孫瑩

【摘要】近年來，小產(chǎn)權(quán)房以其迅猛之勢已占據(jù)房地產(chǎn)市場的一角，國家政策頻頻出臺控制但成效甚微，社會各界存有不少爭議。本文針對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、成因等問題進(jìn)行研究分析，提出相應(yīng)的對策，希望能在一定程度上化解小產(chǎn)權(quán)房的治理困境，平衡各方利益，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟和社會效果。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 土地制度 治理困境 法律 保障性住房

一、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀分析

（一）規(guī)?？捎^，城市一體化進(jìn)程促使村鎮(zhèn)規(guī)模減少，小產(chǎn)權(quán)房成規(guī)?；d起。小產(chǎn)權(quán)房在各大城市規(guī)模各不相同，集中分布在北上廣深等發(fā)達(dá)城市。中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達(dá)60多億平方米，相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近10年來的開發(fā)總量。

（二）價格低廉，小產(chǎn)權(quán)房大多地處城市郊區(qū)，通常情況下，小產(chǎn)權(quán)房不存在土地出讓金，也無須繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的稅費，成本相對低，價格也就自然低。

（三）無法律認(rèn)可，小產(chǎn)權(quán)房直接興建在農(nóng)村集體土地上，沒有相關(guān)法律承認(rèn)建設(shè)土地和房屋的合法性，僅有使用權(quán)沒有所有權(quán)，在發(fā)生各種糾紛以及國家征地拆遷等情況時，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房的購房者權(quán)益難以有保障。

二、小產(chǎn)權(quán)房興起發(fā)展的原因

（一）農(nóng)民的財產(chǎn)性權(quán)利受限，《土地管理法》禁止集體土地入市交易， 農(nóng)村集體土地要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)首先必須要經(jīng)過國家的征地環(huán)節(jié)將其轉(zhuǎn)化為國有土地再由政府進(jìn)行招標(biāo)拍賣給地產(chǎn)商進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。這剝奪了集體土地所有者對自己財產(chǎn)的處分權(quán)，無法將土地作為財產(chǎn)增值的工具。

（二）經(jīng)濟利益的誘惑。牽扯的利益主體眾多是小產(chǎn)權(quán)房的一大特點，對開發(fā)商來說，小產(chǎn)權(quán)房在開發(fā)過程中既不用繳納土地出讓金，也不用繳納其他相關(guān)費用，開發(fā)成本低；對地方政府來說，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)不僅可以提高居民消費水平，拉動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，起到招商引資的效果，更可以取得良好政績；對于農(nóng)民和村集體來說，無論是自行開發(fā)，還是聯(lián)合地方政府或開發(fā)商進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，其分享到的土地增值收益都遠(yuǎn)高于國家征地補償；對于城市居民以及低收入人群來說，小產(chǎn)權(quán)房與同地段的城市商品房相比存在明顯的價格優(yōu)勢。

（三）城市購房壓力大。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市化的發(fā)展也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的空前發(fā)展，城市的土地和房屋相對于源源不斷涌入的人口來說是一種稀缺資源，在城市土地面積及住房供應(yīng)總量不變的情況下，當(dāng)城市用地需求的增加，有住房需求的人口大量涌入時引起房價不合理的上漲飆高。

（四）地方政府監(jiān)管不嚴(yán)。小產(chǎn)權(quán)房早在上個世紀(jì)90年代就在北上廣等一線城市出現(xiàn)了，但地方政府并未對其進(jìn)行干涉，也沒有著手對其進(jìn)行整治，很多地方政府為了經(jīng)濟的發(fā)展，繁榮房地產(chǎn)市場，甚至與村集體和開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，并給小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)由鄉(xiāng)政府自行制作的產(chǎn)權(quán)證書，而縣級及縣級以上地方政府對鄉(xiāng)政府自行制作產(chǎn)權(quán)證書的違法行為也并未加以制止。

三、小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險

（一）不利于國家稅收，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和銷售是處于正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)管理體系之外的，房地產(chǎn)商不需繳納相關(guān)稅費，勢必導(dǎo)致大量稅費的流失。

（二）耕地保護(hù)面臨問題，在巨大利益的吸引下很難保證不違法的開發(fā)耕地，這樣大量開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房就很容易引起耕地的流失，這對維護(hù)國家糧食安全守住18億耕地紅線和社會穩(wěn)定都是不利的。

（三）購房者的權(quán)利得不到保障。購買者無法得到合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，非集體經(jīng)濟組織成員購買“小產(chǎn)權(quán)”房屋、并且也支付了相應(yīng)的對價，還是無法申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其合法權(quán)益難以得到承認(rèn)和保護(hù)。購買者也不可以將“小產(chǎn)權(quán)房”抵押和轉(zhuǎn)讓。而且， 小產(chǎn)權(quán)房一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，購房者維權(quán)是很艱難的。

四、小產(chǎn)權(quán)房問題解決之途徑探析

（一）根本上改變城鄉(xiāng)二元土地制度。清晰界定集體土地所有權(quán)，讓村集體成為集體土地真正的所有者，允許集體土地在不違反土地規(guī)劃的前提下，在確保我國18億畝耕地“紅線”目標(biāo)實現(xiàn)的原則上，可以在市場上自由流通，這會在根本上改變“同地不同權(quán)，同地不同價”現(xiàn)象。

（二）將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房體系。對于集體建設(shè)用地之上且符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的小產(chǎn)權(quán)房，拆除是對社會資源的極大浪費。小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，對于城市中低收入群體來說可以節(jié)約租金成本，對于小產(chǎn)權(quán)房的所有者來說，可以免除拆除或沒收造成的財產(chǎn)滅失，可以除去因小產(chǎn)權(quán)房法律上的不合法而可能產(chǎn)生的風(fēng)險。而對于地方政府來說，既可以減少保障房建設(shè)投資又可以增加土地出讓收益，實現(xiàn)了多贏。

（三）政府加大監(jiān)督監(jiān)管力度。監(jiān)管體現(xiàn)在以下幾個方面，一是要加強對征地的監(jiān)管，對征地補償標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格貫徹實施，具體落實到農(nóng)民手中，減少不必要的層級克扣。二是要采取行政手段，對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類管制，對小產(chǎn)權(quán)房摸底排查清楚，以便更好的開展工作。三是要加強監(jiān)督集體經(jīng)濟組織為謀求高額利潤而產(chǎn)生的供地行為，加強對違規(guī)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明的地方政府的監(jiān)管，嚴(yán)厲追究究責(zé)任人，必要時予以刑事處罰。

（四）調(diào)控城市房地產(chǎn)市場。 購買小產(chǎn)權(quán)房往往是很多城市居民受制于現(xiàn)今飛速上漲的房價的無奈之舉。因此，抑制快速上漲的房價至公眾的消費能力范圍之內(nèi)是從根本上杜絕小產(chǎn)權(quán)房的有力措施。

（五）明確規(guī)范相關(guān)法律制度。對于小產(chǎn)權(quán)房目前法律規(guī)定就是“不允許”、“不合法”、“取締”等等，這種簡單地取締叫停，并沒有產(chǎn)生很好的法律效果，小產(chǎn)權(quán)房依然興盛。法律是行為實施的最重要依據(jù)，而小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律不健全是引起所有問題的根源之一。對此，政府應(yīng)及早在法律法規(guī)上對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)定和限制，用法律武器堅決制止無序開發(fā)行為，確保對小產(chǎn)權(quán)房治理走向正途。

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