楊慧青 梁蔚

摘 要：隨著我國(guó)改革開(kāi)放政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立，以及科技的進(jìn)步，形成了當(dāng)前形勢(shì)下全新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)比稱(chēng)之為新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而在當(dāng)前新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的出路又將邁向何方？本文對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行分析，揭示出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種非理性行為，找出未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，明確房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，其未來(lái)的發(fā)展影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 非理性行為

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）01（b）-150-02

1 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與新經(jīng)濟(jì)的區(qū)別

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)路在何方？想要回答這個(gè)問(wèn)題就要先分析當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化與傳統(tǒng)截然不同，它誕生的背景是信息革命后，是科技進(jìn)步的產(chǎn)物，具有例如電子商務(wù)、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)化等特點(diǎn)。社會(huì)網(wǎng)絡(luò)化是人們對(duì)于信息的獲取渠道和獲取速度更多，人們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)接收和處理信息獲取的信息量與過(guò)去不可同日而語(yǔ)。電子商務(wù)則是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺(tái)使人們隨時(shí)隨地都能夠進(jìn)行購(gòu)物，傳統(tǒng)的線下購(gòu)物和線上相聯(lián)系整合成為互聯(lián)網(wǎng)+。新形勢(shì)下信息獲取量增多、信息傳遞速度快、網(wǎng)絡(luò)辦公加快了企業(yè)的運(yùn)行效率，提高了資金周轉(zhuǎn)速度是新形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，不再需要對(duì)未來(lái)樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)然后根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行投資了，投資的風(fēng)險(xiǎn)被降低，資金流轉(zhuǎn)速度加快使企業(yè)不會(huì)有大量資金被積壓，能夠根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)隨時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃，這都是新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制完全不同于往日。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響分析

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性經(jīng)濟(jì)，為我國(guó)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)提供了動(dòng)力。對(duì)于固定資產(chǎn)投資中占有很大投資比例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要推動(dòng)對(duì)象。據(jù)調(diào)查報(bào)告顯示，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在固定資產(chǎn)投資中所占的比例逐年增長(zhǎng)，從21世紀(jì)初的150%左右一路走高，截止到2010年達(dá)到了190%左右并依舊保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在巔峰時(shí)期最高達(dá)到了220%以上，從這里可以看出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用和為固定資產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供的動(dòng)力。因此，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響時(shí)，固定投資產(chǎn)生的作用分析是必不可少的。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于拉動(dòng)我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式也隨之發(fā)生了變動(dòng)，從投資拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)需要各相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)為其提供各項(xiàng)服務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮帶動(dòng)刺激了上下游企業(yè)共同發(fā)揮作用，例如家具行業(yè)、建材行業(yè)、房屋中介、水電裝修等行業(yè)都在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)下得到了增長(zhǎng)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到增長(zhǎng)的同時(shí)又增強(qiáng)了消費(fèi)的動(dòng)力。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)生產(chǎn)、就業(yè)的重要影響分析

由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他與之相關(guān)的行業(yè)存在著緊密的聯(lián)系，各行業(yè)之間互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。而且房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模龐大，其內(nèi)部存在不同領(lǐng)域的劃分，每個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有其獨(dú)到之處，是不可替代的，其規(guī)模大小也不一致，這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)也都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大得到了不同程度的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也是我國(guó)居民收入水平的一個(gè)反映。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大也為社會(huì)提供了大量的工作崗位，其帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也幫助促進(jìn)了就業(yè)，改善了就業(yè)形勢(shì)，帶動(dòng)了居民消費(fèi)，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還維持了國(guó)家穩(wěn)定，提高了就業(yè)率，是維護(hù)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重要保證。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理性行為

3.1 高資產(chǎn)負(fù)債率與高空置率下的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張現(xiàn)象

