【摘要】民間借貸實例中當事人常簽訂名為“買賣”實為“借貸”的擔保型買賣合同，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定了此類合同的處理辦法，但適用第24條需滿足房屋買賣合同須與借貸合同具有因果關系，即簽訂買賣合同的原因是有借貸合同的存在，為借貸合同擔保。法院在此司法解釋出臺之前的兩個判決“朱俊芳案”與“嘉美公司案”并非有些人認為的是“高度的對立”和“充分暴露了法院在觀點上的沖突與不一致”而是符合民法中的公平原則與平等原則。

【關鍵詞】民間借貸；買賣合同；擔保

一、引言

近幾年民間借貸風生水起，大有越來越紅火之勢。一方面民間儲蓄金額龐大卻鮮有投資的渠道，另一方面中小企業(yè)融資困難重重，兩者一拍即合，造就了此番民間借貸的興盛。在民間借貸實踐中常有這樣的情形，出借人與借款人在簽訂借款合同以外，再簽訂一份房屋買賣合同，當借款人不能按時還款時，雙方履行房屋買賣合同，如借款人按時還款，房屋買賣合同則不再履行，且借款與房屋買賣價款系同一筆款項。此類買賣合同被稱為擔保型買賣合同。對于此類合同的性質學界爭議頗大，實務中處理方式混亂，為了統(tǒng)一司法裁判，最高院出臺了《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條規(guī)定：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴（第一款）。按照借貸法律關系審理做出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償（第二款）。有此條文可以看出最高院對學界爭論最激烈的此類合同的性質不置可否，只是規(guī)定了此類問題的處理規(guī)則。筆者才學鄙陋，也并不能對此類合同的性質置一詞，但對于此規(guī)則的適用有些粗淺的認識供大家討論。

這種合同性質爭論的前提是這種買賣合同必須是作為借貸合同的擔保。當事人簽訂兩份合同，一份為借貸合同，另一份為房屋買賣合同，房屋買賣合同一定是為借貸合同擔保嗎？即《民間借貸司法解釋》第24條何時適用的問題也值得深入研究。本文擬就此問題進行討論。另最高院在處理此類案件時，出現(xiàn)了兩個經典的案例，即“朱俊芳案”與“嘉美公司案”被有些人認為是“高度的對立”和“充分暴露了法院在觀點上的沖突與不一致?！北疚囊蚕朐谔接憽睹耖g借貸司法解釋》第24條的基礎上闡述自己的觀點。

二、房屋買賣合同為借貸合同擔保的條件

房屋買賣合同與借貸合同須有因果關系：

房屋買賣合同須與借貸合同具有因果關系，即簽訂買賣合同的原因是有借貸合同的存在，為借貸合同擔保。只要滿足這一個條件即可認為“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔?！薄Ｄ侨绾闻袛喾课葙I賣合同須與借貸合同具有因果關系呢？筆者認為應分為兩種情況討論。

1、合同中有明確約定

如果合同中明確約定當借款人不能按時還款時，雙方履行房屋買賣合同，如借款人按時還款，房屋買賣合同則不再履行。此種約定可以很明確的看出當事人所簽訂的房屋買賣合同是為借款合同所擔保。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條規(guī)定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立?！钡谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！焙兔穹ㄗ灾卧瓌t。房屋買賣合同與借款合同均為依法成立并已生效的合同?？梢灾苯舆m用《民間借貸司法解釋》第24條。合同中約定的“當借款人不能按時還款時，雙方履行房屋買賣合同”。根據(jù)合同法第52條，其為無效條款，但部分條款無效，不影響其余部分的效力。

