顧春峰

摘 要：自2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，以信貸資產(chǎn)證券化為主要手段的房產(chǎn)金融市場(chǎng)的問(wèn)題被暴露出來(lái)，現(xiàn)在房產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品已成為房產(chǎn)金融市場(chǎng)的主流。房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)證券化的重要手段，有利于幫助公司提高資產(chǎn)流動(dòng)性。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金的需求有擴(kuò)大趨勢(shì)，但面臨融資渠道不通暢等問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展遇到了一定阻礙。房地產(chǎn)信托投資基金是基于稅法角度確立的，我國(guó)在應(yīng)用中應(yīng)理性看待，并利用科學(xué)系統(tǒng)的分析方法設(shè)計(jì)REITs產(chǎn)品。本文從會(huì)計(jì)處理的角度對(duì)REITS產(chǎn)品的運(yùn)作路徑以及房產(chǎn)信托投資基金公司的組織形式進(jìn)行了研究和分析，應(yīng)當(dāng)從不同角度完善機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制制度，構(gòu)建優(yōu)惠稅收財(cái)務(wù)體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金 產(chǎn)品運(yùn)作 會(huì)計(jì)處理

中圖分類(lèi)號(hào)：F832.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）04（b）-170-03

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金是通過(guò)發(fā)行基金收益憑證來(lái)募集資金，并將所募集的資金交給專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)操作，用于房地產(chǎn)發(fā)展的一種投資方式，其特點(diǎn)在于集合眾多分散資金于一體。在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，企業(yè)通過(guò)SPV等特殊金融載體，將流動(dòng)性差的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重組，并且通過(guò)證券化方式進(jìn)行上市流通。自2009年以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了眾多措施，來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其在創(chuàng)新融資方式方面，通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)融資基金等形式拓展了房產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，當(dāng)前我國(guó)還未形成真正的房產(chǎn)信托投資基金，但應(yīng)用其標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品已經(jīng)在流通，與此同時(shí)也產(chǎn)生了一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理方面的問(wèn)題，因此有必要對(duì)REITs的資產(chǎn)出表和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行探討和分析，從而給出可行性高的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理意見(jiàn)。

1 REITs的運(yùn)營(yíng)模式分析

1.1 國(guó)際運(yùn)營(yíng)模式分析

REITs最早誕生于美國(guó)，由于美國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展起步較早，且市場(chǎng)體系較為完善，因此誕生了很多新興金融產(chǎn)品。受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，美國(guó)REITs經(jīng)歷了幾個(gè)不同的發(fā)展階段，通過(guò)組合投資和專家理財(cái)?shù)姆绞綖榇蟊娞峁┒嘣顿Y，滿足了從大額到小額的投資需求。從REITs的投資運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，在不改變房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的情況下，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，為房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。房產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)作流程是從立法階段開(kāi)始，通過(guò)立法之后向投資者發(fā)放憑證，獲取資金，然后將資金投入到經(jīng)營(yíng)管理中，最后投資者獲利或以高價(jià)賣(mài)出手中的憑證獲取利潤(rùn)。在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中，REITs已經(jīng)衍生出按照不同分類(lèi)方法的多種投資類(lèi)型，例如按照獲利模式分類(lèi)的權(quán)益型、抵押型以及混合型；按照投資目標(biāo)分類(lèi)的住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、工業(yè)設(shè)施等。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，REITs的數(shù)量總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中占主導(dǎo)地位的是權(quán)益型，在國(guó)際上表現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)是低稅收、高分紅以及高收益低風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，美國(guó)REITs行業(yè)籌資數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，其總收益率也開(kāi)始反彈至30%左右。美國(guó)REITs的運(yùn)營(yíng)為我國(guó)REITs的發(fā)展提供了借鑒和參考。

