沈偉康 章曙

摘 要：近些年來，我國GDP不斷增加，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時房價也在不斷上漲。針對這樣的情況，我國政府采取相應(yīng)的措施來有效地遏制房價的過快增長。本文主要研究房價上漲的主要因素、房產(chǎn)稅的定義以及相應(yīng)的措施，并就如何利用房產(chǎn)稅這一措施有效地對房價進(jìn)行管控闡述相應(yīng)的觀點。

關(guān)鍵詞：房價 房產(chǎn)稅 供給與需求平衡

中圖分類號：F203.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）01（c）-137-02

房價的穩(wěn)定切實關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，對人們的日常生活有非常大的影響。目前，各大城市的房價不斷上漲，一方面政府采取相關(guān)的措施不斷地進(jìn)行干預(yù)。另一方面人們對房價的日益上漲也非常關(guān)切。政府采取了如“限購令”等相關(guān)措施對房價進(jìn)行“打壓”，但無奈治標(biāo)不治本。國家政府一直在努力采取合理有效的方法有效管控房價在合理的區(qū)間內(nèi)正常波動。政府不斷地采取措施，力爭找到問題的根本所在。

近些年來，我國房地產(chǎn)市場由于在投資者刺激作用下，導(dǎo)致很大一部分社會流動資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行流動。不僅如此，在政府對購房優(yōu)惠政策上所采取的措施中無疑讓房地產(chǎn)市場進(jìn)一步“升溫”。目前我國各省市房價居高不下，各地出現(xiàn)“炒房熱”從而導(dǎo)致房價向上增長的“剛性”，引發(fā)一系列如高空置率等現(xiàn)象日益嚴(yán)重化。國家對此出臺了相應(yīng)的政策與措施進(jìn)行合理有效的管控。

1 文獻(xiàn)綜述

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價問題受到廣泛關(guān)注，越來越多的學(xué)者投入到對房價影響因素的研究。其中以李鋒為代表的學(xué)者通過運用回歸分析，對房價與地價的影響關(guān)系進(jìn)行了分析，得出長期內(nèi)房價走勢決定地價走勢，短期內(nèi)兩者存在相互影響的結(jié)論。以劉琳、劉洪玉為主的學(xué)者，從需求的角度出發(fā)，指出由于土地的自然供給沒有彈性并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。褚園園認(rèn)為貨幣流動性過剩，這種現(xiàn)象一方面使得大量資金流入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；另一方面，貨幣流動性過剩使得我國通貨膨脹加劇，刺激了國內(nèi)投資者對房地產(chǎn)市場的投資。段軍山、毛中根認(rèn)為總供給曲線與一系列短期總供給曲線之間的區(qū)別，處在產(chǎn)量和總供給曲線就業(yè)不隨價格變化的位置。徐妍所闡述的計稅余值征收對于出租房屋按租金收入征稅。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

總結(jié)以上查閱的文獻(xiàn)，大多數(shù)學(xué)者對影響房價的客觀因素的不同角度進(jìn)行了分析研究，結(jié)論不盡相同。從已有的研究成果看，僅僅是分析了客觀因素，并沒有從主觀上研究，因此研究還不夠深入。本文從供給與需求的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析，具有一定的研究空間和研究意義。

2 我國房價上漲的主要問題

我國房價近年持續(xù)剛性上漲的主要影響因素歸結(jié)為以下幾點：首先，房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，從而導(dǎo)致開發(fā)速度遠(yuǎn)超預(yù)期主要體現(xiàn)在不論是在房屋的施工還是在竣工面積上，東部地區(qū)相對過度集中，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性增速和地域發(fā)展過于偏向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，從而導(dǎo)致發(fā)展不均衡，沿海城市與內(nèi)陸城市以及西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重不對稱，與東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的較快增長有直接的關(guān)系。其次，東部地區(qū)的土地資源供給緊張，也間接地刺激了房價的增長；空置率不斷上升主要誘導(dǎo)因素在于部分人的“炒房熱”，人們內(nèi)心存在對房地產(chǎn)市場投資的偏好，近幾年房價的不斷上漲的確讓很多人從中受益，人們便產(chǎn)生購房投資的心理，導(dǎo)致以購買更多的房為自己實現(xiàn)有效升值的資產(chǎn)，風(fēng)險率的相對較低以及實際收益率的不斷增高導(dǎo)致人們對購房的熱情有增無減，形成了一個人可能有多套空置房的局面，而高空置率無疑是帶動房價增長的又一誘導(dǎo)因素；還存在商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等。

3 我國房價問題的有效措施——房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)，室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。