2、合同中并沒有明確約定

如果合同中沒有明確約定房屋買賣合同是為借款合同作擔保，就應該判斷其房屋買賣合同是否為其真實的意思表示，拂去面紗，探求真意。是否存在隱藏行為，意思表示不真實中的一種類型，其真實的意思表示是為借款合同作擔保，對外的表現(xiàn)形式其訂立的房屋買賣合同。對于隱藏行為不因隱藏而無效。實際中的案例一般為，一方當事人依據(jù)房屋買賣合同向法院起訴要求另一方當事人履行合同，過戶房產。另一方辯稱其并非真實要買賣房屋，其只是為借貸合同作擔保。依據(jù)我國的舉證證明責任的一般分配原則適用“誰主張，誰舉證”?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》規(guī)定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利的后果。一般房屋所有人負有舉證責任。筆者認為應從兩個方面判斷其房屋買賣合同的真意到底是擔保還是買賣房屋：首先房屋買賣合同簽訂和履行過程中是否符合交易習慣。其次雙方當事人約定的價款是否合理。

筆者試用“嘉美公司案”來闡明。在此案中楊偉鵬為房產購買人，嘉美公司為房產出賣人。楊偉鵬起訴法院要求履行房屋買賣合同，嘉美公司主張此并非為買賣而是商品房買賣合同只是民間借貸關系中的擔保環(huán)節(jié)。法院查明：楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》后的行為表明其無意購買商品房。楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》后，并未持有嘉美公司出具的收到購房款的憑證或發(fā)票原件，與常理不符。合同約定的交房時間為2007年8月30日，即簽訂合同后的一個多月，并于交付使用后的360日內辦理產權登記。事實上，案涉房屋的交付與產權登記并未發(fā)生。沒有證據(jù)顯示，楊偉鵬在2007年8月30日至2010年4月8日間向嘉美公司請求過交付房屋，更未要求過辦理產權登記。若楊偉鵬是真實的商鋪投資者，對嘉美公司出租案涉商鋪而不予過問也不合常理。其次，嘉美公司始終未向楊偉鵬交付發(fā)票原件，楊偉鵬也始終未索要發(fā)票原件，且其知道案涉發(fā)票被稅務機關登記注銷，此種違反交易習慣的做法，卻得到了楊偉鵬的默認，也進一步印證了雙方并無買賣房屋的合意。

在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定價款僅為同時期、同位置商鋪最低價格的15%，尚不足建設成本。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第19條的規(guī)定，轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。故案涉《商品房買賣合同》中約定的價款屬于明顯不合理低價，由此印證嘉美公司并不存在將案涉房屋出售給楊偉鵬的真實意愿。

在“嘉美公司案”中，楊偉鵬與嘉美公司兩方當事人所簽訂《商品房買賣合同》，在合同簽訂和履行過程中不符合交易習慣；雙方當事人約定的價款也不合理。由此得出當事人真意并非要買賣房屋而是要為借貸做擔保。

再試舉一相反事例，甲欲向乙借款，乙為保證資金安全要求與甲簽訂一份《商品房買賣合同》，其所借款項即為房屋的市場價，雙方完全履行房屋買賣時應該履行的義務和責任，但是并未辦理過戶手續(xù)，且在合同中約定甲有六個月的考慮期限，在六個月內甲可以無條件退款，不再履行此《商品房買賣合同》。真實情況是六個月實為借款期限，甲按時還款，《商品房買賣合同》自然不再履行。首先根據(jù)意思自治原則，雙方在平等自愿的基礎上所簽訂的合同只要不損害國家、社會和第三人的利益，合法有效，所以此《商品房買賣合同》真實有效，受法律保護。而且在合同簽訂和履行過程中符合交易習慣，雙方當事人約定的價款合理。從外部來觀察甲乙二人確系是要進行商品房的買賣，無法得出買賣房屋是要為借貸做擔保的結論，不應當適用《民間借貸司法解釋》第24條的規(guī)定。如果甲不能按時還款，應當繼續(xù)履行《商品房買賣合同》。

