羅 將謝繼忠蔣興國

（1.河西學院 甘肅 張掖 734000；2.中共張掖市委黨校 甘肅 張掖 734000）

·史學研究·

清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約初探
——甘肅民間契約文書研究之二

羅 將1謝繼忠1蔣興國2

（1.河西學院 甘肅 張掖 734000；2.中共張掖市委黨校 甘肅 張掖 734000）

通過對收集的清代甘肅河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約文書的整理，初步探討了清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易習慣，認為清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約從形制上來講，形制完備，交易在“情愿”前提下進行，貫徹“先問親鄰”制度，民間紅白契并行使用；從契約內(nèi)容上來講，契約內(nèi)容主要記載出賣人的義務以及買受人的權(quán)利，權(quán)利義務不對等。

清代 河西契約 白契 紅契

近幾十年來，明清契約文書引起學界研究興趣，各地契約文書整理、研究成果不斷，對了解中國民間契約實踐具有積極的意義，但甘肅契約文書的收集整理卻相對滯后。早在1990年馬明忠、連貫就搜集整理了《寧定契約輯》，收集了道光24年至民國33年間的契約文書檔案81份，包括土地、園林買賣典當、婚姻買賣、產(chǎn)權(quán)交換合同、兵役保書、呈文、條令等。此后，1993年臨夏州檔案館編輯了《清河州契文匯編》。2012年張潤平發(fā)表了《大崇教寺所存明清時期文書》（《中國藏學》2012年S1期）一文，整理并公布了甘肅岷縣大崇教寺所存明清文書32份，主要有執(zhí)照、合同、典約、文約、分單、字據(jù)等。遺憾的是針對以上一手材料相關(guān)的研究并不多①?？傮w上來講，甘肅省本土契約在整理研究方面極其薄弱，河東地區(qū)尚有部分整理研究，而河西地區(qū)契約文書至今無人收集整理，各地檔案館、民間散見的契約文書有待整理，大量的研究工作需要開展。文章通過對收集到的河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約進行整理校讀，分析河西房產(chǎn)契約實踐，初步探討河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約的特點。

一、清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約實踐

例1.康熙五十六年（1717年）成作霖出賣房屋地基契[1]

立賣房屋地基人成作霖等，因為順德堡祖遺浮相房貳間、空圈叁個、門貳合。其地基東至牛家，南至澇池，北至官城，西至白弘漠，四至分明，通行路壹道，憑中說合，情愿賣于住人向發(fā)陽名下，修蓋住坐為業(yè)，當中定作時值價銀壹拾兩整，當交不欠，自立契后，買主照至管業(yè)，隨地基城分差役，受業(yè)人承認，若有親族人等爭論者，賣主一面承當，恐后無憑，立賣契為照。外畫字銀貳兩。（組合畫押）②

同兄 成順章

仝在

同弟 成弘章

成貴章（押）

康熙五十六年四月十六日 立契人

成作霖（組合畫押）

張永年

李篆章

中見人 仝在

趙名卿

白偉芳

這份康熙年間契約，從原件看應為“紅契”。當事人將自己祖遺房屋賣出，契約并未表明立契緣由，但將自己祖遺房屋賣出應該是迫不得已而為之。契約強調(diào)“憑中說合，情愿出賣”，契尾有中見人三人，說明中見人不僅具有見證功能而且具有說合促成交易的功能。契約交易過程是否遵循“先問親鄰”制度沒有提及，但在契約中卻提及若有親族人等爭論者，賣主一面承當，契尾有同兄、同弟的署名，說明契約事實上貫徹了交易“先問親鄰”制度。民間這種“先問親鄰”做法在民國初年依舊流行，前南京國民政府的民事習慣調(diào)查報告稱甘肅省有“出賣業(yè)產(chǎn)先盡親房”，“凡出賣田宅，議定價值若干后，必先問親房之叔侄兄弟愿留買與否，不得徑行賣于旁人。若其不然，必生無數(shù)枝節(jié)。但親房留買亦不得抑價。全省習慣大致如此?！盵2]契約對交易當事人、標的物、數(shù)量、價款以及標的物的權(quán)利擔保事項均有記載，但對于代書人沒有提及，這說明在民間契約實踐過程當中，契約記載事項并沒有做到完全的統(tǒng)一，書寫者不同可能導致格式的不一致，且代書人的功能有限，僅局限于代寫文書，因此在契約文本中出現(xiàn)與否顯得不是很重要。

例2.雍正六年（1728年）向能、向普出賣房屋地基契[3]

立官廂縣城房屋地基文字人向能、向普，因乏使用，今將受分到大房屋一間半，院子一個。同情族議妥，情愿賣與本族侄向發(fā)陽名下，永遠為業(yè)，當中言定作時價值銀兩壹拾貳整，即交不欠。其房東至賣主，南至官路，西至祁鳳，北至劉肇成，四至分明，隨房域業(yè)，買主修理不與賣主相干。自賣之后，任從買主照至當業(yè)，如有戶族人等爭競（競）者，向能、向普二人一面承擔，恐后無憑，立賣絕永遠契為照。

