張群+張全智+閆寒+張國明

[摘 要]進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，力促房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，已經(jīng)引起各級領導的高度重視。最密集的出臺一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，為樓市“退燒”，是當前各級政府急需解決的重要課題。要使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，必須采取切實可行的政策和措施，繼續(xù)扎實做好各項工作。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；整頓調(diào)控規(guī)范；平穩(wěn)健康發(fā)展

[中圖分類號]F28 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2016）12 — 0094 — 02

國務院總理李克強最近指出：“強化地方主體責任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實現(xiàn)住有所居，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！比嗣胥y行行長周小川指出：“近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！弊〗ú棵鞔_要求各地進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，繼續(xù)加大工作力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，十月初以來，全國各地多個城市密集出臺新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，多地重啟限購、限貸，各地為穩(wěn)房價使出了“洪荒之力”。這充分說明進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，最密集的出臺一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，為樓市“退燒”，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，已經(jīng)引起各級領導的高度重視，是當前急需解決的重要課題。

一、全國一、二線城市房價漲幅向三、四線城市蔓延

一是一、二線城市房價漲幅向三、四線城市蔓延，已經(jīng)形成全面的漲幅態(tài)勢。從國家統(tǒng)計局獲悉，8月70個大中城市中，64個城市房價環(huán)比上漲，比7月增加了13個。其中，北上廣深四個城市同比漲幅為25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。二是房價全面上漲與經(jīng)濟走勢和居民收入預期背離，缺乏良性循環(huán)。既沒有經(jīng)濟良好的預期，缺乏基本面的支撐，也沒有收入大幅上漲的支持。三是房地產(chǎn)價格全面上漲對高端收入群體而言，房價尚且可以接受，但對于低端收入群體而言，購房希望渺茫。四是房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整可能加大金融風險。銀行新增信貸主要投向房地產(chǎn)市場，隱性首付貸、消費貸繞道進入房地產(chǎn)、P2P網(wǎng)貸、民間過橋資金等產(chǎn)品大量進入房市，投機需求增加，足以引起警惕。五是住宅用地整體較低，供給受到制約，留給住宅用地的少之又少。在地王頻出，在面粉比面包貴的預期下，恐慌性入市不難理解。六是房價過快上漲加劇社會矛盾。避免樓市房價大幅上漲至關(guān)重要。七是調(diào)控房地產(chǎn)市場缺乏長效機制。沒有走出房地產(chǎn)市場短期調(diào)控，行政性干預過強導致市場波動過大的怪圈。

二、我市今年前三季度房地產(chǎn)市場基本狀況

從2016年前三季度看，全市房地產(chǎn)市場運行總體形勢呈現(xiàn)回暖趨向。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。全市房地產(chǎn)今年前三季度新開發(fā)面積194.21萬平方米，投資金額約59.09億元，同比下降約15.01%。其中，中心城區(qū)開發(fā)面積132.37萬平方米，投資金額約44.12億元，同比下降8.67%。

2.全市商品房銷售保持增長，價格小幅下降。全市房地產(chǎn)今年前三季度商品房銷售面積275.02萬平方米、28656套，同比增長28.1%。其中，商品住宅銷售面積199.47萬平方米、22274套，同比增長18.35%，成交均價4078元/平方米，與上年度同比下降2.88%。中心城區(qū)商品房銷售面積82.53萬平方米、8423套，同比增長9.72%。其中，商品住宅銷售面積74.49萬平方米、7349套，同比增長19.49%。商品住宅成交均價5483元/平方米，同比下降6.09%。

3.待售商品房去庫存壓力進一步縮小。截止今年九月底，全市今年上半年待售商品房庫存總面積654.42萬平方米。其中，商品住宅庫存面積439.57萬平方米，于去年底相比商品房庫存減少121.66萬平方米，完成全年任務的86.9%，超額完成省確定的112萬平方米任務。商品住宅去化周期由去年底31.5個月減少到9月底的20.88個月。中心城區(qū)待售商品房庫存總面積290.98萬平方米。其中，商品住宅庫存面積192.63萬平方米。商品住宅去化周期由去年底24.26個月減少到9月底的22.4個月。

