劉鷹

摘 要：2015年底至2016年，全國范圍內(nèi)再次出現(xiàn)房價增幅加劇的狀況，房價的非理性增長給社會、經(jīng)濟帶來了一定的負面影響?；诖耍ㄟ^對2002年至今發(fā)表的文獻進行綜述，梳理了對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的需求側(cè)因素、供給側(cè)因素，以及同時影響供需兩側(cè)的因素，并指出目前實證研究中數(shù)據(jù)統(tǒng)計及研究角度不充分的缺點。在此基礎(chǔ)上，提出應(yīng)該加強實證數(shù)據(jù)的科學性和全面性，對影響因素提出合理適度的分層分類方法，弄清各層次重要性及及耦合機制，從而挖掘出主導(dǎo)影響因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；需求側(cè)；供給側(cè)；影響因素

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）08-0075-02

1998年房改以來，中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)[1]，2000—2014年，全國商品房銷售面積增加近6.5倍；商品房平均銷售價格從2 112元/平方米增至6 324元/平方米，增加3倍，增幅近20倍。自2000年以來，城鎮(zhèn)居民家庭人均居住消費支出從565.3元增加至1 484.3元，增幅僅2.6倍，遠小于商品房平均銷售價格的增長倍數(shù)。這表明，人均用于支付居住的消費能力不及房價的增長速度，導(dǎo)致了一系列社會和經(jīng)濟問題。當前，房屋居住性消費已成為居民消費和投資支出的最大部分，因此房地產(chǎn)業(yè)的運行發(fā)展關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的健康和穩(wěn)定[2]。本文旨在通過對目前該領(lǐng)域內(nèi)的文獻進行綜述，進一步理清對房價影響因素，為后續(xù)進行房地產(chǎn)價格研究提供一定參考。

房產(chǎn)價格的成因及波動研究是當代宏觀經(jīng)濟研究和城市經(jīng)濟學中種重要的研究領(lǐng)域之一。各種經(jīng)濟、政治層面的宏觀和微觀因素均通過復(fù)雜的傳導(dǎo)機制對房產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。目前學者對房地產(chǎn)價格影響因素進行的研究，主要可歸納為三方面：需求側(cè)影響因素、供給側(cè)影響因素，以及同時影響供求雙方的因素[3-7]。

一、需求側(cè)影響因素

有房產(chǎn)需求的主體幾乎是社會中每個家庭單位，其影響因素歸納起來主要有人口、收入等。

（一）人口因素

人口因素包括人口數(shù)、人口素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)比例等，收入因素主要包括人均可支配收入等。人口數(shù)量往往與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系。徐建煒等（2012）研究發(fā)現(xiàn)，我國少年人口撫養(yǎng)比上升導(dǎo)致房價下跌；老年人口撫養(yǎng)比增加使得房價的上漲[8]。在人口結(jié)構(gòu)的影響方面研究認為，當老年人的儲蓄釋放殆盡時，房價失去快速上漲前提，將趨于走弱。人們的教育水平、生活質(zhì)量和文明程度、居住觀念等也可以引起房地產(chǎn)價格的變化。陳斌開等（2012）采用了受教育程度和收人水平等聯(lián)合控制變量來描述“組群效應(yīng)”，通過回歸方程方法結(jié)合類似曼昆的方法準確地估計了不同年齡段的我國住房需求，結(jié)果表明需求增長率很好地擬合了2004—2009年的住房價格變化[9]。我國居住觀念是以住房為家，以剛性需求為主。但隨著近年來房價增速太快，購買力不足人群租房的比例大幅度上升。

（二）投資需求

房價上漲，資金充裕的投資者為了保值或增值，在房價上漲后出售住房獲利，加劇了行業(yè)資金的擁擠程度，對房地產(chǎn)的價格也產(chǎn)生影響。人均可支配收入對于投資房產(chǎn)具有重要意義，隨著人均可支配收入的增加，投資意愿增強，促使房價上漲；反之則下降。另外，房產(chǎn)位置及公共服務(wù)的好壞直接決定了投資的回報率。

二、供給側(cè)影響因素

從供給側(cè)視角來看，主要是對土地供給和價格、房產(chǎn)投資、等對供給產(chǎn)生影響的因素。

（一）土地政策和城市規(guī)劃

土地供應(yīng)方面，一方面，土地供應(yīng)總量的控制直接控制住房供應(yīng)總量；另一方面，特殊地段土地稀缺性勢必造成土地的供應(yīng)有限性。王松濤等（2009）提出了“生產(chǎn)函數(shù)渠道”、“預(yù)期渠道”和“供應(yīng)效率渠道”三種影響機制，描述了土地供給影響住房供給進而影響房價的過程，認為房價也和土地價格緊密相關(guān)。邵新建等（2012）發(fā)現(xiàn)，由于地方政府壟斷了城市土地市場，追逐土地利益最大化驅(qū)使地價攀升，地價每增加1%導(dǎo)致了城市房價上漲0.55%[10]。但是，況偉大等人（2012）利用中國35個大中城市2003—2008年的數(shù)據(jù)得出不同結(jié)論：地價房價比僅為10.23%且房價對地價的彈性僅為2%，因此推斷地價不足以成為房價變動的主要原因[11]。再者，我國大力推進城鎮(zhèn)化及相應(yīng)的城市規(guī)劃也極大影響了房地產(chǎn)價格。數(shù)據(jù)表明地方政府缺乏抑制房價的動力。實際決策過程中，政府通過調(diào)整土地供給的數(shù)量、節(jié)奏、類型等來影響住房供應(yīng)及房價。另外，由于城市居民收入存在一定差異，為了保證社會安定，促使政府必須對公共住房類型、數(shù)量及分配對象、分配標準進行規(guī)劃，實行適度合理的公共住房政策，這樣也將影響房價。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資