4 征收房產(chǎn)稅對短期供給與需求市場的影響

第一，征收房產(chǎn)稅將有效地遏制高空置率問題。在征收房產(chǎn)稅時會導(dǎo)致其空置房屋的成本上升，可能會導(dǎo)致對房屋的需求量在短期內(nèi)會有較大的減少需求傾向，微觀主體上的需求量減少的累計從而導(dǎo)致宏觀主體總量上的總需求下降?；诂F(xiàn)代的凱恩斯主義學(xué)派理論分析，市場總是圍繞著某一市場均衡點的波動而波動。因此，總需求的下降必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的總供給在短期內(nèi)呈下降的趨勢。第二，由于個人存在享受利益最大化的流動性偏好，會尋求補償自己成本的方式——租賃房屋。隨著人們將自己的存量房用于租賃彌補成本從而增大了租賃市場上的供給量，依照現(xiàn)代總供給與總需求理論分析，總供給的增加必然會引起租賃市場價格的下降趨勢，更多理性的人們可能會選擇租賃房屋以滿足自身居住需求的本質(zhì)，而選擇放棄購買房屋，從而導(dǎo)致房價的下降。

利用相關(guān)數(shù)學(xué)理論對短期的供給與需求市場進(jìn)行分析。

設(shè)空置率為e，房產(chǎn)稅額為T，房屋成本為P，總需求為Sq，總供給為Sp，租賃價格Pa。

圖1和圖2可以說明有效總需求Sq在合理有效的征收房產(chǎn)稅額（適當(dāng)?shù)膮^(qū)域間）之間的關(guān)系是呈反向變動的關(guān)系。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：Sq=Sq（T），T在合理有效的區(qū)間范圍內(nèi)。

圖3和圖4可以說明租賃價格和合理有效的征收房產(chǎn)稅額（適當(dāng)?shù)膮^(qū)域間）之間的關(guān)系是呈反向變動的關(guān)系。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：Pa=Pa（T），T在合理有效的區(qū)間范圍內(nèi)。

5 征收房產(chǎn)稅對長期供給與需求市場的影響

從我國長期供給來看，土地的供給方式國家土地資源部，土地對我國而言屬于稀缺資源，其供給權(quán)是在我國的政府的相關(guān)政策指導(dǎo)下進(jìn)行合理有效的分配，從長期上看，這與房價的漲跌是沒有本質(zhì)的關(guān)系的，因此房價漲跌的主要因素可歸結(jié)于長期總需求的影響。征收房產(chǎn)稅的內(nèi)在實質(zhì)意義在于有效地影響微觀主體對利用房產(chǎn)為主要的投資對象，可以有效地使得人們理性的購房從而降低人們對購房的偏好，人們可能更加趨于理性化將購房回歸于居住滿足日常生活的需求方式，總長期整體的結(jié)構(gòu)上看有效地調(diào)控了房地產(chǎn)市場的內(nèi)在需求結(jié)構(gòu)。間接的影響在于人們可能將手中的閑置資金投資于其他產(chǎn)業(yè)，從而達(dá)到社會資金的流動更加卻趨向于多元化，從這一方面說房產(chǎn)稅的征收的意義不僅在于規(guī)避人們的不理性需求和房價的管控，而且還調(diào)控了社會資金的合理有效分配問題。

能過相關(guān)數(shù)學(xué)理論進(jìn)行分析，設(shè)總需求為Sq，總供給為Sp房價為Pt。

（1）長期的總供給市場的理論分析

圖5說明長期的總供給曲線中，總供給不受房價的因素而變動即總供給與房價的相關(guān)系數(shù)為0。

（2）長期的總需求市場的理論分析

圖6說明長期的總需求是與房價成正向變動關(guān)系，房價為長期需求的函數(shù)。即Sq=Sq（Pt）。

6 房產(chǎn)稅征收存在的問題

（1）房產(chǎn)稅征收的首要前提在于有效準(zhǔn)確地了解個人的房產(chǎn)信息。這必須要加強(qiáng)和完善個人實際房產(chǎn)的登記制度，為了避免相關(guān)問題的存在應(yīng)建立相關(guān)有效的監(jiān)督管理機(jī)制，及時地更新相關(guān)變更房產(chǎn)交易等。其次，征收房產(chǎn)稅的另一前提在于加大人們對房產(chǎn)稅的認(rèn)識與接受程度，加大宣傳力度等。由于房產(chǎn)稅征收過程繁瑣，成本的相對增加無疑必須增加對相關(guān)投入比例的增加，政府應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)體系和合理有效地分配。

（2）房產(chǎn)稅的核心問題在于如何對稅率標(biāo)準(zhǔn)的定義。合理的標(biāo)記稅率是房產(chǎn)稅的重中之重，過低的房產(chǎn)稅可能效果不大，征收房產(chǎn)稅的意義也就不明顯，從而無法有效地實現(xiàn)政策的最終目標(biāo)。如果房產(chǎn)稅率過高可能會導(dǎo)致偷稅、漏稅，政府的稅收將進(jìn)一步減弱，更難達(dá)到實現(xiàn)房價管控政策的最終目標(biāo)。因此，政府對房產(chǎn)稅的有效定位，應(yīng)當(dāng)出于相當(dāng)謹(jǐn)慎以及全面的考慮。

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