崔璐+郝建新

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟增長具有重要貢獻，基于它的重要性，政府以宏觀調(diào)控目標為指導，運用多項具體政策對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃進行引導。為促進政策更好地發(fā)揮效用，文章選取2007-2015年的季度數(shù)據(jù)，利用格蘭杰因果分析進行實證檢驗，探究政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場規(guī)模的影響。結(jié)果表明：宏觀調(diào)控中，稅收政策的影響力度最大，土地政策次之。金融政策相對來說影響力度最弱，更偏向于長期影響。本文據(jù)此提出了三方面的政策建議：進一步完善稅收政策；合理規(guī)劃土地供應；加強金融監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；市場規(guī)模；實證分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2017）04 — 0077 — 03

一、房地產(chǎn)市場規(guī)模的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，具有很強的聯(lián)動效應，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴張，可以促進國民經(jīng)濟的增長。但當房地產(chǎn)業(yè)過度擴張致使市場過熱時，可能會導致投資過度集中，房價迅速攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2000年的4984.05億元增長到2015年的95978.85億元，15年間增長了近20倍，年均復合增長率為21.79%。從政府的角度來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建立在滿足人民生活需求的基礎(chǔ)上。當市場規(guī)模的過度發(fā)展導致房價過高時，政府需要采取措施加以限制，消解投資過熱的現(xiàn)象，使房價水平回落到合理區(qū)間。本文從政策作用機制角度出發(fā)，分析我國政府對房地產(chǎn)市場規(guī)模的調(diào)控影響，根據(jù)實證檢驗結(jié)果進行評價，并提出相應的政策建議。

二、影響房地產(chǎn)市場規(guī)模因素的文獻綜述

目前對影響房地產(chǎn)市場規(guī)模因素的研究主要側(cè)重房地產(chǎn)市場規(guī)模與地區(qū)人口發(fā)展的關(guān)系，房地產(chǎn)市場規(guī)模與城市化的關(guān)系，房地產(chǎn)市場規(guī)模與經(jīng)濟增長的關(guān)系等方面。

在房地產(chǎn)市場規(guī)模與地區(qū)人口發(fā)展因素方面，龍奮杰、吳公樑（2003）利用我國31個大中城市2000年末的數(shù)據(jù)建立多元線性回歸模型，證明直接影響房地產(chǎn)投資的人口因素中暫住人口對房地產(chǎn)投資的重要影響〔1〕。何薇、章恒全（2014）選取經(jīng)濟、社會、政策機制等三方面的驅(qū)動因素進行主成分回歸分析，證實人口發(fā)展對房地產(chǎn)投資存在顯著的驅(qū)動作用〔2〕。

在房地產(chǎn)市場規(guī)模與城市化因素方面，趙朋（2006）從理論上分析了房地產(chǎn)投資增長的兩種效應對城市化水平影響，并通過一般均衡模型證實了房地產(chǎn)投資與城市化的正相關(guān)關(guān)系〔3〕。張立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省際面板數(shù)據(jù)進行實證研究，結(jié)果表明：全國層面上，其他影響因素一定時，空間城市化和資本城市化對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響遠大于人口城市化〔4〕。

在房地產(chǎn)市場規(guī)模與經(jīng)濟增長因素方面，黃忠華、吳次芳等（2008）采用1997-2006年我國31個省市的面板數(shù)據(jù)，證明全國及區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資能夠引起經(jīng)濟增長，并且相互影響〔5〕。潘濤、李敏等（2015）利用2000-2011年全國31個省市財政支出、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟增長的有關(guān)數(shù)據(jù)進行實證，研究表明房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長具有明顯的促進作用〔6〕。

根據(jù)以上研究結(jié)果，房地產(chǎn)市場規(guī)模的發(fā)展受多重因素的影響。而從我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境來說，政府宏觀調(diào)控不可忽視。要全面總結(jié)房地產(chǎn)市場規(guī)模的影響因素，則需要結(jié)合對政府宏觀調(diào)控作用的分析。

三、房地產(chǎn)市場規(guī)模主要政策作用機制

政府應對房地產(chǎn)規(guī)模過度擴張時，主要運用金融政策、土地政策、稅收政策等手段，調(diào)節(jié)相關(guān)的市場需求狀況、土地獲取渠道、資金融通渠道，將行業(yè)的投資發(fā)展速度維持在合理程度，保證房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品及價格能夠貼合民生需求。

