錢(qián)偉鋒

摘 要：2017年7月4日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見(jiàn)》，部署推動(dòng)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展工作。明確了保險(xiǎn)資金參與商業(yè)養(yǎng)老的相關(guān)意見(jiàn)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。隨著國(guó)家政策支持力度的加大，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐會(huì)進(jìn)一步加快，保險(xiǎn)資金已成為養(yǎng)老地產(chǎn)的重要投資者。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)能為保險(xiǎn)公司帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，這也是保險(xiǎn)資金紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域的重要原因之一。另外，我國(guó)人口老齡化程度的不斷加劇，“421”家庭結(jié)構(gòu)的越發(fā)凸顯，居民生活水平的不斷提高，都為養(yǎng)老地產(chǎn)的大力發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。本文主要從我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性，我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及目前存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了全面透徹的分析。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 養(yǎng)老地產(chǎn) 老齡化

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）09（c）-036-02

1 養(yǎng)老地產(chǎn)綜述

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是將房地產(chǎn)和全面的養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者不僅關(guān)注住宅本身的品質(zhì)，更關(guān)注的是日常的健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)等。目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為以下四大類(lèi)：養(yǎng)老住宅、老年公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、專(zhuān)業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)。

1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)

（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)資金需求大，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在前期的拿地、建設(shè)以及項(xiàng)目建成后的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中需要投入和占用大量資金，這對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的資金要求。

（2）項(xiàng)目本身的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)上有更高的要求，地址的選擇上要考慮周邊的環(huán)境適合養(yǎng)老，規(guī)劃設(shè)計(jì)上要更加全面，要根據(jù)老年人的特點(diǎn)，在無(wú)障礙設(shè)施、醫(yī)療保健、文體活動(dòng)上有針對(duì)性地規(guī)劃設(shè)計(jì)場(chǎng)所和設(shè)施。

（3）養(yǎng)老服務(wù)是重點(diǎn)，消費(fèi)者在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不僅要考慮居住環(huán)境的本身，更看重的是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供的各種附加服務(wù)，比如專(zhuān)業(yè)的護(hù)理保健團(tuán)隊(duì)，適合老年人的各種文體活動(dòng)項(xiàng)目，均衡的膳食等。

2 保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

2.1 養(yǎng)老地產(chǎn)的需求

（1）人口老齡化程度不斷加劇。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)60周歲及以上人口23086萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?6.7%；65周歲及以上人口15003萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.8%。從數(shù)據(jù)不難看出我國(guó)近幾年老齡化進(jìn)程不斷加快，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)日益加重。從2012年到2016年，我國(guó)老年人口從1.94億增長(zhǎng)到了近2.31億，老年人所占總?cè)丝诘谋戎匾矎?4.3%增長(zhǎng)到了16.7%?？匆幌率澜绺鲊?guó)進(jìn)入老齡化所需時(shí)間，日本24年、德國(guó)40年、美國(guó)60年、法國(guó)115年，而中國(guó)只用了18年，我們國(guó)家進(jìn)入老齡化的速度之快前所未有。之前我國(guó)享受了巨大的人口紅利，但現(xiàn)在超重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)隨之而來(lái)。中國(guó)的人口老齡化問(wèn)題已經(jīng)擺在了每個(gè)人的面前，如何改善老齡化加劇所帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)變得刻不容緩。

（2）高品質(zhì)養(yǎng)老需求的不斷增加。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提升，中產(chǎn)階級(jí)人群的持續(xù)增加，一部分中高收入人群對(duì)自身的養(yǎng)老品質(zhì)提出了更高的要求，他們不再滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式和模式。他們對(duì)養(yǎng)老的環(huán)境、健康管理、文體生活、安全和飲食等方面有著更高的要求，當(dāng)然他們也有充分的消費(fèi)能力。這也是我國(guó)近幾年高品質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的原因之一。

2.2 保險(xiǎn)資金的使用

保險(xiǎn)資金運(yùn)用是指保險(xiǎn)企業(yè)在組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償過(guò)程中，將積聚的保險(xiǎn)基金的暫時(shí)閑置部分，用于融資或投資，使資金增值的活動(dòng)。通過(guò)對(duì)保險(xiǎn)閑置資金的有效使用，不僅為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供資金支持，同時(shí)也增強(qiáng)了保險(xiǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。主要作用如下：

（1）保險(xiǎn)資金運(yùn)用最根本的原因是由資金本身屬性決定。保險(xiǎn)公司許多產(chǎn)品在保費(fèi)收取與保險(xiǎn)金給付之間存在時(shí)間差，這為保險(xiǎn)資金的使用提供了可能。

