◇吳信龍

淺析quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響及對(duì)策

◇吳信龍

quot;營(yíng)改增quot;是我國(guó)財(cái)稅體制的一次重大改革,不僅促進(jìn)了各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí),而且為我國(guó)財(cái)政收入提供了可靠保障.自2016年5月1日起,房地產(chǎn)行業(yè)正式被納入quot;營(yíng)改增quot;范圍,作為受quot;營(yíng)改增quot;政策影響最為廣泛的行業(yè)之一,稅制改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的減輕起到了積極作用,但此次變革對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也產(chǎn)生了差異化的影響.本文簡(jiǎn)述稅制改革歷程及實(shí)際意義,分析quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響,并根據(jù)現(xiàn)階段quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響提出相應(yīng)對(duì)策.

quot;營(yíng)改增quot;;房地產(chǎn)企業(yè);影響;應(yīng)對(duì)措施

一、引言

我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)已經(jīng)逐步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化,并且quot;十二五quot;規(guī)劃明確提出逐步深化稅收體制改革,稅收制度的完善對(duì)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度的改革起著不容忽視的作用,因此,對(duì)稅收體制的改革刻不容緩.營(yíng)業(yè)稅與增值稅是我國(guó)稅務(wù)體制中最為重要的兩個(gè)流轉(zhuǎn)稅,二者相互平行,相互補(bǔ)充.近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提高和稅收制度的改進(jìn),二者出現(xiàn)了許多弊端.因此,推進(jìn)quot;營(yíng)改增quot;是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求,此次變革對(duì)各行業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn).房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重要稅收來(lái)源之一,近幾年對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更是巨大,由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),資金鏈大等特征,如何讓房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)quot;營(yíng)改增quot;所帶來(lái)的巨大變化成為重中之重.

改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)增值稅進(jìn)行過(guò)幾次變革,但此次quot;營(yíng)改增quot;是最為重大的一次.quot;營(yíng)改增quot;前,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是銷售額,并且企業(yè)采購(gòu)建筑材料時(shí)也要交納增值稅,因此重復(fù)計(jì)稅是改革之前所面臨的最大問(wèn)題,企業(yè)流通環(huán)節(jié)越長(zhǎng)稅負(fù)越重.如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),面臨材料、勞動(dòng)、財(cái)務(wù)、技術(shù)等成本的不斷提高,再加上沉重的稅負(fù),已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,由此可看出,稅制改革刻不容緩.增值稅即在流通環(huán)節(jié)對(duì)增值部分進(jìn)行增收的一種稅金,很好避免了重復(fù)征稅,特別是對(duì)于環(huán)節(jié)多而復(fù)雜,產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)尤其有利.從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,quot;營(yíng)改增quot;不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù),有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,而且可以加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)構(gòu),促進(jìn)市場(chǎng)良性發(fā)展.因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)quot;營(yíng)改增quot;,不斷加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理使其更好適應(yīng)稅制的改革,實(shí)現(xiàn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力.

二、quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本直接決定企業(yè)利潤(rùn),實(shí)行quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有著不容忽視的影響.在建造房屋的過(guò)程中,房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本無(wú)非就是建筑材料以及人工費(fèi)用.房地產(chǎn)企業(yè)在建筑過(guò)程中需要采購(gòu)大量的原材料,例如:鋼筋、水泥、砂石等等.在quot;營(yíng)改增quot;之前,許多企業(yè)為了削減成本,通常向個(gè)體小商戶或者小作坊采購(gòu),而這些小商戶們可能都只是小規(guī)模納稅人,甚至無(wú)法開(kāi)具增值稅通用發(fā)票,根本不具備開(kāi)具專用發(fā)票的資質(zhì),房產(chǎn)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣.而在quot;營(yíng)改增quot;之后,房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取增值稅專用發(fā)票,在原材料訂購(gòu)中,會(huì)放棄以往小規(guī)模納稅人價(jià)格上的優(yōu)勢(shì),選擇一般納稅人的中大型企業(yè)進(jìn)行購(gòu)買,爭(zhēng)取獲得最大額度的進(jìn)項(xiàng)稅額.對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),既彌補(bǔ)采購(gòu)時(shí)價(jià)格上的劣勢(shì),又進(jìn)一步提升了材料的質(zhì)量.quot;營(yíng)改增quot;對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響也顯而易見(jiàn)的.實(shí)行quot;營(yíng)改增quot;之前,企業(yè)為了降低自身的人工費(fèi)用,選擇的往往是農(nóng)民工或者未成年人等廉價(jià)勞動(dòng)力.對(duì)于這些獨(dú)立的個(gè)體,企業(yè)根本無(wú)法與之簽訂正式的勞務(wù)合同,更不用說(shuō)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票.但quot;營(yíng)改增quot;之后,企業(yè)由于無(wú)法獲取增值稅專用發(fā)票而導(dǎo)致稅負(fù)的增加.