房產(chǎn)開發(fā)投資情況直接決定了房屋開發(fā)情況，包括土地開發(fā)面積、房屋存量等等都對房價造成了間接影響。理論上，當房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升時，房地產(chǎn)市場處于繁榮階段，供給相對充足，房價跟隨供需狀況而平穩(wěn)波動或穩(wěn)中有降；反之，當開發(fā)投資下降，房產(chǎn)供給會有所下降，導(dǎo)致房價波動。實際上房地產(chǎn)投資水平對房價的影響并非如此簡單。一方面，房地產(chǎn)投資增加將帶來商品房供給的增加，有利于延緩房價上漲；另一方面，人們對房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期與投資相互作用，涌入的投資會促使開發(fā)商提高房價。

三、影響供求雙方的因素

除了上述影響住房供給或需求的因素外，還有其他多種因素會對住房供給、需求同時產(chǎn)生影響，主要為宏觀經(jīng)濟形勢、財稅政策、貨幣及信貸政策等。

（一）宏觀經(jīng)濟形勢

供給方面，國民經(jīng)濟各行業(yè)的經(jīng)營狀況通過影響土地、建筑行業(yè)物質(zhì)的供給和需求來間接影響住房供給；物價水平和工資水平通過影響房屋造價成本來影響到住房供給。需求方面，城市經(jīng)濟活動規(guī)模以及城市人口變化直接與住房需求相關(guān)；工資水平和就業(yè)情況影響人均收入水平，進而對其住房需求產(chǎn)生影響，最終影響房地產(chǎn)價格。

（二）財稅政策

與房地產(chǎn)直接相關(guān)的課稅包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅等。征收住房交易稅或住房持有稅可影響投資性需求，甚至降低改善性住房購買的積極性。對土地持有環(huán)節(jié)征稅主要影響房地產(chǎn)商購入土地的積極性，從而對住房供給產(chǎn)生影響。

（三）貨幣及信貸政策

主要影響因素為貸款政策、貨幣供應(yīng)量等。就貸款政策而言，可以分為對個人房地產(chǎn)消費的房產(chǎn)抵押貸款政策及利率，以及對開發(fā)商開發(fā)借貸的貸款政策兩方面。房產(chǎn)抵押貸款利率增加、首付比例上漲、公積金貸款總額降低以及貸款年限的縮短都會抑制貸款行為，從而影響影響房價。對開發(fā)商的借貸政策收緊，將影響開發(fā)商現(xiàn)金流，從而抑制借貸規(guī)模，導(dǎo)致其土地儲備能力和住房開發(fā)能力降低，進而影響房價。貨幣供應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求的影響通過資金總量體現(xiàn)。貨幣擴張時，供求雙方貸款更容易，供給與需求均呈現(xiàn)擴張趨勢；貨幣收縮時，供求雙方貸款受阻，供給與需求都會受到抑制。

四、目前研究的不足

（一）實證研究中數(shù)據(jù)統(tǒng)計標準不一、不全面

不同部門、不同區(qū)域、不同領(lǐng)域用于房產(chǎn)分析的數(shù)據(jù)源的量是有限的，而且其統(tǒng)計口徑、標準并不一致，這就導(dǎo)致對于房產(chǎn)的實證分析數(shù)據(jù)往往不統(tǒng)一。而且影響房地產(chǎn)價格的因素非常多，許多影響因素之間往往是互相制約的，因此影響因素之間的因果關(guān)系并不明晰。例如，文獻中普遍認為利率降低導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，從而抬升了房價，但是從政策制定的角度來看，高房價也有可能是政府采用較高利率的貨幣政策的原因。

（二）缺乏將供給側(cè)因素和需求側(cè)因素以及對供需雙方均有影響的因素結(jié)合起來的研究

目前的研究往往局限于手頭能夠收集到的有限資料，通常的做法是將幾個相關(guān)因素作為變量，將房價作為因變量，進行多元回歸分析，這些變量要么是供給側(cè)的變量，要么是需求側(cè)的變量，將兩者結(jié)合起來考慮的并不多見。另外，目前的研究存在兩個難點，首先是尚未找到對眾多影響因素的合理、全面的分層分類方法，其次是尚未弄清各層次內(nèi)部的各影響因素的影響權(quán)重，以及不同層次影響因素之間的耦合機制，從而挖掘出主導(dǎo)影響因素。由此導(dǎo)致了采用通常的回歸分析方法在選取的研究變量上未進行過充分性論證，存在人云亦云的盲目性，使得許多影響微弱的變量被選取，以及許多重要的變量被忽略。此外也未對各個影響因素之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系進行充分挖掘，未將供需雙方因素的互相轉(zhuǎn)化機制予以考慮，導(dǎo)致回歸方程中缺乏因素之間的聯(lián)合變量。

五、結(jié)論與建議

對影響房地產(chǎn)價格的因素的研究文獻進行了綜述，分別從需求側(cè)素和供給側(cè)，以及同時影響供需兩側(cè)的因素三個方面進行了討論，并提出兩點建議。

1.加強實證研究中數(shù)據(jù)統(tǒng)計的科學性，房價研究的數(shù)據(jù)應(yīng)更加標準、更加全面。

2.研究應(yīng)該結(jié)合需求側(cè)、供給側(cè)等多方因素，對大量影響因素提出合理適度的分層分類方法，弄清各層次內(nèi)部的各影響因素的影響權(quán)重，以及不同層次影響因素之間的耦合機制，從而挖掘出主導(dǎo)影響因素。

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[責任編輯 柯 黎]