（2）保險(xiǎn)資金運(yùn)用是由保險(xiǎn)業(yè)務(wù)自身性質(zhì)決定。保險(xiǎn)公司最終的補(bǔ)償與賠付，都是通過(guò)貨幣支付，由于通貨膨脹的存在，如果保險(xiǎn)資金不能進(jìn)行有效的運(yùn)用，就不能實(shí)現(xiàn)資金的保值增值，最終會(huì)影響保險(xiǎn)公司自身的經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)的償付能力。

（3）保險(xiǎn)資金運(yùn)用是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。保險(xiǎn)公司的主要利潤(rùn)來(lái)源是承保利潤(rùn)和投資利潤(rùn)，由于保險(xiǎn)承保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，承保利潤(rùn)不斷下降。這也迫使保險(xiǎn)公司將企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)向投資利潤(rùn)，通過(guò)有效的保險(xiǎn)資金使用增加企業(yè)收益。

2.3 運(yùn)用原則

（1）安全性，安全性原則是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的首要原則。因?yàn)楝F(xiàn)在客戶(hù)交給保險(xiǎn)公司的大量保費(fèi)，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)其實(shí)是一種負(fù)債，在未來(lái)合同約定的時(shí)間保險(xiǎn)公司要進(jìn)行相應(yīng)的給付或者賠償。所以保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)資金的使用上一定要確保資金安全，盡量選擇一些安全性比較高的投資項(xiàng)目。

（2）收益性，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的主要目的就是盈利。盈利是任何企業(yè)都追求的，保險(xiǎn)公司也不列外。盈利是一家企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要指標(biāo)，也是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)資金在安全性的前提下，選擇一些風(fēng)險(xiǎn)可控，收益相對(duì)較高的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的有效運(yùn)用，增加企業(yè)效益，提升償付能力。

（3）流動(dòng)性，保險(xiǎn)具有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓δ埽ｋU(xiǎn)事故的發(fā)生又具有隨機(jī)性特點(diǎn)，這就要求保險(xiǎn)資金運(yùn)用保持足夠的流動(dòng)性，以便隨時(shí)滿(mǎn)足保險(xiǎn)賠償和給付的需要。所以，保險(xiǎn)公司在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，要充分考慮流動(dòng)性因素。

保險(xiǎn)資金使用的三原則相互制約又相互聯(lián)系。其中安全性是保險(xiǎn)資金使用的前提，任何投資項(xiàng)目的選擇首先要確保資金安全。收益性是目的，保險(xiǎn)資金的投資目的是實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。流動(dòng)性是基礎(chǔ)，保險(xiǎn)事故的發(fā)生具有突發(fā)性和偶然性，所以保險(xiǎn)資金的使用一定要保持充足的流動(dòng)性。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金特點(diǎn)非常符合保險(xiǎn)資金的使用原則，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能為保險(xiǎn)公司提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

3 我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

3.1 市場(chǎng)格局

2009年11月泰康人壽提交的養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)方案獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后，標(biāo)志著保險(xiǎn)資金正式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，泰康人壽隨即啟動(dòng)了北京昌平養(yǎng)老院項(xiàng)目，之后國(guó)內(nèi)多家保險(xiǎn)公司也開(kāi)始投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中主要包括：中國(guó)人壽的國(guó)壽健康生態(tài)城，中國(guó)平安的養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，新華保險(xiǎn)的延慶養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，合眾人壽的合眾人壽健康谷，中國(guó)太平的太平申仕國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)。

3.2 保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式

（1）全資投資模式。全資投資模式意味著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金全部由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，項(xiàng)目資金主要來(lái)源于保險(xiǎn)公司的自有資金以及出售與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品的保費(fèi)收入，在這種模式下，保險(xiǎn)公司不僅是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，同時(shí)也是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者，保險(xiǎn)公司享有該項(xiàng)目的全部收益權(quán)，但也承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。

（2）股權(quán)合作模式。股權(quán)合作模式是指保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合成立一家股份公司，雙方利用各自?xún)?yōu)勢(shì)開(kāi)展合作，保險(xiǎn)公司可以提供低成本的項(xiàng)目資金，開(kāi)發(fā)商可以發(fā)揮其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，雙方之間取長(zhǎng)補(bǔ)短，項(xiàng)目投資收益按雙方的持股比例進(jìn)行分配。

4 目前我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)存在的一些問(wèn)題

雖然保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)有著很多的機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)，但這種模式在我國(guó)仍處于起步階段，很多地方和環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步完善，目前還存在以下一些問(wèn)題。

4.1 相關(guān)政策不夠完善

近些年政府在政策層面對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予了充分肯定，但在具體實(shí)施環(huán)節(jié)上沒(méi)有給予相應(yīng)的政策支持，譬如與之對(duì)應(yīng)的土地政策。

