diào)控，遏制炒房潮同時(shí)，租房市場(chǎng)亦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

一線城市租金首降

今年3月以來，樓市調(diào)控席卷全國，據(jù)國際金融報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近60城出臺(tái)超150次調(diào)控政策。

在政策調(diào)控下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)，漲勢(shì)暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場(chǎng)不活躍的情況下，房屋租賃價(jià)格也開始出現(xiàn)下滑。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，上海房租指數(shù)結(jié)束了連續(xù)90個(gè)月的上漲行情，從今年1月開始延續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環(huán)比下滑20.89%。

成交凍結(jié)，部分業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租，一些地區(qū)租賃房源供大于求，帶動(dòng)租金小幅下行。

以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個(gè)月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

事實(shí)上，今年前5個(gè)月，上海二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)3次環(huán)比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數(shù)月報(bào)顯示，4月中原（上海）租金指數(shù)為238.2點(diǎn)，環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大，全市租金均價(jià)77.7元/平方米/月。

實(shí)際上，上海并非個(gè)案，北、上、廣、深四個(gè)一線城市的租金都在持續(xù)下降，而且都是金融危機(jī)以來首次。

證券時(shí)報(bào)分析，對(duì)于目前在四個(gè)一線城市買不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”們來說，房租出現(xiàn)首次下降顯然是條好消息，再與包租婆包租公談房租無疑就有了底氣。而在過去十幾年，多數(shù)時(shí)候房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房租也跟著上漲，某些時(shí)候房租漲幅超過了房?jī)r(jià)漲幅，這讓“x漂”們的生活壓力不小。

一線城市房租首降，不僅意味著供求關(guān)系發(fā)生變化，也意味著市場(chǎng)秩序在好轉(zhuǎn)。

三大因素推動(dòng)租金回落

針對(duì)一線城市房租回落情況，證券時(shí)報(bào)分析：

首先應(yīng)當(dāng)歸功于去年下半年開始的這一輪樓市治理。由于多個(gè)城市對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲采取了嚴(yán)厲調(diào)控措施，一方面讓不少房源“由售轉(zhuǎn)租”，為住房租賃市場(chǎng)增加了供給。

其次，一線城市重拳治理房屋中介市場(chǎng)，擠出了租金中人為添加的水分，也促使租金回歸真實(shí)水平。

另外，也要?dú)w功于建設(shè)公租房和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。公租房對(duì)一線城市房租下降的貢獻(xiàn)在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而2016年國辦下發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，顯然也對(duì)一線城市房租首降起到了一定積極推動(dòng)作用。

報(bào)道分析，一線城市房租首降只是一個(gè)開端，拉開了房租回歸合理水平的序幕。這是因?yàn)?，“房子是用來住的、不是用來炒的”已?jīng)成為樓市新定位，不管是臨時(shí)調(diào)控還是建立長效機(jī)制無疑都會(huì)圍繞這一新定位，當(dāng)房子不再被炒，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，這有利于穩(wěn)定租金乃至降低租金。

而且，一線城市均表態(tài)要加快增加住房土地供應(yīng)，即增加住房供給，有一部分新增房源將會(huì)轉(zhuǎn)化為租房供給。再看需求端，北上廣等特大型城市紛紛提出人口“天花板”的控制規(guī)劃目標(biāo)，這對(duì)租房需求會(huì)產(chǎn)生一定影響。當(dāng)未來供給增加而需求被控制，顯然為房租下降創(chuàng)造了有利條件。

還有，制度建設(shè)也在創(chuàng)造有利條件。比如說近日住建部公布的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，多處規(guī)定都有利于租金回歸合理，比如“租賃期限不得低于3年”、“出租人不得單方面提高租金”等規(guī)定，對(duì)于房租具有“穩(wěn)壓”乃至“降壓”的積極作用。

租金回落只是開始？

國際金融報(bào)援引第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算，一線城市租金回報(bào)率已經(jīng)降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個(gè)階段，即租金下跌、房?jī)r(jià)橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結(jié)對(duì)租金的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

百度公號(hào)為“心鎖米叔有料”發(fā)文稱，對(duì)于自住購房者而言，租售比的概念對(duì)自己購房影響不大，畢竟是自住，不是用來投資或放租的（其實(shí)也有影響，租售比是用來衡量房產(chǎn)泡沫的一種方法，當(dāng)租售比在不合理的區(qū)間內(nèi)時(shí)，就代表著自己花費(fèi)的費(fèi)用遠(yuǎn)高于房屋實(shí)際的價(jià)值）。

