祖玉波

【摘 要】自二十世紀九十年代以來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的政策，推動了我國房地產市場的活躍發(fā)展，也使得房地產投資持續(xù)快速的增長，同時使房地產開發(fā)事業(yè)地位顯著提高，逐漸成為了我國的國民經濟主導產業(yè)，在國民經濟中具有舉足輕重的地位。本文根據我國目前房地產業(yè)的營運資金管理特點與問題，總結提出了一些相對有效的資金管理對策，希望對幫助房地產企業(yè)強化營運資金管理有所幫助。

【關鍵詞】營運資金管理；房地產；總結與對策

一、前言

企業(yè)要想穩(wěn)步運行，就需要有充足的營運資金作為基礎。只有企業(yè)能夠充分利用營運資金，才能實現單位利益最大化。而營運資金在企業(yè)資金中具有最高的流動性，所以對其管理是資金管理的基礎。在一些特定的時間內，對于營運資金的管理水平直接決定了企業(yè)本身的獲利水平。然而目前大多數的企業(yè)對其管理方面都或多或少的出現了一些問題，給企業(yè)的獲利及其經濟效益都帶來了不小的影響，因此，如何采取措施解決房地產企業(yè)營運資金管理中出現的問題，成為了促使其良好發(fā)展的關鍵。。

二、運營資金的概念與特點

營運資金也稱為營運資本，其在概念方面可分為廣義與狹義兩方面。在狹義上，可以稱作凈營運資金，是指在特定的時間內企業(yè)的流動資產與流動負債之間的差額。從廣義上講，它指企業(yè)在流動資產上所投放的資金。營運資金主要反映的是一個企業(yè)在短時間內的償債能力。這個數值越大，則表明它償債的能力越強，當營運資金成為負數時，則表明該企業(yè)可能會隨時因為周轉不靈而中斷正常的運營活動。

營運資金是企業(yè)資產中最具獲利、流動性最強的一部分，而根據其本身經營與發(fā)展的實際要求，現有的房地產營運資金管理所存在的特征主要表現為：首先，其資金的來源較為單一，主要是由銀行等機構的貸款來支撐，自有資金比較少；其次，其流動資產的比例較其他企業(yè)高，這主要原因是房地產業(yè)不需要大型的生產設備、廠房等資產；最后，其流動負債在總負債中所占比例也較高，導致這個問題的主要原因是因為房地產業(yè)可以進行預售，而企業(yè)為了盡快的使資金回籠，很大一部分都采用了預售的方式，所得的收入都計入“預收賬款”之中。從而使得流動負債比大大的提高了。除此之外，還有一大特點是流動資產的周轉率低，其主要原因是因為房地產行業(yè)中產業(yè)鏈長、資金的循環(huán)周期長和資金的回籠速度慢等。

三、房地產企業(yè)運營資金管理中存在的問題

房地產企業(yè)的資金運營管理中存在著各種問題，阻礙著其穩(wěn)定發(fā)展。

1.房地產運營資金的結構不合理

通常來講，企業(yè)的負債率應保持在50%左右，合適的負債可以增加企業(yè)運營資金的數額，節(jié)約稅金，從而為企業(yè)帶來財務的杠桿收益。但是若是負債率太高，則企業(yè)隨時可能資金周轉不靈，甚至會有較大的破產風險，而在近幾年我國35個大中型的房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率達到了74.8%，比計劃高出近25%，如此高的比率非常不利我國從房地產的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產運營資金的周轉率較低

在現代經濟全球化的背景之下，房地產企業(yè)的日常經營變得越來越復雜，需求與產品也越來越多樣化。但是由于我國資金控制的技術手段落后，企業(yè)的應收賬款的周轉率低，而房地產企業(yè)中存貨周轉雖在不斷加快，卻也抵不上企業(yè)應收賬款周轉的速度，因此企業(yè)總資產周轉率也不斷降低。

3.房地產運營資金的控制不足

由于我國有很多房地產開發(fā)商的營運資金控制意識不強，手段也相對落后，缺乏科學性，甚至一些企業(yè)連預算概念都沒有，對于資金的使用都憑借自己的經驗，更加影響管理人員整體把控營運資金的難度，不利于企業(yè)資金的利用效率。

四、改進房地產資金管理的相關措施

1.提高對資金管理重要性的認識

提高對資金管理重要性的認識，對于房地產企業(yè)管理的意義十分重大。不僅需要在管理層面加強資金管理理念的融合，還需要將控制成本、降低投入產出比的思想向全體員工進行灌輸，將資金管理與成本控制的意識在工作的所有環(huán)節(jié)中貫徹。同時還需要不斷提高信息化建設，提升資金運動與流向的實時動態(tài)掌握水平，能夠盡早發(fā)現資金流動的潛在風險，及時發(fā)現并解決問題，確保資金管理的安全性。

2.改善資金管理的環(huán)境

房地產企業(yè)對于營運資金的管理應首先從房地產投資的決策入手。這是房地產營運資金管理的起點。對于其投資項目可行性的研究是整個房地產開發(fā)過程中最為重要的環(huán)節(jié)。除此之外，完善房地產的金融市場，積極拓寬融資渠道也是改進房地產企業(yè)營運資金管理上相關問題的重要措施之一，由于原本的融資渠道基本都為銀行貸款，導致企業(yè)一旦周轉不靈，就有可能償還不起銀行的本息，使企業(yè)陷入巨大的財務危機，甚至破產。所以，對于房地產企業(yè)來講，積極地拓寬融資渠道也是眼下的當務之急。而多渠道的融資可以通過創(chuàng)新的組合形式來改善企業(yè)的資本結構，分散風險，降低成本，提高企業(yè)的經營績效。

3.加強對于流動資金的管理

根據房地產上市公司的資金營運結構與經營績效的統(tǒng)計研究結果，可以發(fā)現企業(yè)的流動資金與經營績效明顯呈正比，對于房地產來說，流動資產由應收賬款和存貨構成，并且存貨占了極大的比例。應該采取相應的措施，提升消費者對產品的認可，增加銷量、防治囤積，同時鼓勵客戶在消費中提高投入比例，并鼓勵貸款的消費者積極還款，增加流動資金量。例如，可開展相應的優(yōu)惠活動，或一次付清享受折扣等促銷方式，使應收賬款的周期縮短。

五、結束語

營運資金管理是房地產企業(yè)財務管理的重要組成部分，它對企業(yè)資金的收益性和流動性都有著直接的影響，甚至與企業(yè)的生存發(fā)展都有著直接的聯(lián)系。管理好營運資金是促使房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的重中之重。

參考文獻：

[1]王曉琪.淺談房地產行業(yè)營運資金管理[J].財會月刊，2011，05：74-76.

[2]吳婷.房地產企業(yè)的營運資金管理探析[J].企業(yè)經濟，2011，11：43-45.

[3]張怡.房地產企業(yè)營運資金管理探究[J].現代商業(yè)，2012，12：69-70.

[4]周建棟.房地產企業(yè)的營運資金管理探析[J].財經界（學術版），2014，23：140.