殷棟華

摘 要：自2014年7月《企業(yè)會計準則——第39公允價值計量》全面推廣實施，推動投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的發(fā)展進入一個新的階段，運用也得到了較大的推動。據(jù)此，以投資性房地產(chǎn)計量模式準則實施后實務(wù)中的具體表現(xiàn)，對投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量模式現(xiàn)狀做出初步總結(jié)，歸納了公允價值計量在運用中存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)建議與措施，促進公允價值在投資性房地產(chǎn)計量的運用。

關(guān)鍵詞：公允價值計量；投資性房地產(chǎn)；公允價值計量層次使用

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.33.110

2006年2月財政部頒布《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱CAS3），該項準則將原劃分為固定資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)獨立出來，并針對其計量模式，在成本計量的基礎(chǔ)上，給上市公司新增一會計政策：公允價值計量。公允價值計量模式運用在越來越多的資產(chǎn)負債計量核算中。為更好的促進公允價值模式的使用，2014年4月財政部頒布《企業(yè)會計準則——第39號公允價值計量》（以下簡稱CAS39），該項準則進一步在可行性、操作性等方面，將公允價值計量落實到可操作層面，對比以往，更多的上市公司對其投資性房地產(chǎn)由原來的成本模式改為公允價值計量模式。

1 投資性房地產(chǎn)公允價值計量理論簡述

CSA39在結(jié)合國外會計理論的基礎(chǔ)上，對公允價值定義做出了最前沿的解釋：公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格。公允價值計量屬性是指以市場價值或未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為資產(chǎn)和負債計量屬性。具體以投資性房地產(chǎn)為例，其公允價值通俗點表現(xiàn)為其市場脫手即銷售價格或該房地產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。公允價值的定義體現(xiàn)出來投資性房地產(chǎn)公允價值模式的運用受限于使用條件、具體公允價值獲取的手段，獲取信息的可靠性相關(guān)性等。

2 投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用現(xiàn)狀分析

CAS39實施至今以后兩年多的時間，該項準則的頒布與實施是否在一定程度上促進了上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，在這過程中存在哪些問題呢？筆者通過手工查閱統(tǒng)計分析我國1020家上市公司2015年年報中投資性房地產(chǎn)計量信息，其實施現(xiàn)狀歸納為以下幾點。

2.1 受限于準則條件的嚴格要求，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用現(xiàn)狀受阻

CAS3雖然提出公允價值計量，但對實施會計主體強調(diào)條件限制，在符合一定條件的前提下，可以采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。比對2015年年報，800多家上市公司對于其投資性房地產(chǎn)這一資產(chǎn)采用公允價值計量模式的僅有4.47%（2015年年報，850家企業(yè)存在投資性房地產(chǎn)，其中38家運用公允價值計量模式）。這顯然與我國近幾年蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場嚴重不符。為何絕大部分企業(yè)都不選擇公允價值模式計量呢？首先，CAS3中強調(diào)的有條件的選擇，其中有條件是指投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場，且企業(yè)能從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其相關(guān)信息。持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，首先強調(diào)其房地產(chǎn)資產(chǎn)所在地有發(fā)展完善市場高度發(fā)達的活躍市場，并在此市場背景下，借鑒同類或類似房地產(chǎn)在該活躍市場的托手價格即市場售價采用估值技術(shù)等信息確定其公允價值。這一條件，對于某些上市公司在受限發(fā)展不完善的房地產(chǎn)交易市場環(huán)境下，只能參考同類或類似房地產(chǎn)的交易價格，而對于類似資產(chǎn)這一判斷條件，需參考房地產(chǎn)地理位置、房齡等多種影響房地產(chǎn)價格的因素，這為企業(yè)真能公允的取得類似資產(chǎn)的市場價格帶來了多重變動影響因子，極大的增加了公允價值計量操作性的難度。其次，CAS3強調(diào)以采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，這一準則的規(guī)定，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場房價下跌的可能性，這在一定程度上更限定了部分采用公允價值計量的態(tài)度。

