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        投資性房地產(chǎn)兩種計量模式對不同主體所產(chǎn)生的影響

        2017-06-13 13:16:41王萍
        科學(xué)與財富 2017年16期
        關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)

        摘要:最近幾年隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場也跟著越來越火爆。而隨著這種快速發(fā)展的速度就會出現(xiàn)大量的泡沫式房地產(chǎn),但無論是升值空間大的房地產(chǎn)還是泡沫式房地產(chǎn)都很受廣大市民的歡迎。因為隨著國際經(jīng)濟與貿(mào)易快速發(fā)展的同時,我國廣大人民群眾和企業(yè)的收入也得到了大幅度的提升,有了富余的錢就可以購置更多的房產(chǎn)用來升值或者通過租賃賺取租金,用來做辦公場所、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和多外銷售等。同時政府的宏觀調(diào)控能力進一步加大,也使得企業(yè)需要重新考慮如何對投資性房地產(chǎn)進行計量。本文就以投資性房地產(chǎn)的兩種計量模式為理論基礎(chǔ),分析其對不同在主體產(chǎn)生的影響

        關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) ;成本模式;公允價值模式 ;分析與比較

        一、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計量模式的賬務(wù)處理如表1所示:

        二、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計量模式對企業(yè)自身的影響

        第一、企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,就不需要付出更多的人力物力去取得投資性房地產(chǎn)的市場價值,不需要另外花費更高的資金去聘請評估師來對企業(yè)的資產(chǎn)進行評估,企業(yè)采用成本模式計量的成本較低。同時在資產(chǎn)負(fù)債表日的投資性房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值非常容易取得,企業(yè)只需要扣掉資產(chǎn)的賬面價值、累計折舊或攤銷,填寫在資產(chǎn)負(fù)債表上就可以。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,為了保證其公允價值計量結(jié)果的質(zhì)量和效用,對于比較復(fù)雜和專業(yè)性要求很高的投資性房地產(chǎn)項目,企業(yè)都會需要聘請高級獨立的評估人員來進行評估,而這樣的評估成本就很高。還有現(xiàn)在的會計計量水平還不夠高級,就造成了一定程度上也制約著公允價值后續(xù)計量在會計運用中的質(zhì)量和效果。

        采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,企業(yè)就能更準(zhǔn)確地掌握投資性房地產(chǎn)在市場上的真正價值,進而影響了企業(yè)的資產(chǎn)價值,同時也提高了企業(yè)當(dāng)期的利潤和企業(yè)當(dāng)期凈資產(chǎn)的價值,增強了企業(yè)的擴展能力。企業(yè)采用公允價值計量模式需要以資產(chǎn)的市場價值做入賬時的價值,企業(yè)以后就不需要對資產(chǎn)進行累計折舊或攤銷,進而使企業(yè)的當(dāng)期損益減少,增加了企業(yè)當(dāng)期的利潤。企業(yè)如果是首次采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量的,其賬面價值與公允價值的差額就需要計入企業(yè)當(dāng)期的留存收益。當(dāng)企業(yè)將一般性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)的時后,如果其賬面價值小于公允價值的,差額計入企業(yè)的所有者權(quán)益,導(dǎo)致企業(yè)的留存收益增加,從而增加了企業(yè)的凈資產(chǎn)。在國際化方面,企業(yè)如果采用公允價值進行后續(xù)計量,就更能與國際會計準(zhǔn)則接洽,有利于企業(yè)往國際化方面發(fā)展。

        第二,從另外的角度看來,企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,它的資產(chǎn)價值就不能得到真正的反映,賬面價值和市場價值不相符合。我國企業(yè)會計準(zhǔn)則里規(guī)定,采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,無論資產(chǎn)是增值還是減值,其資產(chǎn)減值后的減值損失都不得轉(zhuǎn)回。其中,投資性房地產(chǎn)的累計折舊或攤銷使得企業(yè)當(dāng)期費用得到了增加,其利潤減少,對企業(yè)的集資和融資起到了阻礙作用,不利于企業(yè)往國際化方向發(fā)展。

        企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,由于會計信息質(zhì)量的謹(jǐn)慎性原則的要求,企業(yè)不能高估資產(chǎn)和低估負(fù)債,所以在企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后,企業(yè)的稅負(fù)就會隨之增加,在期末資產(chǎn)負(fù)債表的填列時,采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的價值去就會非常困難。第一,企業(yè)需要確定投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場;第二,企業(yè)能夠從活躍的市場中找到同類或類似的房地產(chǎn)相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行比較分析做出合理的估計。

        三、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計量模式對企業(yè)自身以外的影響

        第一,企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,由于投資性房地產(chǎn)市場價值的波動不計到資產(chǎn)的賬面價值里,對于投資者來說,其市場價值的變動影響不到企業(yè)的損益,因此企業(yè)的利潤波動不大,存在有意操作利潤的嫌疑也就沒有那么大了,這樣有便于企業(yè)外其他投資者做出正確的評價。從國家稅收的方面來說,企業(yè)采用成本模式進行計量的,其所得稅的賬面價值和計稅基礎(chǔ)就一樣,不需要繳納很多的稅費,對企業(yè)的利潤也沒有太大的影響。

        第二,企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的,在一定程度上,讓企業(yè)的凈資產(chǎn)的到了很大的增長空間,有利于企業(yè)吸收外界的投資和融資,同時又方便企業(yè)和外部其他的會計主體進行比較。然而在公允價值模式下,會使企業(yè)利潤的波動比以往的都要大,因為投資性房地產(chǎn)的公允價值變動需要計入當(dāng)期損益,進而加大了企業(yè)利潤被操作的嫌疑,出于融資有風(fēng)險的考慮,外部投資者就會跟據(jù)這種現(xiàn)象謹(jǐn)慎地思考是否要對企業(yè)進行融資。從國家稅收的方面來說,企業(yè)采用公允價值模式計量的,企業(yè)的巨額資產(chǎn)就會暴露,進而導(dǎo)致資產(chǎn)的增值,企業(yè)需要繳納一大筆的稅費,會使得企業(yè)的利潤受到很大的影響。

        針對企業(yè)自身和企業(yè)以外的兩種影響因素,從不同的角度來解釋,要完善我國的會計準(zhǔn)則制度,使企業(yè)做到有法可依,這是解決問題的關(guān)鍵,在此還要加強企業(yè)會計計量模式的監(jiān)督力度,特別是企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本模式計量轉(zhuǎn)換到公允價值模式計量的監(jiān)督。隨著新科技時代的到來,房地產(chǎn)市場不斷變化,時間價值的差距可能會越來越大,企業(yè)在投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式條件下,需要評估企業(yè)的某些利益,還要對評估人員加強監(jiān)督。

        參考文獻:

        [1]姜雪.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式對企業(yè)的影響[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息

        [2]廖劍英.企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇之比較分析[J].東方文化企業(yè)2014(12)

        作者簡介:

        王萍,女(1986 .4--),漢族,山東濟南人,碩士,講師,研究方向:經(jīng)濟學(xué)---區(qū)域經(jīng)濟

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