1.2 當(dāng)前國(guó)內(nèi)發(fā)展REITs的必要性

對(duì)于我國(guó)而言，REITs是一種全新的融資手段，其憑借自身高效靈活成本低的特點(diǎn)成為有效的融資渠道，能夠滿足我國(guó)廣大投資者的投資需求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，REITs如果得到發(fā)展，將有利于幫助商業(yè)地產(chǎn)去杠桿、去庫(kù)存，另外還能幫助房產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我國(guó)金融資本市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，化解金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)正處在深化金融改革階段，現(xiàn)在世界金融發(fā)展越來(lái)越自由化、國(guó)際化和一體化，在證券化浪潮下，傳統(tǒng)融資受到前所未有的挑戰(zhàn)，因此非金融機(jī)構(gòu)不斷推陳出新，開(kāi)拓了很多完善的金融管理服務(wù)，為公眾參與到投資市場(chǎng)提供了更多選擇，因此發(fā)展REITs具有其必要性和必然性。但當(dāng)前我國(guó)推行REITs依然存在一些阻礙，例如政策法律制度方面存在限制，目前還未形成專門(mén)的產(chǎn)業(yè)投資基金法，也沒(méi)有資產(chǎn)證券化的相關(guān)法律，財(cái)稅政策方面又缺乏上市法規(guī)和稅收法規(guī)。再加上我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，存在結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，房產(chǎn)商會(huì)計(jì)制度不完善，運(yùn)作程序不透明等問(wèn)題都阻礙了我國(guó)房產(chǎn)信托投資基金的推行。然而，從我國(guó)REITs投資主體和投資機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民閑散資金的增多，尋找可行有效、收益穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)可控的投資方式將會(huì)成為一種趨勢(shì)，我國(guó)發(fā)展房產(chǎn)信托投資基金具有切實(shí)可行性。

2 REITs資產(chǎn)出表的會(huì)計(jì)處理

2.1 資產(chǎn)出表會(huì)計(jì)處理

REITs資產(chǎn)出表的會(huì)計(jì)處理，需要發(fā)起人將其持有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給SPV公司，在這個(gè)過(guò)程中，從法律角度，發(fā)起公司已經(jīng)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到SPV公司，因此風(fēng)險(xiǎn)可以分離。在會(huì)計(jì)處理中，發(fā)起人在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)時(shí)，也應(yīng)移出主體報(bào)表，也就是確認(rèn)資產(chǎn)終止。確認(rèn)需要兩個(gè)步驟，一是發(fā)起人能否控制轉(zhuǎn)讓的主體SPV，二是發(fā)起人是否已將轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)利一并轉(zhuǎn)移。在這個(gè)會(huì)計(jì)處理中，發(fā)起人要實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略目的是將SPV公司看作是發(fā)起公司的子公司納入到企業(yè)合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)證券化的目的。資產(chǎn)進(jìn)駐之后需要核查現(xiàn)金流和現(xiàn)金收取的權(quán)利轉(zhuǎn)移問(wèn)題，收到現(xiàn)金流時(shí)才有義務(wù)支付尾款，不能將金融資產(chǎn)再次作為無(wú)抵押擔(dān)保。

2.2 相關(guān)稅金處理與影響

REITs產(chǎn)品運(yùn)作過(guò)程中可能涉及到流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅以及契稅，稅金的處理在運(yùn)作REITs產(chǎn)品過(guò)程中具有十分重要的影響。在我國(guó)實(shí)行營(yíng)改增值后，增值稅實(shí)行鏈條抵扣，發(fā)起人需要繳納增值稅，如果發(fā)起人成立新公司，新公司所產(chǎn)生的費(fèi)用可以用來(lái)抵扣增值稅，由此帶來(lái)現(xiàn)金流的問(wèn)題，如果要想實(shí)現(xiàn)免繳增值稅，就需要資產(chǎn)重組中采用合并置換等方式將資產(chǎn)和債權(quán)等一起轉(zhuǎn)讓，從而不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為可以免交增值稅。企業(yè)所得稅方面，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可通過(guò)評(píng)估公允價(jià)值扣除相關(guān)計(jì)稅余額后進(jìn)行非貨幣資產(chǎn)所得的確認(rèn)。契稅方面，在投資中涉及的契稅問(wèn)題需要依據(jù)契稅條例進(jìn)行處理，REITs投資轉(zhuǎn)移的內(nèi)容是以土地以及房屋權(quán)屬為核心，因此將這個(gè)核心內(nèi)容作為征稅依據(jù)就需要繳納契稅。公司投資行為和資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移屬于不同法律范圍，因此不能通過(guò)設(shè)立分公司的方式對(duì)原有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行剝離，應(yīng)當(dāng)按照契稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳納，從而在分離公司和原公司之間將不存在法律上的連帶責(zé)任，對(duì)REITs產(chǎn)品的發(fā)行和運(yùn)作都不會(huì)產(chǎn)生影響。