對(duì)于投資者而言，租售比的影響較大，在樓市火熱的時(shí)候，一些問題都被狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)所掩蓋，而當(dāng)大潮退散之后，問題才會(huì)一個(gè)個(gè)顯露出來。在房?jī)r(jià)一直無序上漲的時(shí)候，沒有人會(huì)去考慮租售比的問題，因?yàn)橘I過之后轉(zhuǎn)手再賣就能賺很大一筆。而當(dāng)限購、限售的時(shí)候，交易市場(chǎng)被條條框框的限制所鎖死，無法出手的房產(chǎn)就成了一直要往里面砸房貸的無底洞，轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，租金回報(bào)率低的可憐，而且頭上還有一個(gè)一直懸而未落的“房產(chǎn)稅”，這個(gè)時(shí)候才會(huì)明白那個(gè)看似無用的租售比的意義所在，它的存在，代表著房產(chǎn)正常價(jià)值的上限。

證券日?qǐng)?bào)分析，雖然說每個(gè)城市的人口、住房租賃市場(chǎng)有所不同，但也有相同之處，即在高房?jī)r(jià)影響下，房租水分普遍較大，如今房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市普遍調(diào)控房?jī)r(jià)治理中介，那么房租就極有可能下降。

北上廣深被認(rèn)為是樓市風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)這些城市房租開始下降，其他城市房租大概距離下降也不遠(yuǎn)了。

當(dāng)然，房租首降只是開始，能否降到合理水平還需要觀察。顯然有必要促使房租回歸合理，因?yàn)檫@不僅關(guān)乎住房租賃市場(chǎng)和樓市健康與否，也關(guān)系到民生負(fù)擔(dān)是否合理。而且租金下降有利于改變?nèi)说淖》坑^念，并能促進(jìn)“雙創(chuàng)”。要想租金回歸合理，關(guān)鍵在于制度建設(shè)和市場(chǎng)建設(shè)兩手都要抓，兩手都要硬。

延伸閱讀：

很多老百姓資產(chǎn)只剩下房子了……

作者：甘犁，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任。

中國家庭資產(chǎn)配置三大不合理

從家庭層面來講，中國家庭的資產(chǎn)配置有三個(gè)不合理的地方，或者說有三個(gè)地方跟主流國家比，差異性較大。

第一，房地產(chǎn)占比過大。中國房地產(chǎn)比例在家庭資產(chǎn)中比是68%。北京、上海則高達(dá)85%。老百姓富的或者窮的只剩下房子了，這個(gè)是顯然不合理的，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)而言也是一個(gè)大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

第二，家庭資產(chǎn)配置中的金融資產(chǎn)占比過小。目前金融資產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)比例中只占12%，美國是36%。中國金融資產(chǎn)本身在配置上的量是非常小的。

除此之外，根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)顯示，中國家庭資產(chǎn)配置的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出兩極化的態(tài)勢(shì)。要么是大量的家庭幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)，零風(fēng)險(xiǎn)；要么是家庭高風(fēng)險(xiǎn)，80%、90%的金融資產(chǎn)都在股票上。中等收益、中等回報(bào)的，混合類資產(chǎn)的配置很少。

這是不合理的，跟主流國家的資產(chǎn)配置也是不一樣的。這是一個(gè)非常需要我們行業(yè)、乃至國家重視的一個(gè)配置情況。簡(jiǎn)單來說，如果金融資產(chǎn)配置不合理，就一定會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，影響到消費(fèi)，影響到老百姓長期的進(jìn)步。

第三，總體借貸比例低。在中國，資產(chǎn)當(dāng)中有5%是負(fù)債，美國是15%，差了很多倍。負(fù)債比例低其實(shí)不是一件好事，所以才有企業(yè)政府要降杠桿，家庭要加杠桿的說法。

從社區(qū)金融本質(zhì)，看金融行業(yè)缺失

從社區(qū)金融本質(zhì)來說，這樣一個(gè)不發(fā)達(dá)的金融行業(yè)是因?yàn)椴粔蚴袌?chǎng)化，還是不夠公益化，還是我們監(jiān)管出了問題？

根據(jù)這些年的研究，結(jié)論非常明顯，就是不夠公益化。

為什么不夠公益化呢？這里面的核心問題是在于金融知識(shí)，根據(jù)全國范圍的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國老百姓的金融知識(shí)水平和發(fā)達(dá)國家比起來僅僅是初中生的水平，而發(fā)達(dá)國家則是大學(xué)生水平，差距非常大。

金融知識(shí)的缺乏也是百姓不直接買股票、買固收類的原因之一。

聯(lián)合高校開展公益講座，普及金融知識(shí)

聯(lián)合高校，結(jié)合社區(qū)活動(dòng)站開展公益金融小講座。

把這件事情作為社區(qū)金融的切入，通過公益做好知識(shí)的普及，使百姓對(duì)金融有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。這對(duì)社區(qū)金融的長期發(fā)展，對(duì)行業(yè)發(fā)展都是一個(gè)巨大的幫助和支持。

中國缺乏的不是市場(chǎng)，是公益，扎扎實(shí)實(shí)的公益，扎扎實(shí)實(shí)的把整個(gè)民族金融知識(shí)從初中生提高到高中生，再提高到大學(xué)生。