三、從“朱俊芳案”與“嘉美公司案”談對《民間借貸司法解釋》第24條的理解

最高院在處理民間借貸案件時，出現(xiàn)了兩個看似相反的判決，即“朱俊芳案”與“嘉美公司案”。這被許多人認為是“高度的對立”和“充分暴露了法院在觀點上的沖突與不一致。”筆者認為持此種觀點的人只見樹木不見森林，并未看到兩個案件的實質區(qū)別《民間借貸司法解釋》第24條的核心理念。筆者試闡述自己的理解，求教于大方之家。

首先一點需要明確“朱俊芳案”與“嘉美公司案”均發(fā)生在《民間借貸司法解釋》出臺之前?！凹蚊拦景浮鄙衔囊呀浱峒?，其簽訂的《商品房買賣合同》是為借貸作擔保，法院判決駁回楊偉鵬的訴訟請求，雙方不履行《商品房買賣合同》。“朱俊芳案”簡言之雙方簽訂的《商品房買賣合同》也是為借貸作擔保，但法院判決繼續(xù)履行《商品房買賣合同》過戶房產。

雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》并約定如果合同中明確約定當借款人不能按時還款時，雙方履行房屋買賣合同，如借款人按時還款，房屋買賣合同則不再履行的行為并不導致抵押權的成立，但足以在雙方當事人之間成立一種非典型的擔保關系。也就是說在債權人實現(xiàn)擔保債權時，對設定的擔保財產，應當以拍賣或者變賣的方式受償。既然以應當以拍賣或者變賣的方式受償，“朱俊芳案”案中雙方約定的買賣房產的價款為市場價，而“嘉美公司案”中約定的房款明顯低于市場價。所以法院在“朱俊芳案”判決繼續(xù)履行《商品房買賣合同》過戶房產，可以理解為將房屋以市場價變賣給借款人朱俊芳以清償債務，而在嘉美公司案中判決雙方不履行《商品房買賣合同》，應當以拍賣的方式受償。那履行《商品房買賣合同》過戶房產，是否違反流質契約禁止的規(guī)定呢？《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。由此可知流質契約禁止的內容是當債務人不履行到期債務時，債權人直接取得抵押財產的所有權，而《商品房買賣合同》為借貸作擔保的情形是要通過履行《商品房買賣合同》方可取得房屋的所有權，有本質區(qū)別。

筆者認為在《民間借貸司法解釋》出臺之前，遇到《商品房買賣合同》為借貸作擔保的情形，可以分為兩種情況處理，如果《商品房買賣合同》的價款合理可以判決繼續(xù)履行《商品房買賣合同》或拍賣受償。如果《商品房買賣合同》的價款不合理，應采取拍賣方式受償。《民間借貸司法解釋》出臺之后，有《商品房買賣合同》為借貸作擔保的情形的，一律應采取拍賣方式受償。此規(guī)定有諸多好處，第一法院不再審理《商品房買賣合同》，節(jié)約司法成本，第二統(tǒng)一了裁判，不易再引起民眾誤解。如是《商品房買賣合同》價款合理的情形，債權人當真想取得房屋的所有權，可以通過拍賣的方式，一樣可以達到目的，所以并沒有侵害債權人的利益。

無論是直接履行《商品房買賣合同》過戶房產，還是通過拍賣的方式。筆者認為其核心的理念與流質契約禁止的規(guī)定的理念是相同的，即應該讓市場來決定抵押物的價值，防止居于優(yōu)勢地位的債權人牟取不當暴利，這樣才符合民法中的公平原則與平等原則。

綜上所述，遇到此類民間借貸問題，我們首先要解決的問題是判斷其房屋買賣合同是否是為民間借貸作擔保，然后才能適用《民間借貸司法解釋》第24條的規(guī)定。至于此種合同的性質？屬于債權擔保還是屬于物權擔保？是否有優(yōu)先受償權？受償權的順位問題等一系列問題還請各位學者指教。

【參考文獻】

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[2] 張 偉. 買賣合同擔保民間借貸合同解釋論[J]. 法學評論， 2016（2）.

【作者簡介】

韓孟偉（1991—），河北石家莊人，新疆財經大學經濟法學專業(yè)碩士研究生。