2.3 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)處理

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)處理在于土地增值稅的處理，發(fā)起公司將經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給特殊管理公司，屬于一次性全額轉(zhuǎn)讓且主要是以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓，需要繳納土地增值稅，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，土地增值稅的管理?xiàng)l例規(guī)定了轉(zhuǎn)讓所取得的收入繳稅方式和義務(wù)不同。對(duì)于企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)、附著物所實(shí)現(xiàn)的增值部分進(jìn)行征稅，公司獲得收益的房產(chǎn)權(quán)屬變更則不繳納土地增值稅。如果發(fā)起公司分兩次將全額股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則不會(huì)被征稅。從REITs產(chǎn)品的運(yùn)作來(lái)看，如果行業(yè)稅收籌劃的目的是減輕房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作成本，則應(yīng)當(dāng)對(duì)特定的活動(dòng)采取特定的稅收政策和會(huì)計(jì)處理方式。

3 REITs經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的會(huì)計(jì)處理

3.1 流轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)處理

REITs產(chǎn)品通常情況由資產(chǎn)管理公司設(shè)立專項(xiàng)，資產(chǎn)管理公司作為管理者對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行管理。投資者在公司進(jìn)行認(rèn)購(gòu)之后，成為項(xiàng)目計(jì)劃的持有人之一，項(xiàng)目資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于SPV公司，但產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)是通過(guò)發(fā)起公司采用轉(zhuǎn)讓方式或是資產(chǎn)重組等方式進(jìn)行，為其經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題。主要表現(xiàn)在SPV公司對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅金進(jìn)行抵扣，按照營(yíng)改增的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)額在獲得當(dāng)日之后分兩年從銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣，第1年比例為60%，第2年比例為40%。此過(guò)程中如果資產(chǎn)計(jì)劃以其他形式借款給SPV，涉及到的利息就需要繳納增值稅及其他附加稅。從營(yíng)改增的角度來(lái)看，增值稅稅率將增加為6%，稅收增加對(duì)投資人的收益產(chǎn)生影響。發(fā)起公司如果已經(jīng)完成了證券化，那么房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的收益由基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金來(lái)確定，租金應(yīng)稅種的變化而變化，通常情況，不論是哪種變化都將對(duì)產(chǎn)品收益帶來(lái)影響。

3.2 房產(chǎn)稅的相關(guān)問(wèn)題

在實(shí)際操作房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品過(guò)程中，由于標(biāo)的資產(chǎn)是房屋，因此存在房產(chǎn)稅和土地使用稅同時(shí)發(fā)生問(wèn)題。我國(guó)稅法規(guī)定房產(chǎn)稅的繳納時(shí)間依據(jù)產(chǎn)權(quán)變更的時(shí)間來(lái)確定，在辦好產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，從辦證時(shí)間的次月開(kāi)始征收房產(chǎn)稅和土地增值稅。但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間通常會(huì)在房屋交接之后的幾個(gè)月甚至幾年都可能拿不到產(chǎn)權(quán)證，因此計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生問(wèn)題。從而應(yīng)當(dāng)脫離產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間的限制進(jìn)行繳稅，但房產(chǎn)稅額的計(jì)價(jià)高為房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的運(yùn)作帶來(lái)了稅收負(fù)擔(dān)。

3.3 個(gè)人所得稅與企業(yè)所得稅的處理

個(gè)人所得稅主要針對(duì)投資者而言，關(guān)于投資者獲得專項(xiàng)計(jì)劃的收益是否需要交納個(gè)人所得稅，目前我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)還未有明確規(guī)定，如果嚴(yán)格按照稅法規(guī)定，投資者在得到利息、分紅的情況下需要交納個(gè)人所得稅，但管理機(jī)構(gòu)是否有權(quán)利代投資者履行代繳義務(wù)目前成為了監(jiān)管的真空地帶。如果專項(xiàng)計(jì)劃是SPV公司推進(jìn)并運(yùn)作上市的，在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)存在兩個(gè)問(wèn)題，一是它作為管理方如果與資產(chǎn)不再同一地區(qū)，那么固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，由此產(chǎn)生了兩個(gè)地方都要納稅的問(wèn)題；二是如果SPV公司在自貿(mào)區(qū)無(wú)法享受優(yōu)惠政策，那么設(shè)立在資產(chǎn)所在地將是其有利的選擇。針對(duì)SPV公司而言，如果資產(chǎn)在其名下，則SPV公司將就獲得的營(yíng)利部分繳納企業(yè)所得稅，按照財(cái)稅文件規(guī)定，對(duì)信托項(xiàng)目的收益在取得當(dāng)年向投資者分配的部分時(shí)，在信托環(huán)節(jié)不用繳納企業(yè)所得稅，但在沒(méi)有向投資者進(jìn)行分配的情況下，則需要保稅，按照規(guī)定企業(yè)所得稅的相關(guān)條款處理。房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)使用該條例來(lái)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