2.2 公允價值確認計量存在問題

CAS39中劃分為三個層次的公允價值計量輸入值，按其公允性，在使用的優(yōu)先推用方面，依次是第一層次、第二層次，當無法取得第一、第二層次輸入值，才會不得不使用第三層次輸入值。公允價值計量強調(diào)的是公允、合理、可靠的價值。企業(yè)應當在當前有足夠信息支撐估值技術(shù)運用的環(huán)境下，對其資產(chǎn)或負債才能采用公允價值計量。估值技術(shù)取得數(shù)據(jù)的相關(guān)性、可靠性在很大程度上受限于輸入值層次的反應的數(shù)據(jù)質(zhì)量等性質(zhì)。CAS39默認公允價值采用第一層次的輸入值，能體現(xiàn)最為可靠的資產(chǎn)或負債計量信息。第一層次信息，對于公允價值，反應的是模式市場環(huán)境下，相同資產(chǎn)無需調(diào)整可直接采用的市場脫手價格。但在我國發(fā)展不完善的市場環(huán)境下，存在某些資產(chǎn)在市場中難以找到相同資產(chǎn)市場脫手價格的現(xiàn)狀比如投資性房地產(chǎn)，對于這一特殊的資產(chǎn)，就房產(chǎn)而言，第一層輸入值就需要在房產(chǎn)房齡、產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)、地理位置、周邊商業(yè)環(huán)境等多重因素方面與被計量的房產(chǎn)信息相同，這在模式市場中是很難找到取得該輸入值的。上市公司在此種背景下，在已確定采用公允價值計量模式會計政策的準則條件下，此時為取得公允價值計量數(shù)據(jù)信息，就只能依據(jù)所獲得的最可靠最相關(guān)的信息采用估值技術(shù)，反映企業(yè)可獲得的最佳信息來確定其公允價值。而不同企業(yè)房地產(chǎn)所在地市場發(fā)展程度信息透明度等不同，不同的企業(yè)對相同資產(chǎn)的信息獲得度不同，這在很大程度上導致不同企業(yè)針對同一資產(chǎn)的獲得的公允價值最佳估計值也會不同，極大降低公允價值的可靠性與可比性。當上市公司第一層、第二層公允價值輸入值均難以取得時，就只能依據(jù)第三層輸入值來確定其公允價值。而第三層次的輸入值是不可觀察的輸入值，其中大量需要會計人員的職業(yè)判斷能力，這就導致估值技術(shù)因為融入了大量主觀性的因子大大降低公允價值的信息質(zhì)量和可靠性。通過對2015上市公司年報關(guān)于三個計量層次使用情況，其中86.96%大量使用了第二、第三層次的計量方法，這在很大程度上，給相關(guān)企業(yè)帶來的盈余管理的嫌疑。

2.3 上市公司取得公允價值的評估費用較高，增加企業(yè)成本

為何絕大部分企業(yè)很少使用第一層次的輸入值？統(tǒng)計分析15年年報披露的投資性房地產(chǎn)相關(guān)信息，上市公司確定公允價值時，表現(xiàn)為這幾種方式：依據(jù)專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)或獨立第三方評估調(diào)查報告、公司董事會等管理層自行確定等。采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司，至少每期末需要對投資性房地產(chǎn)的公允價值評估一次。企業(yè)依據(jù)第一層輸入值來確定的公允價值，主要采用的是專業(yè)評估機構(gòu)報告的相關(guān)信息；這種獨立性、可靠性較高的數(shù)據(jù)的采集，往往是上市公司支付專業(yè)評估機構(gòu)大額的公允價值評估費為成本才獲取的，而這在一定程度上極大的打擊了上市公司采用公允價值計量的積極性。

3 推進投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式發(fā)展建議

參照上述對我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式現(xiàn)狀分析反映出的公允價值計量運用問題，筆者建議對推進投資性房地產(chǎn)公允價值模式運用可從以下幾方面著手。

3.1 完善理論體系建設(shè)，提高估值技術(shù)，加強操作性的適應性

首先，完善公允價值理論體系，進一步修訂公允價值計量準則。借鑒實務(wù)中多種資產(chǎn)公允價值計量運用現(xiàn)狀，修訂相關(guān)準則，并頒布針對性的公允價值操作指南。比如站立在我國經(jīng)濟發(fā)展實情的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，加強對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的操作性體系的建立，完善非活躍市場條件下，投資性房地產(chǎn)公允價值計量的準則條件，完善現(xiàn)值技術(shù)的理論研究等，為我國公允價值計量準則的具體實施運用提供充分的理論指導與規(guī)則約束，以理論為公允價值實施開拓先行的道路。其次，準則中重點完善估計技術(shù)，增強公允價值的可操作性與相關(guān)性。甚至可針對不同的資產(chǎn)和負債，頒布詳細的操作指南，增強其公允價值的獲取性與可靠性。

3.2 鼓勵企業(yè)聘請專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，促進企業(yè)采用公允價值計量

筆者認為在公允價值取得的三個層次的輸入值時，準則應引導企業(yè)采用第三方評估機構(gòu)結(jié)果或調(diào)查報告來確定其公允價值。獨立于第三方的外部評估機構(gòu)作出的相關(guān)數(shù)據(jù)信息具有偏差率低、客觀性高、企業(yè)管理層操作率低的特點，這在一定程度上大大提高了公允價值的客觀性和相關(guān)性。相關(guān)準則應鼓勵上市公司聘請專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)來獲得公允價值信息，針對其評估費過高的成本支出，相關(guān)準則可以在稅費方面給予一定的抵減優(yōu)惠等，實際降低企業(yè)的管理成本，促使企業(yè)在實際財務(wù)方面更有條件和能力采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。

參考文獻

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