在市場需求狀況中，購房者的需求受信貸稅率等政策調(diào)控的影響。政府可以通過金融政策對個人住房貸款的投放量和額度進行調(diào)節(jié)，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的回籠資金量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。在稅收政策方面，政府通過實行差別化稅率，放寬首套房征稅額度，提高二套房等的征稅額度，以此擠出投機性需求。購房者消費資金是房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)運轉(zhuǎn)資金的重要來源，通過政策調(diào)節(jié)購房者需求，可以起到控制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資規(guī)模的作用。

在土地獲取渠道，一般有“招拍掛”的方式〔7〕。為防止大型房地產(chǎn)企業(yè)過度囤積土地，政府通過調(diào)控土地供應量、用地途徑，抑制土地儲備過熱。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還會通過兼并重組來擴充土地占有量，實現(xiàn)規(guī)模化擴張。針對這種情況，政府通過制定并購重組規(guī)范來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的并購行為，合理分配土地資源。

在資金融通渠道，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要來自銀行貸款。一方面，政府運用信貸政策調(diào)整銀行貸款利率、額度，調(diào)節(jié)整體融資環(huán)境，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模合理化，防止資本過于集聚在房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，加強對融資來源的監(jiān)管，限制非法渠道的資金進入房地產(chǎn)業(yè)融資范圍，保證調(diào)控政策的實施效果。

四、多重政策影響房地產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的實證分析

結(jié)合上文，我國政府為實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、資源配置效率提高的宏觀調(diào)控目標，運用了稅收、土地、金融等主要政策對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和發(fā)展規(guī)劃進行引導性調(diào)控，保證房地產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的合理發(fā)展。接下來對政策影響房地產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的效果進行實證分析。

（一）變量數(shù)據(jù)的選取及單位根檢驗

本文收集了2007年到2015年的全國性季度數(shù)據(jù)，原始數(shù)據(jù)均源自中國建設(shè)銀行網(wǎng)站以及中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。本文采用Eviews 8.0來進行格蘭杰因果檢驗〔8〕。

政策方面，房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整選取全國房產(chǎn)稅收入（簡稱PTR）進行表示；土地政策選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積（簡稱LPQ）作為政策變量；金融政策選取1-5年中長期貸款利率（簡稱LIR）作為變量。本文選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資完成額（簡稱RI）代表房地產(chǎn)市場規(guī)模，進行分析。

為了消除變量數(shù)據(jù)的異方差性，變量中的比率指標均乘以100，再對所有變量取自然對數(shù)，增加數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，接下來的模型論證均采用經(jīng)對數(shù)處理后的數(shù)據(jù)。

采用ADF檢驗法對4個變量展開單位根檢驗，判斷各時間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。檢驗得知，4個變量均為一階單整的數(shù)據(jù)，可以假設(shè)變量之間存在協(xié)整關(guān)系，接下來對這些變量展開協(xié)整性檢驗。

（二）協(xié)整性檢驗

本模型的構(gòu)建涉及到4個變量，因此采用Johansen檢驗法進行協(xié)整檢驗，檢驗結(jié)果如表2。

根據(jù)表2內(nèi)容所示，在5%的顯著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四個變量之間存在著2個協(xié)整關(guān)系，這說明了房產(chǎn)稅收入、土地購置量、中長期貸款利率與房地產(chǎn)投資額之間存在著長期穩(wěn)定的經(jīng)濟關(guān)系。

將變量在檢驗中的協(xié)整系數(shù)標準化，可以得到如下方程式：

方程式體現(xiàn)了變量間的長期均衡關(guān)系，即房產(chǎn)稅收入和土地購置量對房地產(chǎn)投資額產(chǎn)生正效應，而中長期貸款利率則對房地產(chǎn)投資額起負效應。并且根據(jù)方程，房產(chǎn)稅收入對房地產(chǎn)投資額的助推作用即影響系數(shù)最大，土地購置量次之，中長期貸款利率的影響作用最小。

（三）格蘭杰因果檢驗

結(jié)合單位根檢驗和協(xié)整檢驗結(jié)果，4項變量指標均為一階單整時間序列，并存在協(xié)整關(guān)系，因此進行格蘭杰因果檢驗，顯著性水平取10%，滯后期取1-4，檢驗結(jié)果如下文。

