王璐瑤

摘要：隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，大城市的建設越發(fā)國際化，其中一個重要反映就是CBD城市商圈的出現(xiàn)。但CBD商圈的建設需要巨額資金，因此如何進行融資就成了擺在城市建設面前的一種重要任務。本文就我國當前城市CBD建設融資的方式進行闡述，并分析現(xiàn)階段存在的問題，在此基礎上提出相關解決對策。

關鍵詞：CBD建設；投融資；存在問題

隨著中國城鎮(zhèn)化的進程不斷向前，我國的特大城市不僅在原來的數(shù)量上有了一定擴充，在城市的建設上也逐步向國際靠攏，其中一個重要反映就是CBD城市商圈的建設。據(jù)不完全統(tǒng)計，在北京、上海、深圳、上海、杭州等地，近年來的CBD建設不斷提速，形成了城市商業(yè)圈的格局。一般來說，CBD商業(yè)圈的建立不僅選擇的地點是城市中心位置或距離城市中心一定區(qū)域內(nèi)，而其檔次來說也是城市中的亮眼之處，這一切都離不開高成本，即CBD商業(yè)圈的建立必須投入巨額資金，才能完成最初規(guī)劃。但非政府力量下，CBD商業(yè)圈的建設就需要大規(guī)模的融資才能保證完整的建造過程。本文從我國特大城市CBD商業(yè)圈投融資方以及存在的問題角度出發(fā)，研究我國CBD商業(yè)圈建設的現(xiàn)狀。

一、我國CBD商業(yè)圈投融資的方式

目前來說，我國CBD商業(yè)圈的建設所采用的投融資方式主要包括政府直接主導開發(fā)、開發(fā)區(qū)下屬國有公司開發(fā)、委托社會開發(fā)主體建設以及政府與企業(yè)的合作開發(fā)模式。

（一）政府直接主導開發(fā)

由政府出資并主導CBD商業(yè)圈的建設，是較為傳統(tǒng)的方式，國內(nèi)最初的CBD商業(yè)圈均是在政府直接的指導及投資下建設起來的，其產(chǎn)權屬于政府或直屬機構。采用政府直接主導的開發(fā)方式，CBD商業(yè)圈的建設能夠保證充足的資金，這就保證了后續(xù)的設計、征用土地、招商引資等過程能夠按部就班的進行，而資金鏈斷裂的可能性大大降低。由于采取的是國家主導，因此在建設過程中面臨的阻礙相對較少，招標過程中會更有吸引力，對于建成后的樓宇招商也有很大的吸引力。

但是，通過政府直接主導的方式建設CBD商業(yè)圈，也會產(chǎn)生很多負面效果。一方面，工程建設的效率低下，這主要體現(xiàn)為各種手續(xù)文件的層層審批以及在選擇招標或招商對象時程序較為繁瑣，在一定程度上阻礙了工程的進程，導致效率低下。另一方面，由政府主導CBD商業(yè)圈的建設，滋生了貪腐之風，在國家資金播下來后會通過多層機構最終發(fā)放到現(xiàn)場工程建設上，這中間的機構會通過一系列理由克扣工程款，造成國家資源的浪費，甚至最終會由于資金不足導致腐敗工程。

（二）開發(fā)區(qū)下屬的國有開發(fā)公司開發(fā)

CBD商業(yè)圈的建設由開發(fā)區(qū)下的國有開發(fā)公司進行工程建設，其流程主要是由國家土地部門將土地通過招標或者掛牌拍賣的形式，將工程的建設權轉讓給開發(fā)公司，由開發(fā)公司自行組織設計、建設和招商工作等。這種形式不同于政府主導下的CBD商業(yè)圈建設，資金由開發(fā)公司自行承擔，可通過銀行貸款、發(fā)放公司債的方式進行融資，最終以建成樓宇的租金來償還欠款，在一定程度上增加了建設的效率。但這國有開發(fā)公司的國企性質，在程序審批和流程上并沒有完全市場化。同時，如若CBD商業(yè)圈的建設后期經(jīng)營效果不如預期，開發(fā)公司不能償還欠款，整個CBD會暫時陷入癱瘓。