4.全市存量房交易活躍。全市房地產(chǎn)今年前三季度存量房成交面積171.03萬平方米、23824套，同比減少2.6%、增長14.8%。其中，存量住宅成交面積144.55萬平方米、21738套，同比減少0.91%、增長12.9%。中心城區(qū)二手房成交面積64.7萬平方米、7834套，同比增長27.18%、34.65%。其中，二手住宅成交面積56.95萬平方米、7449套，同比增長39.77%、37.5%。

雖然，我市房地產(chǎn)市場運行總體形勢呈現(xiàn)回暖趨向，毋庸諱言，受全國房地產(chǎn)市場大氣候影響，還存在以下問題：一是房地產(chǎn)價格雖然小幅下降，但價格仍然偏高，遠遠超出我市低端收入群體可承受能力；二是待售商品房庫存壓力也很大，去庫存任務也很重。三是受經(jīng)濟下行影響，居民收入有限，剛性需求不強，商品房銷售市場將無明顯變化。四是政策及信貸支持力度相對薄弱。五是存量商品房交易稅費依然偏高，影響房地產(chǎn)交易市場活躍。五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)尚不豐富，優(yōu)質(zhì)房源偏少，難以滿足消費需求。六是房產(chǎn)問題引發(fā)群體性上訪事件呈上升趨勢，短期解決難度較大。

三、房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策和措施

最近全國各地一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，必將促進我市房地產(chǎn)市場秩序進一步整頓和規(guī)范，我市要緊緊抓住這一有利契機，采取切實可行的政策和措施，力推我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.強化地方政府的第一責任

市政府作為房地產(chǎn)建設和調(diào)控政策的組織者和執(zhí)行者應負起第一責任。必須強化市政府的第一責任。要建立健全市政府第一責任工作責任制，充分發(fā)揮市政府調(diào)控房地產(chǎn)應該有主動性和積極性，注重樓市資源的協(xié)調(diào)，積極把控房價和去庫存等目標進行結(jié)合，加大市政府對房價和去庫存等調(diào)控的考核。積極細分政策，使差別化政策真正落地和實施。堅決把國家確定的房地產(chǎn)各項調(diào)控政策措施在基層落到實處，以穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的實際成效，取得老百姓的信任。

2.堅持因地因城因區(qū)施策

在分化細化的房地產(chǎn)調(diào)控市場上，市政府調(diào)控責任除了因地制宜，還要把分城施策細化為“一城一策”甚至“一區(qū)一策”。市政府的調(diào)控措施必須與市場機制相協(xié)調(diào)，更多發(fā)揮裁判責任，而不是下場踢球。不僅要采取經(jīng)濟手段，而且要采取必要的行政手段，加大對建筑、房地產(chǎn)等企業(yè)和人員的監(jiān)管，依法查處和曝光違法違規(guī)行為，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供良好的環(huán)境，杜絕有錢人投資投機買多套住房越來越富有，而弱勢群體一套房也買不起望房興嘆。

3.進一步做好國家調(diào)控政策落實工作

對于房地產(chǎn)市場調(diào)控問題，中央和國務院提出了一系列十分明確的目標和要求，特別是提出了很多硬要求、硬任務、硬目標。我市要按照中央和國務院提出的目標和要求，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實際，進一步出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控落實具體目標和措施，并在社會上公布，接受社會監(jiān)督。要把確定的任務目標層層分解，一項一項抓落實，一抓到底，毫不放松。不能搞上有政策下有對策，不能雷聲大雨點稀，不能坐而論道左顧右盼，在落實好現(xiàn)有政策的同時要建立長遠長效的調(diào)控措施。

