夏志剛

摘要：房產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個比較獨特的分支。目前.伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在蒸蒸日上。而針對房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)測繪作為保障房產(chǎn)交易有序公平進行的基本技術(shù)，也越來越受到人們的重視。本文通過房地產(chǎn)測繪的特點及流程，系統(tǒng)闡述了房產(chǎn)測繪這一概念。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；特點；工作流程

前言

房產(chǎn)測繪的特點多樣、突出，房產(chǎn)測繪作業(yè)的基本步驟復(fù)雜、煩瑣。只有熟悉房產(chǎn)測繪的特點，掌握房產(chǎn)測繪的基本作業(yè)步驟，才能對房產(chǎn)測繪有更好的了解。

1城市房產(chǎn)測繪的特點

根據(jù)房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和特點，將作為城市測繪重要組成部分的城市房產(chǎn)測繪的特點總結(jié)起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）作為房產(chǎn)測繪成果重要內(nèi)容的房產(chǎn)圖是平面圖，其上只要求平面位置準確，不表示高程，不繪制等高線。

（2）房產(chǎn)圖上對房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)要素的要求比其他圖種要詳細得多。例如房屋不單要表示結(jié)構(gòu)性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等。

（3）房產(chǎn)圖對房屋及房屋的權(quán)屬界線和用地界線等的表示精度要求比較高。

（4）房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括測量控制點、界址點、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號以及各種名稱和數(shù)字注記等。

（5）為了能清楚地表示出所需內(nèi)容，房產(chǎn)圖的測繪比例尺均比較大，一般為1：500、1：1000甚至更大。比例尺的大小主要根據(jù)測區(qū)內(nèi)房屋的稠密程度而定。

2城市房產(chǎn)測繪的主要用途

房產(chǎn)測繪是城市測繪的組成部分，它不僅是城市房地產(chǎn)管理之必需，也是城市房屋規(guī)劃不可缺少的一項工作，在城市現(xiàn)代化管理中具有重要作用。在管理方面，房產(chǎn)測繪為城市房地產(chǎn)部門和城市規(guī)劃部門提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)范圍界線、面積和房屋建筑物的分布、坐落、位置、形狀、占有、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、用途及土地使用等基本情況，并提供各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為加強城市房產(chǎn)管理和城市規(guī)劃建設(shè)、合理調(diào)配使用房屋和土地、妥善安排住宅修建、制定舊城區(qū)的房屋改造以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設(shè)等工作服務(wù)。在經(jīng)濟方面，房產(chǎn)測量提供了大量準確的有關(guān)房屋和土地圖紙的資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的現(xiàn)狀及變化、統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重等內(nèi)容提供可靠的依據(jù)，也為開展房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究提供重要的材料，同時還可為城鎮(zhèn)財政、稅務(wù)等部門研究確定土地分類等級、制定稅費標準提供基礎(chǔ)資料。在法制方面，房產(chǎn)圖是具有法律效力的圖紙，它是加強房地產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)占有者和使用者的合法權(quán)益、加強社會主義法制管理的重要依據(jù)。

3房產(chǎn)測繪的工作流程和基本作業(yè)步驟

當(dāng)測繪公司通過市場營銷接收一個新的項目后，將按照以下工作流程展開：首先進行可行性研究，如果新項目通過可行性研究，則和客戶方面簽訂正式合同，并把正式合同備案到綜合管理部門；之后根據(jù)項目的具體要求和各設(shè)計人員的現(xiàn)有工作情況，安排作業(yè)人員參與設(shè)計并指定實施計劃；在有了具體的計劃后，就要按照計劃的相應(yīng)步驟展開現(xiàn)場作業(yè)或設(shè)計圖紙；設(shè)計結(jié)果要進行二級審核（包括審核人員審核和項目負責(zé)人審核l最后是設(shè)計圖紙的交付、打印出圖與歸檔。另外，在圖紙設(shè)計過程中，還可能因為公司內(nèi)部或客戶方面的原因以及其他一些客觀方面的原因而對項目及其相應(yīng)的各級計劃進行修改或重新編寫，對于不必修改計劃的變更則在設(shè)計過程中進行相應(yīng)的調(diào)整。房產(chǎn)測繪的主要工作流程如圖1所示：

房產(chǎn)圖可以是實測成圖，也可以是編繪成圖。實測成圖可分為用平板儀測圖、航空攝影測量法測圖以及用野外數(shù)據(jù)采集數(shù)字化測圖，但它們都必須遵循“從整體到局部、從高級到低級、先控制后碎部”的基本原則，也就是要先作控制測量，然后再進行碎部測量。概括城市房產(chǎn)測繪可分為測區(qū)基本控制測量、房產(chǎn)圖根控制測量、房產(chǎn)碎部測量、房產(chǎn)圖的清繪與整飾以及必要的修測或補測、房產(chǎn)測繪成果輸出等內(nèi)容。現(xiàn)將主要步驟概括起來，對其過程簡單加以介紹。