（三）委托社會開發(fā)主體建設

在這種方式下，國家土地管理委員會將土地通過掛牌拍賣的形式將開發(fā)權利轉讓給開發(fā)主體，由該社會開發(fā)主體自行解決融資問題，多數(shù)情況下，開發(fā)主體會選擇商業(yè)銀行貸款、發(fā)放企業(yè)債券等方式分批量解決階段性建設所需資金。待工程完備后，CBD管委會將部分樓宇進行回購，這種方式的主要目的是為了保證CBD管理委員會對該CBD商業(yè)圈的控制權利。一般情況下，CBD管委會不會將全部建筑進行回購，一方面是資金限制，另一方面，通過雙方共同持有的方式保證開發(fā)商在建設過程中的責任，保障了樓宇的質量。

（四）合作開發(fā)模式

合作發(fā)開模式建設CBD商業(yè)圈，主要是指在政府和企業(yè)雙方參與來進行CBD商圈的建設和開發(fā)，即所謂的PPP。在這種方式下，一般由政府主導進行規(guī)劃，但由于政府尤其是地方政府資金受限，且在專項建設上的非專業(yè)性，導致完全承包建設有一定的難度，因此，會通過招標的方式選擇與企業(yè)進行共同開發(fā)，雙方共同持有項目的所有權，其中政府占主導。在項目的建設過程中政府負責設計，企業(yè)負責實施。政府與企業(yè)合作開發(fā)的形式有效解決了完全由政府主導建設中的不足，但同時這種方式也暴露了一些不足，即政府在整個工程中的話語權過重，而付出成本卻不能與之匹配，導致了企業(yè)參與CBD商業(yè)圈建設的積極性不高。

二、我國特大城市CBD投融資存在的問題

通過以上分析，我們了解了當前我國CBD商業(yè)圈建設的幾種融資方式，各種方式既有其一定的優(yōu)勢，但同時又不可避免的暴露了一些缺點，現(xiàn)總結為如下幾點：

（一）投融資規(guī)劃不充分

任何城市中CBD商業(yè)圈的建立，都被視為城市中的一項重大事件，會得到各級領導、大眾媒體和普通市民的關注，但關注的對象主要集中在該CBD商業(yè)圈建設后對城市的意義以及其具備的城市功能，甚至其建筑外觀的藝術效果，鮮有關注投入到建設資金的投融資上來，最終導致資金與建設進程的相脫節(jié)。在政府完全主導下的建設顯得資金充裕些，但更多的CBD建設是由企業(yè)或開發(fā)商進程建設的，作為企業(yè)主體的開發(fā)商，能夠選擇的融資途徑過于單一，且資金量限制，在會一定程度上阻礙進程。

（二）融資思路過窄

從目前的CBD商業(yè)圈建設主體的融資途徑來看，主要以銀行貸款、發(fā)行公司債為主，融資渠道的過于單一，導致了資金量的受限。隨著我國金融業(yè)的發(fā)展，更多的融資渠道應被運用到CBD商業(yè)圈的融資中去，如產(chǎn)業(yè)基金、信托投資、互聯(lián)網(wǎng)金融、二級市場證券投資等，需要注意的是，在選擇融資工具的時候應注意防范風險。

（三）民間資產(chǎn)參與建設困難大

由于CBD商業(yè)圈的建設的融資成本較高，且政府對資金有一定要求，因此在民間資本很難參與到CBD的建設中去，這當然是由于民間資本的薄弱造成的，但同時政策在引導上的缺失也是一個重要原因，只有打開多種融資渠道，才能幫助建設主體為CBD的建設更好的融資。