4.加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)的不良行為要認真嚴肅的依法查處。對房地產(chǎn)交易市場要加大檢查力度，要繼續(xù)加大曝光和依法依規(guī)處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地、對土地用途和性質(zhì)進行改變、開竣工時間無期拖延、惜售捂盤等違法違規(guī)行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有閑置土地等違法違規(guī)行為的，不準許新購置土地。要嚴格執(zhí)行差別化稅收信貸政策，讓政策真正起到遏制投資、投機性市場需求作用，保證房地產(chǎn)市場理性健康發(fā)展。

5.進一步規(guī)范和激活房地產(chǎn)市場

加強規(guī)范和激活房地產(chǎn)市場力度，對我市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金繳納比例、預售許可審批程序、預售資金存儲比例、施工許可證發(fā)放和工程竣工驗收備案的前置條件、“二手房”交易市場等房地產(chǎn)開發(fā)項目的條件進行調(diào)整優(yōu)化和簡化手續(xù)辦理流程，對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金繳納比例要適當降低，對房地產(chǎn)開發(fā)項目預售許可審批程序要簡化，對房地產(chǎn)開發(fā)項目預售資金存儲比例要適當降低，對施工許可證發(fā)放等前置條件要盡量縮減，放開“二手房”交易市場，不斷改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

6.加大保障性住房建設力度

要把保障性安居工程建設作為“天字號”工程、德政工程和民生工程緊抓不放。對保障性住房建設財政預算要加大投入，對保障性住房建設資金要足額籌集，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設要積極開展，金融機構(gòu)要積極向保障性住房項目貸款，引導社會資金投入保障性住房建設。重點推行公共租賃住房和廉租住房建設統(tǒng)籌并軌運行建設，以解決中低收入困難家庭的住房問題，緩解住房建設壓力，實現(xiàn)住房保障大范圍覆蓋。穩(wěn)步推進“城中村”改造，改善基礎設施條件，完善居住功能。穩(wěn)步實施非成片棚戶區(qū)、零星危舊房改造。逐步開展基礎設施簡陋、建筑密度大、集中連片的城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，

7.要抑制投機投資性需求和保護剛性需求

市政府及相關(guān)部門要堅決杜絕和抑制投機投資性需求，在保護剛性需求上給予政策上支持，要出臺優(yōu)惠政策鼓勵剛性需求的居民購買住房。在金融信貸政策上，加大優(yōu)惠力度，積極支持剛需人群購房的資金需求。采取差異化信貸政策，實行有效措施，積極引導和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，增加普通商品房供給，滿足合理的剛性需求。住房公積金貸款政策要起到‘保剛需、控投機作用，住房公積金貸款要以剛性需求的首套房、中小套型保障住房、中低收入職工為主，特別是對引進人才給予公積金貸款優(yōu)惠支持。

8.加快完善和推廣房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅的征收可增加相應的財稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領域的一類重要稅種，進而較好地支撐公共財政事業(yè)，甚至可以更好地進行資金二次分配，進而促進住房保障事業(yè)發(fā)展。積極調(diào)解收入水平，尤其是對于多套住房持有行為進行干預。能夠有效地引導購房預期和投資心理，對房價上漲起到一定的抑制作用。征稅使部分熱點城市熱點項目的炒作現(xiàn)象會減少，相應地房價上漲的壓力也會減少。房地產(chǎn)稅的征收要合理整合各方面的不同意見和看法，盡快在社會上達成共識和落地。

9.市政府要加強對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的領導

市政府要優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，定期分析研判房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，全面、及時發(fā)布土地供應、住房供應、房價變動等市場信息，提高房地產(chǎn)政策措施的預見性。建立風險預警機制，制定防范風險預案，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳，指導媒體全面、客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況，引導群眾樹立正確的住房消費觀念，營造良好的市場輿論氛圍。加快房地產(chǎn)市場和個人住房信息系統(tǒng)建設，搭建數(shù)字房產(chǎn)綜合管理平臺，實現(xiàn)房產(chǎn)信息資源共享，為群眾住房消費提供全面、及時、準確的信息。

〔責任編輯：孫玉婷〕