開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，按照土地使用性質(zhì)的不同，拿地成本有著不小的差別，一般用于公共事業(yè)的拿地成本較低，用于盈利性質(zhì)的拿地成本較高，目前我國(guó)壽險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)通常以盈利性普通住宅的成本拿地，這大大地增加了壽險(xiǎn)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。另外，我國(guó)對(duì)不同性質(zhì)的用地規(guī)定了不同的使用年限，其中住宅用地最長(zhǎng)使用期限為 70 年，其他開(kāi)發(fā)用地的使用年限為 50 年，養(yǎng)老地產(chǎn)土地使用性質(zhì)的不明確，將不利于壽險(xiǎn)公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.2 外部競(jìng)爭(zhēng)加劇

隨著我國(guó)人口老齡化程度的不斷加深，政府也在加速建立我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)體系，通過(guò)實(shí)施不同的措施鼓勵(lì)社會(huì)各界投入到養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建立中來(lái)，并在投資中進(jìn)行了合理的引導(dǎo)。在眾多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資主體中，政府舉辦的一些非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受了較多的政策優(yōu)惠。另外，近些年我國(guó)高端養(yǎng)老市場(chǎng)的進(jìn)一步放大，吸引了大量本身具有一定優(yōu)勢(shì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資者，譬如，大型的健康管理機(jī)構(gòu)，一些知名的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛進(jìn)入高端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，這都給保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

4.3 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，監(jiān)管體系不夠健全

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)起步不久，整個(gè)行業(yè)在許多方面還沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。譬如養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該區(qū)別于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在安全性、便捷性上有更高的要求。另外，服務(wù)體系評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定也非常重要，這關(guān)系到服務(wù)質(zhì)量的分級(jí)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將根據(jù)不同等級(jí)的服務(wù)質(zhì)量收取不同的費(fèi)用，另外也能有效評(píng)價(jià)日常的這些服務(wù)是否符合相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，與之相對(duì)應(yīng)的許多法律法規(guī)配套沒(méi)有及時(shí)跟上，使得監(jiān)管上出現(xiàn)了盲區(qū)，一些壽險(xiǎn)公司利用監(jiān)管上的盲區(qū)進(jìn)行激進(jìn)投資，只顧搶占市場(chǎng)份額盲目擴(kuò)大規(guī)模，忽視資金安全，違背了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的理念。

4.4 產(chǎn)品相對(duì)單一

養(yǎng)老地產(chǎn)與壽險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合形成了我國(guó)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的特色，但是就目前已投入運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)來(lái)看，與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合的壽險(xiǎn)產(chǎn)品都是以給付年金形式為主的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，如分紅型養(yǎng)老保險(xiǎn)、兩全保險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn)，這種形式將應(yīng)當(dāng)定期給付的養(yǎng)老保險(xiǎn)金用于支付入住養(yǎng)老社區(qū)的費(fèi)用，在轉(zhuǎn)換上是比較方便的，但是壽險(xiǎn)公司除了該種壽險(xiǎn)產(chǎn)品外還有許多的長(zhǎng)期壽險(xiǎn)產(chǎn)品，如重大疾病保險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)，而且持有這些金額較大的長(zhǎng)期壽險(xiǎn)保單的客戶(hù)的數(shù)量也很多，他們也同樣有對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，但是鑒于當(dāng)前壽險(xiǎn)公司還沒(méi)有設(shè)計(jì)出較多的長(zhǎng)期壽險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤的產(chǎn)品，因此只能損失掉這一大部分的客戶(hù)資源，造成了客戶(hù)基礎(chǔ)的不穩(wěn)固，為壽險(xiǎn)公司今后進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售帶來(lái)了一定的難度。

4.5 缺乏專(zhuān)業(yè)人才

保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)新鮮事物，它的整個(gè)過(guò)程涉及一系列的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，包括項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及建成后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理等，在這個(gè)過(guò)程中需要大量的專(zhuān)業(yè)化人才，這些人才不僅要懂得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)也要懂得項(xiàng)目建成后的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理。另外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的入住群體都是老年人，所以項(xiàng)目本身需要更多的配套，譬如醫(yī)療保健人員，專(zhuān)業(yè)護(hù)理人員等。目前我國(guó)擁有養(yǎng)老護(hù)理從業(yè)資格的人員只有三萬(wàn)左右，專(zhuān)業(yè)醫(yī)療護(hù)理人員面臨嚴(yán)重的缺口。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)還處于初級(jí)階段，很多地方還有待完善，但隨著國(guó)家支持政策的進(jìn)一步加大，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的逐步建立，專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)以及我國(guó)人口老齡化程度的加劇，居民對(duì)養(yǎng)老品質(zhì)要求的提升，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的前景是好的。

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