沈偉康 章曙

摘 要：近些年來(lái)，我國(guó)GDP不斷增加，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時(shí)房?jī)r(jià)也在不斷上漲。針對(duì)這樣的情況，我國(guó)政府采取相應(yīng)的措施來(lái)有效地遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。本文主要研究房?jī)r(jià)上漲的主要因素、房產(chǎn)稅的定義以及相應(yīng)的措施，并就如何利用房產(chǎn)稅這一措施有效地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行管控闡述相應(yīng)的觀(guān)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 房產(chǎn)稅 供給與需求平衡

中圖分類(lèi)號(hào)：F203.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）01（c）-137-02

房?jī)r(jià)的穩(wěn)定切實(shí)關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，對(duì)人們的日常生活有非常大的影響。目前，各大城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，一方面政府采取相關(guān)的措施不斷地進(jìn)行干預(yù)。另一方面人們對(duì)房?jī)r(jià)的日益上漲也非常關(guān)切。政府采取了如“限購(gòu)令”等相關(guān)措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“打壓”，但無(wú)奈治標(biāo)不治本。國(guó)家政府一直在努力采取合理有效的方法有效管控房?jī)r(jià)在合理的區(qū)間內(nèi)正常波動(dòng)。政府不斷地采取措施，力爭(zhēng)找到問(wèn)題的根本所在。

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于在投資者刺激作用下，導(dǎo)致很大一部分社會(huì)流動(dòng)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行流動(dòng)。不僅如此，在政府對(duì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策上所采取的措施中無(wú)疑讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步“升溫”。目前我國(guó)各省市房?jī)r(jià)居高不下，各地出現(xiàn)“炒房熱”從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)向上增長(zhǎng)的“剛性”，引發(fā)一系列如高空置率等現(xiàn)象日益嚴(yán)重化。國(guó)家對(duì)此出臺(tái)了相應(yīng)的政策與措施進(jìn)行合理有效的管控。

1 文獻(xiàn)綜述

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)問(wèn)題受到廣泛關(guān)注，越來(lái)越多的學(xué)者投入到對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的研究。其中以李鋒為代表的學(xué)者通過(guò)運(yùn)用回歸分析，對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的影響關(guān)系進(jìn)行了分析，得出長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)，短期內(nèi)兩者存在相互影響的結(jié)論。以劉琳、劉洪玉為主的學(xué)者，從需求的角度出發(fā)，指出由于土地的自然供給沒(méi)有彈性并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國(guó)土地市場(chǎng)所決定的地價(jià)更傾向于是一種需求價(jià)格。褚園園認(rèn)為貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，這種現(xiàn)象一方面使得大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；另一方面，貨幣流動(dòng)性過(guò)剩使得我國(guó)通貨膨脹加劇，刺激了國(guó)內(nèi)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。段軍山、毛中根認(rèn)為總供給曲線(xiàn)與一系列短期總供給曲線(xiàn)之間的區(qū)別，處在產(chǎn)量和總供給曲線(xiàn)就業(yè)不隨價(jià)格變化的位置。徐妍所闡述的計(jì)稅余值征收對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

總結(jié)以上查閱的文獻(xiàn)，大多數(shù)學(xué)者對(duì)影響房?jī)r(jià)的客觀(guān)因素的不同角度進(jìn)行了分析研究，結(jié)論不盡相同。從已有的研究成果看，僅僅是分析了客觀(guān)因素，并沒(méi)有從主觀(guān)上研究，因此研究還不夠深入。本文從供給與需求的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析，具有一定的研究空間和研究意義。

2 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要問(wèn)題

我國(guó)房?jī)r(jià)近年持續(xù)剛性上漲的主要影響因素歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)超預(yù)期主要體現(xiàn)在不論是在房屋的施工還是在竣工面積上，東部地區(qū)相對(duì)過(guò)度集中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域性增速和地域發(fā)展過(guò)于偏向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，從而導(dǎo)致發(fā)展不均衡，沿海城市與內(nèi)陸城市以及西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，與東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的較快增長(zhǎng)有直接的關(guān)系。其次，東部地區(qū)的土地資源供給緊張，也間接地刺激了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)；空置率不斷上升主要誘導(dǎo)因素在于部分人的“炒房熱”，人們內(nèi)心存在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的偏好，近幾年房?jī)r(jià)的不斷上漲的確讓很多人從中受益，人們便產(chǎn)生購(gòu)房投資的心理，導(dǎo)致以購(gòu)買(mǎi)更多的房為自己實(shí)現(xiàn)有效升值的資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)率的相對(duì)較低以及實(shí)際收益率的不斷增高導(dǎo)致人們對(duì)購(gòu)房的熱情有增無(wú)減，形成了一個(gè)人可能有多套空置房的局面，而高空置率無(wú)疑是帶動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的又一誘導(dǎo)因素；還存在商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等。

3 我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的有效措施——房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)，室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。

4 征收房產(chǎn)稅對(duì)短期供給與需求市場(chǎng)的影響

第一，征收房產(chǎn)稅將有效地遏制高空置率問(wèn)題。在征收房產(chǎn)稅時(shí)會(huì)導(dǎo)致其空置房屋的成本上升，可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)房屋的需求量在短期內(nèi)會(huì)有較大的減少需求傾向，微觀(guān)主體上的需求量減少的累計(jì)從而導(dǎo)致宏觀(guān)主體總量上的總需求下降。基于現(xiàn)代的凱恩斯主義學(xué)派理論分析，市場(chǎng)總是圍繞著某一市場(chǎng)均衡點(diǎn)的波動(dòng)而波動(dòng)。因此，總需求的下降必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給在短期內(nèi)呈下降的趨勢(shì)。第二，由于個(gè)人存在享受利益最大化的流動(dòng)性偏好，會(huì)尋求補(bǔ)償自己成本的方式——租賃房屋。隨著人們將自己的存量房用于租賃彌補(bǔ)成本從而增大了租賃市場(chǎng)上的供給量，依照現(xiàn)代總供給與總需求理論分析，總供給的增加必然會(huì)引起租賃市場(chǎng)價(jià)格的下降趨勢(shì)，更多理性的人們可能會(huì)選擇租賃房屋以滿(mǎn)足自身居住需求的本質(zhì)，而選擇放棄購(gòu)買(mǎi)房屋，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降。

