甄愛軍

在今年一季度，住宅租金收益率整體微幅下滑。受疫情影響，住宅租金水平可能會微幅下滑，在房價(jià)基本保持穩(wěn)定的前提下，租金收益率也有可能會隨之小幅回落。

一季度總體平穩(wěn)

2020年一季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個(gè)典型城市租金收益率為?2.4%，環(huán)比下降0.02%，同比下降0.08%。

何謂房屋租金收益率？這是一種關(guān)于房屋的年租金收入與房屋價(jià)值的比值，一直是衡量房產(chǎn)投資收益的重要指標(biāo)之一。通常情況下，租金反映房屋的使用價(jià)值，是市場的真實(shí)需求，因此也可以通過租金收益率來反映房租與房價(jià)的偏離度。

由于房價(jià)漲幅高于租金漲幅，所以導(dǎo)致租金收益率持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2020 年一季度，50 城租金由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲1.2%;房價(jià)同樣由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲?1.6%，房價(jià)漲幅仍略高于租金漲幅。

回顧歷史，2017 年三季度至今，租金收益率持續(xù)震蕩下降，但下降幅度相比?2016年二季度至2017 年三季度已經(jīng)大幅減緩。這主要是因?yàn)?2017 年三季度前房價(jià)過快上漲，從而導(dǎo)致租金收益率快速降低。而隨著2016年下半年開始的樓市調(diào)控，?2017 年三季度后房價(jià)漲幅出現(xiàn)震蕩收窄的情況。2018 年經(jīng)濟(jì)增速下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致租房需求減小，而同時(shí)樓市持續(xù)繁榮，部分城市租賃住房供應(yīng)量較大，但收入沒有增加，導(dǎo)致供大于求，租金下跌。

圖?近年來50 城租金收益率走勢圖

當(dāng)然，租金收益率下滑，還受到另外一個(gè)重要因素的影響，即住宅租賃市場供應(yīng)增大，導(dǎo)致租金上漲速度受到抑制。從供給上看，本輪房地產(chǎn)大牛市消化了大量住房庫存，其中有相當(dāng)一部分是投資持有并可以成為租房供給來源。此外，近3年來，政府支持租賃市場的發(fā)展，有相當(dāng)數(shù)量的租賃住房供給進(jìn)入市場，同樣增加了供給。

各城市表現(xiàn)各異

相比較而言，各個(gè)城市的表現(xiàn)不太一樣。

分不同等級城市來看，一線城市出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，2020 年一季度，4 個(gè)一線城市的平均租金收益率為?1.6%，環(huán)比下降?2%，同比下降7%;31 個(gè)二線城市平均租金收益率為?2.4%，環(huán)比增長?1%，同比下降?1%，同比降幅明顯收窄;15 個(gè)三線城市租金收益率為?2.6%，環(huán)比下降?1%，同比增長?3%，環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，同比由降轉(zhuǎn)增。

導(dǎo)致租金收益率波動(dòng)的原因各不相同。一線城市租金收益率下降的主要原因是房價(jià)出現(xiàn)上漲，而同時(shí)租金并無變化。二線城市租金收益率增長是由于租金有所回升，而房價(jià)保持穩(wěn)定。三線城市租金收益率下降是由于房租的漲幅小于房價(jià)漲幅。

整體來看，西部省會城市以及三四線城市租金收益率偏高，而一線城市及近年來房價(jià)上漲速度過快城市租金收益率則偏低。數(shù)據(jù)顯示，排名前五的城市分別為牡丹江（3.8%）、錦州（3.8%）、烏魯木齊（3.6%）、宜昌（3.4%）和桂林（3.3%），主要是弱二線城市和三線城市，近幾年房價(jià)整體漲幅不大，租金穩(wěn)步上漲，租金上漲幅度與房價(jià)上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

租金收益率最低的?5 個(gè)城市分別為廈門（1.2%）、深圳（1.3%）、三亞（1.3%）、青島（1.6%）和天津（1.6%）。這些城市有一個(gè)共同點(diǎn)，就是近幾年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于租金漲幅。以廈門為例，2015年以來房價(jià)漲幅巨大，積累了一定的泡沫，雖然近2年房價(jià)有所調(diào)整，但租金并未明顯上漲，相較房價(jià)漲幅可忽略不計(jì)，因此租金收益率從?2016 年二季度來一直維持在?50城中最低水平。

租金收益率可能進(jìn)一步降低

受疫情影響，未來租金收益率可能會進(jìn)一步下降。

長期以來，我國部分城市租金收益率較低，這主要是由于過去5年來房價(jià)漲幅過大，而租金上漲速度小于房價(jià)上漲速度所致。由于租金反映的是房屋的使用價(jià)值，是市場的真實(shí)需求體現(xiàn)，因此房價(jià)與租金背離，也在一定程度上說明房價(jià)確實(shí)存在泡沫。

國家調(diào)控樓市的決心未變，市場預(yù)期的改變有望導(dǎo)致租金收益率回升。2019 年?7 月?30 日中共中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，并在當(dāng)年12月12日中央經(jīng)濟(jì)工作會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”;12 月?23 日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議再提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。因此按照市場短周期規(guī)律，預(yù)計(jì)未來半年到一年內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將維持降溫態(tài)勢，而租金水平則不受調(diào)控影響而相對穩(wěn)定，在這種情況下，租金收益率有望緩慢抬升。

但新冠疫情的全球暴發(fā)，則可能會改變租金收益率的趨勢。疫情導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)接近停滯，全球經(jīng)濟(jì)衰退在所難免，中國經(jīng)濟(jì)也難以獨(dú)善其身，在外需疲軟的背景下，居民收入下降或?qū)?dǎo)致租金消費(fèi)和房價(jià)都有所下跌，其中房租屬于消費(fèi)活動(dòng)，受到的影響或更大，因此有可能導(dǎo)致租金收益率不僅難以上行，還可能會繼續(xù)下滑。

當(dāng)然，也不用擔(dān)心房價(jià)上漲而造成租金收益率下行的情形出現(xiàn)。在今年年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)對房地產(chǎn)市場造成了較大影響，部分城市出臺了延緩繳納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3 月，調(diào)控政策仍然以穩(wěn)為主，多地優(yōu)化人才落戶、人才購房等政策，而廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞等涉及放松調(diào)控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。在調(diào)控力度偏緊的大背景下，房價(jià)并不具備快速反彈的可能。因此在房價(jià)保持穩(wěn)定的前提下，租金水平會微幅下滑，租金收益率則隨之小幅回落。