(二)quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

為了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展,政府通過(guò)對(duì)稅收制度的完善,提出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行quot;營(yíng)改增quot;,主要目的是為了降低企業(yè)稅收,減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本.而部分企業(yè)在實(shí)行quot;營(yíng)改增quot;后,稅收出現(xiàn)了quot;不降反升quot;的現(xiàn)象,quot;營(yíng)改增quot;沒(méi)有在部分房地產(chǎn)企業(yè)賦稅中起到作用.

quot;營(yíng)改增quot;剛剛實(shí)行時(shí),得到了各房產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,它的影響慢慢顯現(xiàn)出來(lái).在實(shí)行quot;營(yíng)改增quot;之前,企業(yè)繳納的是營(yíng)業(yè)稅5%,quot;營(yíng)改增quot;之后,企業(yè)繳納的是增值稅11%.下面對(duì)改革后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響舉例說(shuō)明.假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目銷售收入為S,原材料成本、勞務(wù)成本、設(shè)備租賃、管理費(fèi)用等開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為T,假定進(jìn)項(xiàng)稅額統(tǒng)一為17%.quot;營(yíng)改增quot;之前,房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的是營(yíng)業(yè)稅即5%*S,quot;營(yíng)改增quot;之后,企業(yè)應(yīng)納稅金=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=S/(1+11%)*11%-T/(1+17%)=9.91%S-85.74%T.假如,營(yíng)改增前后房產(chǎn)企業(yè)繳稅額不變即:9.91%S-85.74%T=5%*S,可得出5.75%S=T.而對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè),企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本都超過(guò)銷售額的一半,因此quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)可以起到大幅減少稅收的作用.通過(guò)分析,我們可以清楚地知道,房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本越大,即可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越高,企業(yè)的稅負(fù)減少得越多.如果房地產(chǎn)企業(yè)做不好成本控制及稅務(wù)籌劃,便無(wú)法享受到quot;營(yíng)改增quot;帶來(lái)的福利,則會(huì)出現(xiàn)quot;不降反升quot;的現(xiàn)象.

(三)quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響

1.對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響.在quot;營(yíng)改增quot;之前,房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)時(shí),營(yíng)業(yè)稅金計(jì)入成本核算.quot;營(yíng)改增quot;之后,企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額可進(jìn)行抵扣,同時(shí)增值稅是價(jià)外稅,會(huì)導(dǎo)致固定資產(chǎn)入賬價(jià)值的降低,提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).

2.對(duì)利潤(rùn)表的影響.增值稅是價(jià)外稅,房地產(chǎn)企業(yè)在銷售額中扣除增值稅,從而降低主營(yíng)業(yè)務(wù)收入.并且在采購(gòu)原材料及勞務(wù)費(fèi)用時(shí)不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票,也會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)增加.

3.對(duì)現(xiàn)金流量表的影響.房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后方可開(kāi)具增值稅專用發(fā)票,但期間需要墊付之前所發(fā)生的稅金,在一定程度上給企業(yè)帶來(lái)了資金的壓力,提高了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).雖說(shuō)國(guó)家進(jìn)行稅制改革主要目的是為了讓企業(yè)能減輕稅負(fù),但理論與現(xiàn)實(shí)還是存在一定差異,根據(jù)稅務(wù)總局公告《關(guān)于增值稅發(fā)票開(kāi)具有關(guān)問(wèn)題的公告》,自2017年7月1日起,對(duì)于開(kāi)具增值稅發(fā)票有了更規(guī)范的要求.企業(yè)不能開(kāi)具或者開(kāi)具不符合規(guī)定的發(fā)票而未能進(jìn)行抵扣,在一定程度上對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成阻礙.