三、完善CBD建設融資方式的對策建議

隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，CBD建設是各個城市不可避免的發(fā)展路徑，因此解決CBD在建設融資過程中的問題顯得尤為迫切。

（一）充分嚴謹調(diào)研科學落實投融資規(guī)劃

CBD建設的融資規(guī)劃是以整個程師傅發(fā)展規(guī)劃為基礎的，只有進行良好的、充分的融資規(guī)劃，才能保證日后融資的順利進展，進而保障CBD建設的順利實施，所以融資規(guī)劃在整個CBD建設的過程中扮演著先行者的角色，做好融資規(guī)劃工作，為CBD的建設打下良好的基礎和前提。CBD建設的融資規(guī)劃包括眾多內(nèi)容，可以從不同的角度出發(fā)，合理規(guī)劃融資安排。

CBD的建設需要大片的土地面積作為承載，因此在做融資規(guī)劃的時候，應該首先考慮的是整個土地資源。一般來說土地資源多集中在政府手中（為了防止建設成本過高，應當避免從其他企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)商拿地），所以CBD建設委員會應與國家或地區(qū)土地管理部門協(xié)商好土地開發(fā)事宜。從各國中各大城市的CBD建設成果來說，土地資源的好壞，甚至面積大小都在一定程度上決定了該CBD建設的成敗。

（二）建立CBD發(fā)展數(shù)據(jù)庫構建發(fā)展指標

發(fā)展指標指的是CBD建設當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展水平的體現(xiàn)。CBD的建設不應以政府官員追求政績功績?yōu)槟康?，而進行大刀闊斧的建設，“大眾臉充胖子”之后面對的結局只能又當?shù)厥忻駚沓惺?。所以CBD的建設應以地區(qū)發(fā)展為前提，筆者認為當?shù)鼐用竦目芍涫杖?、消費水平、投資比例、地區(qū)生產(chǎn)總值的增長速度都應該是被納入到考核CBD建設中去的。只有在一定比例的指標達到建設CBD的要求之后，才能說這個城市是適合或者有足夠能力開發(fā)CBD的，否則任期內(nèi)的官員為了滿足自己的政治欲望，拖欠款項大刀闊斧的建設CBD，而建成的結果卻是空置率極高，不僅造成了資源的浪費，還無能償還建設所欠下的巨額款項，將整個地區(qū)的經(jīng)濟拖入一個倒退的地步。

（三）引導政府財稅打造CBD盈利環(huán)境

由于中國的特殊國情，政府具有無上崇高的公信力，地方政府的公信力在當?shù)貋碚f是最好的，國家的信用在市場看來也是不容置疑的。所以在CBD建設的融資過程中，應當充分發(fā)揮政府的公信力作用，做到政府牽頭，以政府信譽為擔保。這主要體現(xiàn)為兩方面，一是在CBD建設過程中發(fā)行的債券，政府作為擔保人能夠被更多的投資者或者民眾所接受，從而促進債券的順利發(fā)行；二是在后期CBD建成后招商引資的過程中，政府為保證降低已建成樓宇的空置率，積極倡導商戶以租店鋪的形式住進樓宇，需要注意的是，在招商引資的過程中，政府應注意產(chǎn)業(yè)鏈的平衡，各行各業(yè)均能落戶是最完美的追求，但應保證周邊商鋪在行業(yè)覆蓋上的完整性。

（四）創(chuàng)新CBD融資方式

目前階段的CBD建設的融資多以國家形式、地方政府形式或者財團形式出現(xiàn)，這其中既有高成本的要求，又有資源短缺的限制，導致了民間資本尤其是閑散資金無法投入到CBD的建設融資中去，所以改善目前CBD建設的窘境需要創(chuàng)新融資理念，創(chuàng)新融資方法，通過PPP方式吸引民間資本的進入，或者與產(chǎn)業(yè)基金合作，解決后期資金不足的問題，甚至在不影響最終產(chǎn)權的前提下，引進部分國外資金都是值得CBD建設委員會考慮的。