利用相關(guān)數(shù)學(xué)理論對(duì)短期的供給與需求市場(chǎng)進(jìn)行分析。

設(shè)空置率為e，房產(chǎn)稅額為T(mén)，房屋成本為P，總需求為Sq，總供給為Sp，租賃價(jià)格Pa。

圖1和圖2可以說(shuō)明有效總需求Sq在合理有效的征收房產(chǎn)稅額（適當(dāng)?shù)膮^(qū)域間）之間的關(guān)系是呈反向變動(dòng)的關(guān)系。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：Sq=Sq（T），T在合理有效的區(qū)間范圍內(nèi)。

圖3和圖4可以說(shuō)明租賃價(jià)格和合理有效的征收房產(chǎn)稅額（適當(dāng)?shù)膮^(qū)域間）之間的關(guān)系是呈反向變動(dòng)的關(guān)系。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：Pa=Pa（T），T在合理有效的區(qū)間范圍內(nèi)。

5 征收房產(chǎn)稅對(duì)長(zhǎng)期供給與需求市場(chǎng)的影響

從我國(guó)長(zhǎng)期供給來(lái)看，土地的供給方式國(guó)家土地資源部，土地對(duì)我國(guó)而言屬于稀缺資源，其供給權(quán)是在我國(guó)的政府的相關(guān)政策指導(dǎo)下進(jìn)行合理有效的分配，從長(zhǎng)期上看，這與房?jī)r(jià)的漲跌是沒(méi)有本質(zhì)的關(guān)系的，因此房?jī)r(jià)漲跌的主要因素可歸結(jié)于長(zhǎng)期總需求的影響。征收房產(chǎn)稅的內(nèi)在實(shí)質(zhì)意義在于有效地影響微觀(guān)主體對(duì)利用房產(chǎn)為主要的投資對(duì)象，可以有效地使得人們理性的購(gòu)房從而降低人們對(duì)購(gòu)房的偏好，人們可能更加趨于理性化將購(gòu)房回歸于居住滿(mǎn)足日常生活的需求方式，總長(zhǎng)期整體的結(jié)構(gòu)上看有效地調(diào)控了房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在需求結(jié)構(gòu)。間接的影響在于人們可能將手中的閑置資金投資于其他產(chǎn)業(yè)，從而達(dá)到社會(huì)資金的流動(dòng)更加卻趨向于多元化，從這一方面說(shuō)房產(chǎn)稅的征收的意義不僅在于規(guī)避人們的不理性需求和房?jī)r(jià)的管控，而且還調(diào)控了社會(huì)資金的合理有效分配問(wèn)題。

能過(guò)相關(guān)數(shù)學(xué)理論進(jìn)行分析，設(shè)總需求為Sq，總供給為Sp房?jī)r(jià)為Pt。

（1）長(zhǎng)期的總供給市場(chǎng)的理論分析

圖5說(shuō)明長(zhǎng)期的總供給曲線(xiàn)中，總供給不受房?jī)r(jià)的因素而變動(dòng)即總供給與房?jī)r(jià)的相關(guān)系數(shù)為0。

（2）長(zhǎng)期的總需求市場(chǎng)的理論分析

圖6說(shuō)明長(zhǎng)期的總需求是與房?jī)r(jià)成正向變動(dòng)關(guān)系，房?jī)r(jià)為長(zhǎng)期需求的函數(shù)。即Sq=Sq（Pt）。

6 房產(chǎn)稅征收存在的問(wèn)題

（1）房產(chǎn)稅征收的首要前提在于有效準(zhǔn)確地了解個(gè)人的房產(chǎn)信息。這必須要加強(qiáng)和完善個(gè)人實(shí)際房產(chǎn)的登記制度，為了避免相關(guān)問(wèn)題的存在應(yīng)建立相關(guān)有效的監(jiān)督管理機(jī)制，及時(shí)地更新相關(guān)變更房產(chǎn)交易等。其次，征收房產(chǎn)稅的另一前提在于加大人們對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)與接受程度，加大宣傳力度等。由于房產(chǎn)稅征收過(guò)程繁瑣，成本的相對(duì)增加無(wú)疑必須增加對(duì)相關(guān)投入比例的增加，政府應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)體系和合理有效地分配。

（2）房產(chǎn)稅的核心問(wèn)題在于如何對(duì)稅率標(biāo)準(zhǔn)的定義。合理的標(biāo)記稅率是房產(chǎn)稅的重中之重，過(guò)低的房產(chǎn)稅可能效果不大，征收房產(chǎn)稅的意義也就不明顯，從而無(wú)法有效地實(shí)現(xiàn)政策的最終目標(biāo)。如果房產(chǎn)稅率過(guò)高可能會(huì)導(dǎo)致偷稅、漏稅，政府的稅收將進(jìn)一步減弱，更難達(dá)到實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)管控政策的最終目標(biāo)。因此，政府對(duì)房產(chǎn)稅的有效定位，應(yīng)當(dāng)出于相當(dāng)謹(jǐn)慎以及全面的考慮。

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