三、quot;營(yíng)改增quot;制度之下,房地產(chǎn)企業(yè)改革對(duì)策

(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn),全面適應(yīng)quot;營(yíng)改增quot;

政府進(jìn)行quot;營(yíng)改增quot;的初衷是降低企業(yè)稅負(fù),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該杜絕在營(yíng)業(yè)稅模式下,采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程不要發(fā)票、不區(qū)分對(duì)方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象,在增值稅模式下相同采購(gòu)價(jià)格應(yīng)選擇一般納稅人進(jìn)行采購(gòu)以獲取專用發(fā)票,而從小規(guī)模納稅人處進(jìn)行的采購(gòu)需要適當(dāng)降低價(jià)格以彌補(bǔ)增值稅無(wú)法抵扣的損失.企業(yè)更應(yīng)該重視稅務(wù)改革,加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理,同時(shí)開(kāi)展針對(duì)quot;營(yíng)改增quot;政策的培訓(xùn).適應(yīng)新政策,新形勢(shì)的需要,不斷提高涉稅人員的業(yè)務(wù)能力,熟悉稅收新政策,使之更快更好地適應(yīng)新稅制.企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接影響企業(yè)稅務(wù)籌劃的有效性,在培訓(xùn)過(guò)程中可采用績(jī)效考核的方式來(lái)提高財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)的積極性.并且要求對(duì)增值稅的會(huì)計(jì)核算更加細(xì)致,對(duì)一級(jí)、二級(jí)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置要完善,對(duì)增值稅可抵扣環(huán)節(jié)要及時(shí)申報(bào).企業(yè)人員要深入了解quot;營(yíng)改增quot;稅務(wù)構(gòu)造,透徹理解稅務(wù)改革目的與意義,使企業(yè)及時(shí)進(jìn)行改革調(diào)整,以確保企業(yè)未來(lái)的發(fā)展.

(二)加快建立高效的發(fā)票體系改革

房地產(chǎn)企業(yè)想從quot;營(yíng)改增quot;中減輕自身的稅負(fù)壓力,最好的途徑就是建立高效的發(fā)票體系.從之前的分析中不難看出,對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣是最快捷、最直接減少企業(yè)稅負(fù)的方式.混亂的發(fā)票管理,不僅使企業(yè)增加稅收,更可能影響企業(yè)的發(fā)展.必須嚴(yán)格按照2017年7月1日實(shí)行的《關(guān)于增值稅發(fā)票開(kāi)具有關(guān)問(wèn)題的公告》,當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照要求開(kāi)具發(fā)票或者索取符合要求的增值稅專用發(fā)票,以有效規(guī)避因管理不當(dāng)造成的風(fēng)險(xiǎn).

(三)加強(qiáng)與供應(yīng)商及勞務(wù)公司的合作

企業(yè)為了能在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中獲取更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,必須關(guān)注的就是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié).房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)供應(yīng)商管理,選取優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商,不僅能保證所提供的材料質(zhì)量的穩(wěn)定,而且能夠在業(yè)務(wù)往來(lái)中開(kāi)具足額的增值稅專用發(fā)票.之前多數(shù)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)選擇租賃機(jī)器設(shè)備而不選擇購(gòu)買,quot;營(yíng)改增quot;之后很多企業(yè)會(huì)選擇購(gòu)買固定資產(chǎn),在獲取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的同時(shí),增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力.因此,加強(qiáng)供應(yīng)商管理,可降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),增加企業(yè)的資金流量,避免不必要的支出.對(duì)于企業(yè)的務(wù)工人員,選擇一些勞務(wù)派遣公司進(jìn)行合作,既能夠保證人員的穩(wěn)定性、安全性,又能夠獲取增值稅專用發(fā)票,為企業(yè)減少稅負(fù).在新的政策下,企業(yè)要合理利用quot;營(yíng)改增quot;提高企業(yè)整體收益,為經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供更為可靠的支持.

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上述分析可以看出,quot;營(yíng)改增quot;是一次重大的財(cái)稅改革,本文從房地產(chǎn)企業(yè)的角度對(duì)quot;營(yíng)改增quot;進(jìn)行了相關(guān)研究,分析了稅務(wù)改制后對(duì)企業(yè)造成的影響,并提出通過(guò)強(qiáng)化財(cái)務(wù)培訓(xùn),建立高效的票據(jù)管理體系,加強(qiáng)供應(yīng)商及勞務(wù)公司合作等方式,使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好、更快地適應(yīng)quot;營(yíng)改增quot;,進(jìn)而促進(jìn)政策的實(shí)施,使其充分發(fā)揮作用.

[1]李釗.quot;營(yíng)改增quot;對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響[J].財(cái)會(huì)月刊,2017(13).

[2]彭曉潔,王安華,肖強(qiáng).房地產(chǎn)行業(yè)quot;營(yíng)改增quot;效應(yīng)預(yù)估[J].稅務(wù)研究,2015(11).

[3]王軍,熊雪軍.建筑業(yè)營(yíng)改增影響分析及應(yīng)對(duì)策略[J].會(huì)計(jì)師,2014(03).

(作者單位:閩西職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

10.13999/j.cnki.scyj.2017.11.021