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷擴(kuò)張的同時(shí)，由于其快速的發(fā)展也帶來(lái)了很多問(wèn)題，很多投資者在行業(yè)的快速擴(kuò)張中喪失了理性判斷的能力，盲目擴(kuò)張是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的普遍問(wèn)題之一。首先，由于近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和城市化的推進(jìn)，使房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了繁榮發(fā)展，各行各業(yè)紛紛看好房地產(chǎn)的前景，再加上政府前些年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)政策的扶持，各種資本進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，這就使一些中小型的房地產(chǎn)公司生存空間被擠壓，陷入了資金不足負(fù)債率不斷提高的窘境中。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)，使大量資金和企業(yè)紛紛涌入這一市場(chǎng)，這就造成了供求關(guān)系的改變，人們沒(méi)有足夠的消費(fèi)能力去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻仍然一路走高，這就造成了大量房屋積壓在地產(chǎn)商的手中，房屋空置率居高不下。在這樣的高負(fù)債率和高空置率的前提下，許多企業(yè)只盲目地關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額回報(bào)率，對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化的樓市繼續(xù)擴(kuò)張，雖然目前這種現(xiàn)象是樓市泡沫還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩時(shí)產(chǎn)能過(guò)剩的暫時(shí)階段，還沒(méi)有明確的定論。但是在這種情況下還在盲目擴(kuò)張顯然是一種不理智的行為。

3.2 違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的地產(chǎn)供需關(guān)系

盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場(chǎng)使供求關(guān)系發(fā)生扭曲，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系強(qiáng)行違背了市場(chǎng)規(guī)律。首先，在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)下，地方政府為了使經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，看中了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，降低了準(zhǔn)入門(mén)檻，放寬了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制。這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路走高，政府干預(yù)了土地供求關(guān)系，違背房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)律。其次，雖然隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房產(chǎn)逐漸獲得了商品的屬性，但是作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的土地不能作為商品，土地的價(jià)格不會(huì)隨著社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間而發(fā)生改變，而是取決于投資回報(bào)率。很多政府單純認(rèn)為地價(jià)的升高能夠使政府賣(mài)出土地時(shí)獲得更多的效益，但是這種想法是違背市場(chǎng)規(guī)律的，地價(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致居民無(wú)力消費(fèi)，房屋大量空置，房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩，打亂了城市規(guī)劃。

4 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策

4.1 以國(guó)家宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展

國(guó)家調(diào)控對(duì)于一個(gè)想要健康發(fā)展的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是必不可少的，通過(guò)宏觀調(diào)控將房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫逐漸擠出。遵循科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，政府通過(guò)出臺(tái)一系列政策完成對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)章制度，建立一個(gè)公平公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，保證人民的權(quán)益不受侵害。

4.2 要嚴(yán)格審批程序，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查力度

提高土地審批門(mén)檻，增強(qiáng)審核力度，建立科學(xué)完善的項(xiàng)目審核機(jī)制。對(duì)于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要從多角度科學(xué)的進(jìn)行規(guī)劃。當(dāng)前我國(guó)正處于城市化階段，大量城市都面臨城區(qū)擴(kuò)建改造問(wèn)題，這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)能力和技術(shù)水平有了較高的要求。既要保留城市的歷史特色，又要實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，還要考慮城市整體的規(guī)劃，因此對(duì)于項(xiàng)目的批準(zhǔn)要嚴(yán)格把關(guān)。

4.3 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的管理體制

為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，房地產(chǎn)管理制度要進(jìn)一步完善，深化改革效果加強(qiáng)政府對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)運(yùn)行，還要考慮到當(dāng)前全球化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國(guó)際經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響。

4.4 加強(qiáng)自我提升

打造品牌形象，注重房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展就要對(duì)企業(yè)宣傳中出現(xiàn)的虛假宣傳現(xiàn)象進(jìn)行制止，提高品牌認(rèn)同度，打造出一批具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，重視房地產(chǎn)企業(yè)的自我改造。提高員工素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

4.5 加大對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模還在不斷擴(kuò)大，因此有大量中小型企業(yè)存在，滿足不同人群對(duì)于產(chǎn)品的需求。這些企業(yè)對(duì)于這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一種補(bǔ)充和發(fā)展。因此政府應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分企業(yè)進(jìn)行政策上的支持，幫助其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。

4.6 進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)信息并加強(qiáng)預(yù)警

根據(jù)不同地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不同要求，建立起一套房地產(chǎn)信息管理和危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，是當(dāng)?shù)卣皶r(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生和金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

5 結(jié)語(yǔ)

新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來(lái)了進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)遇。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)運(yùn)行有著重大影響。我們要及時(shí)發(fā)現(xiàn)繁榮背后隱藏的危機(jī)，理性思考繁榮表面下隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。希望本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)繁榮背后危機(jī)的分析能夠?qū)ο嚓P(guān)從業(yè)人員有一定的啟示，使人們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的看法回歸理性思考。

參考文獻(xiàn)

[1] 馮利煌.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（15）.

[2] 萬(wàn)江滔.新經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式分析[J].新經(jīng)濟(jì)，2016（5）.