3.1預(yù)測圖紙資料的檢查

設(shè)計圖紙是建筑面積預(yù)測的首要資料。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等檢查其圖紙是否經(jīng)過相關(guān)規(guī)劃部門審批，只有經(jīng)過了相關(guān)部門審批的圖紙才是房屋面積預(yù)測算的合法依據(jù)；檢查其平面圖、立面圖、剖面圖、外檐詳圖、樓梯及陽臺詳圖是否一致，設(shè)計單位為了提高效率，可能會讓不同的設(shè)計人員分工協(xié)作完成同一幢建筑的平、立、剖面圖，而在設(shè)計過程中很可能會有變更，如設(shè)計人員缺乏溝通就會造成圖紙的前后不一致；檢查平面圖上的套型、尺寸標注是否清楚，若套型、尺寸不清，就無法完成平面圖的繪制；檢查設(shè)計單位提供的對圖紙上如水泵房、電表間、配電室、制冷機房、消防控制室等公用設(shè)施部位的功能使用說明是否清楚、齊全；特別注意設(shè)計圖上的文字注釋，如平臺、入戶花園、連通陽臺、架空層等是否與房產(chǎn)測量的有關(guān)性質(zhì)界定一致。

3.2尺寸數(shù)據(jù)采集

在設(shè)計圖上，設(shè)計的尺寸有柱軸心尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸、保溫厚度等，這些與我們所需的計算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸、計算房屋建筑面積的墻邊沿尺寸都需要經(jīng)過換算。為此，在作業(yè)時要看清圖上標注的是哪個部位的尺寸，而在使用面積預(yù)測換算邊長數(shù)據(jù)時，還要考慮到房屋竣工后的實際狀況。如設(shè)計為軸間距離1000cm、墻厚20cm，則兩墻體間的距離為980cm，加上墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各2cm，實際為976cm，不如此預(yù)測面積與實測面積會相差很大。對于有些房屋邊長沒有標注的尺寸，我們也可以通過查閱結(jié)構(gòu)圖進行確定。另外，通過查閱開發(fā)商提供的建筑設(shè)計光盤也是一個簡捷的辦法。要看清設(shè)計圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。因房屋預(yù)測算和實測存在時間上的前后差異，而在不同時期的測算規(guī)范很可能有變更，在實測時應(yīng)特別注意追溯房屋預(yù)測算時的規(guī)范，注意相應(yīng)規(guī)范的應(yīng)用和生效時間，維持成果前后的一致性。

3.3測區(qū)基本控制測量

基本控制測量主要為房產(chǎn)界址點的測量和房產(chǎn)圖根控制網(wǎng)的施測提供基礎(chǔ)控制。測區(qū)基本控制測量的主要任務(wù)是在測區(qū)地面上建立平面控制網(wǎng)和高程控制網(wǎng)，精密測定地面基本控制點的位置，以滿足測量區(qū)圖根加密、房產(chǎn)界址點測量和房產(chǎn)圖測繪的需要。測區(qū)基本平面控制網(wǎng)一般按照二、三、四等和一、二、三級平面控制測量的要求進行，經(jīng)過數(shù)據(jù)處理后獲得各控制點的坐標，用來作為平面位置的基本控制。

3.4房產(chǎn)圖根控制測量

房產(chǎn)圖根控制測量是對加密的圖根控制點的位置進行測量。這些圖根點作為測站，直接測繪其周圍的房產(chǎn)界址點及相關(guān)房產(chǎn)要素。為了保證房產(chǎn)測繪的精度，應(yīng)將測區(qū)基本控制點考慮在內(nèi)。房產(chǎn)圖根點的點位精度和點的密度應(yīng)滿足相應(yīng)等級的房產(chǎn)測繪需要。

3.5房產(chǎn)碎部測量

房產(chǎn)碎部測量主要包括房產(chǎn)要素測量和房產(chǎn)圖繪制。房產(chǎn)要素測量主要包括房產(chǎn)界址測量、境界測量、房屋及其附屬設(shè)施測量、陸地交通和水域測量以及其他相關(guān)地物測量等內(nèi)容。房產(chǎn)圖繪制是按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求將房產(chǎn)要素測繪到圖紙上或?qū)⒎慨a(chǎn)要素以數(shù)字格式在數(shù)字圖上反映而進行的數(shù)據(jù)采集、存儲、輸出的過程。在實際工作中，具體的房產(chǎn)圖測繪作業(yè)方法也可分為白紙測圖、航測成圖、編繪法成圖、數(shù)字化測圖等。每種方法在實踐中的具體應(yīng)用也因不同測繪單位的實際技術(shù)力量及儀器設(shè)備條件的不同，還有用圖單位的要求不同而有不同的選擇。

3.6房產(chǎn)圖的清繪與整飾

房產(chǎn)圖的清繪與整飾是指按《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的要求對鉛筆原圖或數(shù)字房產(chǎn)原圖上地物位置、線條、符號、注記等圖面要素進行加工，為房產(chǎn)圖的印刷、復(fù)制及其他用途提供條件。

3.7成果輸出

即將編輯好的圖件打印輸出或以文件形式保存在計算機硬盤或其他存儲介質(zhì)上，將清繪和整飾好的房產(chǎn)圖件曬制成藍圖。應(yīng)當(dāng)指出的是，房產(chǎn)測繪成果包括房產(chǎn)薄冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。

4結(jié)語

房產(chǎn)測繪是城市測繪的組成部分，也是城市房屋規(guī)劃建設(shè)不可缺少的工作。它不僅是城市房地產(chǎn)管理所必需，而且是城市房屋規(guī)劃不可或缺的工作。綜上所述，只有很好地掌握房產(chǎn)測繪，才能取得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。