據(jù)檢驗結(jié)果的F統(tǒng)計量和P值，對于PTR，僅在滯后1期時，PTR是RI的格蘭杰原因；對于LPQ，在滯后1-4期時，LPQ是RI的格蘭杰原因；對于LIR，僅在滯后4期時，LIR是RI的格蘭杰原因。

也就是說，在相對較短的時期里（滯后1季），上一季房產(chǎn)稅收入與土地購置量是影響當季房地產(chǎn)投資發(fā)展的因素；在相對較長的時期內(nèi)（滯后4季），房產(chǎn)稅收入、土地購置量、中長期利率三者與房地產(chǎn)投資額之間存在著顯著的影響。結(jié)合上文的協(xié)整方程式，從長期來看，稅收、土地、金融等政策都影響著房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，并且政府在信貸等金融方面的調(diào)控會抑制房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展，而短期來看，政府在稅收、土地方面的調(diào)控對房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展的效用更為顯著。

五、政策建議

實證表明，政府宏觀調(diào)控能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場規(guī)模起到相應的調(diào)節(jié)作用。其中，稅收政策和土地政策能在短期內(nèi)實現(xiàn)一定的調(diào)控效果，也存在著長期效應；而結(jié)合金融政策，可以長時間的維護政策目標，起到理想的政策效果。

由此，本文從稅收政策、土地政策、金融政策等宏觀調(diào)控方面出發(fā)，提出以下政策建議：

第一，完善稅收政策，適當調(diào)整稅收優(yōu)惠政策。政府在彌補保有環(huán)節(jié)稅負空缺時，應減輕流通環(huán)節(jié)征稅額度，促進住房資源的合理流動，以保證房地產(chǎn)開發(fā)與存量周轉(zhuǎn)相結(jié)合，使市場規(guī)?？刂圃诤侠淼乃絻?nèi)。同時，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，若出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，政府應適當取消土地增值稅、個人所得稅等優(yōu)惠政策，減少投機行為產(chǎn)生的便利條件。

第二，合理規(guī)劃土地供應，實現(xiàn)土地的有效供給。政府應加強土地供應規(guī)劃，注意與城市規(guī)劃結(jié)合。合理供應住房建設(shè)用地同時，根據(jù)住房市場的去庫存分化現(xiàn)象，進行分類調(diào)控，結(jié)合現(xiàn)狀提升一二線城市土地供應量，減少三四線城市土地供應量。并根據(jù)當?shù)毓┬锠顩r擴大相應住房建設(shè)用地供應計劃，以最大限度的實現(xiàn)政策目標。

第三，靈活運用利率杠桿，加強監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。政府應加強銀行融資監(jiān)管力度，對開發(fā)商項目貸款按低中高檔類型住房進行區(qū)分，對于中低檔住房實行利率優(yōu)惠政策，對高檔住房提高利率，并按情況擴大差別力度。同時，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分類調(diào)控，采取諸如提高一線城市信貸首付，降低三四線城市的首付比例等措施，提高政策調(diào)節(jié)的針對性。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕龍奮杰，吳公樑.城市人口對房地產(chǎn)投資的影響研究〔J〕.土木工程學報，2003，（09）：65-70.

〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地產(chǎn)投資驅(qū)動力研究〔J〕.武漢理工大學學報：信息與管理工程版，2014，（02）：274-278.

〔3〕趙朋.房地產(chǎn)投資波動與城市化關(guān)聯(lián)性研究〔J〕.華東經(jīng)濟管理，2006，（10）：37-40.

〔4〕張立新，秦俊武.城市化與房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)域差異—基于動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的實證〔J〕.當

代財經(jīng)，2014，（11）：103-110.

〔5〕黃忠華，吳次芳，杜雪君.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長—全國及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析〔J〕.財貿(mào)經(jīng)濟，2008，（08）：56-60，72.

〔6〕潘濤，李敏.政府支出、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長—基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析〔J〕.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟，2015，（03）：138-144.

〔7〕吳振華，蔣紅.房地產(chǎn)市場主體行為對土地價格的影響實證研究〔J〕.價格月刊，2015，（11）：

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〔8〕胡志寧.Stata/Eviews計量經(jīng)濟分析〔M〕.北京：中國人民大學出版社，2010：253-261.

〔責任編輯：孫玉婷〕