4 我國(guó)發(fā)展房產(chǎn)信托投資基金的建議

4.1 明確在REITs設(shè)立和終止時(shí)的信托財(cái)產(chǎn)政策

目前我國(guó)尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作規(guī)范，受托人和委托人、受托人和受益人之間的信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為將被征稅。然而依據(jù)物權(quán)法和信托法的規(guī)定，一個(gè)信托只存在一個(gè)所有權(quán)，因此有必要在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)明確其轉(zhuǎn)移所有權(quán)關(guān)系，而非視為銷(xiāo)售進(jìn)行納稅，另外在REITs的終止環(huán)節(jié)，如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到委托人名下，將不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移。依據(jù)國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)完善REITs的相關(guān)立法，只有具備規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和完善的法律法規(guī)體系，才能保障這項(xiàng)金融工具的有效運(yùn)作?？梢越梃b國(guó)際立法模式，出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金法，對(duì)房產(chǎn)信托投資基金的定義、組織方式、設(shè)立條件、運(yùn)作機(jī)制、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及稅收制度等方面進(jìn)行全面規(guī)定，與國(guó)際并軌，保障房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品運(yùn)作市場(chǎng)的公正公開(kāi)與公平。

4.2 避免對(duì)信托收益重復(fù)征稅問(wèn)題

房產(chǎn)信托投資基金除了具有信托屬性，也是一種房產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，如上文中提到的，對(duì)于信托項(xiàng)目的未分配收益部分需要交納企業(yè)所得稅，從而帶來(lái)重復(fù)征稅的問(wèn)題。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立健全稅收優(yōu)惠政策，稅收政策是房產(chǎn)信托投資基金得以發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?guó)際上較為成熟的國(guó)家和地區(qū)都有優(yōu)惠稅收政策，以吸引大量投資者進(jìn)入市場(chǎng)。目前我國(guó)關(guān)于信托稅收的規(guī)定不明確，也沒(méi)有專門(mén)的稅收文件和規(guī)范，因此可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，基于免征優(yōu)惠，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅收給予減免，交易中對(duì)交易活動(dòng)進(jìn)行界定，避免重復(fù)征稅。除此之外還應(yīng)當(dāng)考慮到我國(guó)的特殊情況，在涉及多方面的復(fù)雜合同關(guān)系時(shí)，應(yīng)在稅收法律框架下給予補(bǔ)充，將負(fù)面影響縮減到最小范圍。

4.3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范有利于分析和衡量房產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)的價(jià)值，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)改善對(duì)REITs產(chǎn)品的運(yùn)作。房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范需要側(cè)重對(duì)投資決策指標(biāo)、財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)的修正，針對(duì)該行業(yè)的特殊性加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和分析，依據(jù)具體情況進(jìn)行定量分析。由于房產(chǎn)信托投資基金的非現(xiàn)金折舊費(fèi)用較多，因此需要增加對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的關(guān)注，來(lái)評(píng)估一次性開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用、免租期內(nèi)收入計(jì)提等因素的影響，從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，來(lái)評(píng)估產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)狀況。從財(cái)務(wù)管理角度，房產(chǎn)信托投資基金還需要關(guān)注增值分析，以企業(yè)目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)來(lái)衡量增值帶來(lái)的效益。風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵還在于有效評(píng)估產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)增加值，從稅法、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制等方面結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，分析房產(chǎn)信托投資基金的財(cái)務(wù)運(yùn)作問(wèn)題，并采取有效措施解決。

5 結(jié)論與展望

房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的運(yùn)作涉及一系列復(fù)雜的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)遇到與目前我國(guó)相關(guān)規(guī)定有沖突的地方，因此運(yùn)作中需要結(jié)合公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，從企業(yè)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，針對(duì)公司的實(shí)際問(wèn)題提出可行的解決辦法。近年來(lái)我國(guó)不斷完善法律法規(guī)，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造了條件，再加上證監(jiān)會(huì)、交易部的積極推動(dòng)，為REITs產(chǎn)品在我國(guó)市場(chǎng)上推行做了基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，再加上個(gè)人投資者的投資需求增加，在這個(gè)市場(chǎng)上將出現(xiàn)越來(lái)越多的機(jī)會(huì)。

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