外書字銀六錢 一路一道通街

雍正六年十一月二十六日立

賣房屋地基人向能（押）、向普（押）

趙鳳彩（組合畫押）

張大顯（組合畫押）

祁祥之（押）

楊愛之（押）

楊仁樂（押）

同親族人 史□侯（押）

李青仰（押）

韓伏之（押）

李靈兮（組合畫押）

向林霄（押）

向中霄（押）

這份雍正時期的“白契”，一方當事人向能、向普將自己分得房產(chǎn)賣與同族人向發(fā)陽，其立契緣由為缺乏使用。巧合的是買主與例1中買主為同一姓名，若為同一人我們可以得知此人為當?shù)卮髴簦垡卜磻水敃r土地流轉(zhuǎn)的情形。與例1相比，其形制有所不同：其一，這份契約開始并沒有言明為絕賣契，只是在契尾言明為絕賣，即徹底轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)；其二，對于契約的附帶記載事項，書寫人記載較為隨意，在契約正文結(jié)束后另行記載了“外書字銀”以及房屋的通行問題，這說明當時契約的大致格式是統(tǒng)一的，但具體細節(jié)還是有差別的。這與上文對例1格式的分析相類似。古代契約多是個別識字人書寫，受契約樣文以及國家統(tǒng)一印刷契約文本的影響，導致其書寫格式大致是統(tǒng)一的。此外，就記載內(nèi)容來講，契約對交易當事人、標的物、數(shù)量、價款以及標的物的權(quán)利擔保事項均有記載，這一點與例1相似。同時交易過程遵循“先問親鄰”原則，契尾同親族人數(shù)多達11人而沒有見證人以及代書人。作為民間契約實踐，是否見證人為必須記載事項，需要進一步研究，如果不是，這意味著親族人的功能不局限于交易先問親鄰的需要而是同時起一種見證作用。

例3.嘉慶八年（1803年）王進才出賣房屋地基契[4]

立杜絕賣房屋地基文契人王進才，因為家道困乏又兼軍需浩大，孤身獨立難以支應，無奈今將先祖原日買過族祖城里街中房屋地基一處，情愿杜賣與周遠、周亨、周滿名下，永遠為業(yè)，眼同親議鄰人當面言定。土木相連，作時價值銀壹拾肆兩捌錢五分三厘。其銀當面交足，并無勒買，準折情由。內(nèi)書字在內(nèi)，外書字并酒食價在價外。其地坐落南頂王進才堂屋后墻□金尺四丈九尺五寸，東□淵四丈九尺，東至王進才，南至王自斗、王進才，西至官街，北至官街，隨代（帶）草房牛棚七間。以上四至分明，自杜賣之后若有親議戶族鄰人與言爭論者，王進才一面承擔，不與買主干涉，恐后無憑立此杜賣，房屋地基人永遠為照。

嘉慶八年又二月初十日

立杜賣房屋地基文契人 王進才

代書人 柴棟寫

雷育甲（押）

同親議人 張可棟（押）

雷育萃（押）

王自斗（押） 常發(fā)有（押）

王霞（押） 王國甫（押）

同人 王□（組合畫押） 柴 奉（押）

王珍（押） 溫世儒（押）

王林（押） 王保（押）

雷天相（押） 段籍盛（押）

溫世倫（押） 柴生發(fā)（押）

這份嘉慶時期的“紅契”，附有契尾，記載了繳納賦稅的事項。契約一方當事人王進才（賣主）因家境貧窮、軍需浩大，無奈將祖上遺留房屋出賣與周遠、周亨、周滿。契約一開始就明確交易性質(zhì)為絕賣，即徹底轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，將不動產(chǎn)及其附著物同時過戶。清代法律對房屋交易已經(jīng)有相關(guān)規(guī)范，清代乾隆十八年（1753年）定例：“嗣后民間置買產(chǎn)業(yè)，如系典契，務于契內(nèi)注明回贖字樣；如系賣契，亦于契內(nèi)注明絕賣、永不回贖字樣?！盵5]《大清律例》則規(guī)定：如果未載有“絕賣”字樣，或注定年限贖回者，聽贖回；如若無力贖回，許憑中公估，找貼一次，另立絕賣契紙。倘已經(jīng)賣絕，復興告找告贖，或典限未滿而業(yè)主強贖者，俱照不應重律治罪。[6]從交易程序來看，交易貫徹“先問親鄰”原則，且言明是情愿交易，并無強迫交易，表面上凸顯了交易的自愿性。契約同樣對交易標的物、數(shù)量、價款以及標的物的權(quán)利擔保等事項予以記載?！皟?nèi)書字在內(nèi)，外書字并酒食價在價外”的表述亦可看出古老的儀式契約之風。古代契約交易過程中的飲酒食儀式長期存在于我國契約實踐過程中，直至民國時期。飲酒食的參加者一般為契約當事人、見證人以及相關(guān)的族人，其目的一方面具有公示的法律效力，從更大輿論范圍約束契約當事人履行契約，另外一種附帶意義上的作用可能是對相關(guān)人勞動付出的微薄回饋，表達謝意。日本學者岸本美緒認為舉辦宴會還“兼有公告性質(zhì)”。[7]契尾將房屋出賣人、契約簽訂時間、參與的親鄰以及見證人一并記載，同時一一畫押。古代法律對于民間契約簽署方式未統(tǒng)一規(guī)定，從畫押方式來看，清代河西地區(qū)畫押方式在民間多用“十字畫押”法。甘肅民間“畫押有用十字者，有套字為手押者，有榻箕斗者。凡經(jīng)畫押即永矢弗諼之意，而要以榻箕斗為尤重。”[8]

例4.嘉慶九年（1804年）錢大寶立兌換地基文契[9]

立兌換地基文契人錢大寶，因為析頂李家莊偏僻狹小，安居不便。父子商議妥當，情愿兌換□族叔□孟名下，永遠為業(yè)。東西□一丈七尺五寸，南北長六丈四尺。其地坐落寨中，北至馬三位，西至街，南至官街，東至本主。自換之后，任錢希孟父夫子修補作座，若有戶族人實言爭論，當錢大寶一面承當。恐后無憑，立兌換文契為照。

合同為照（半書）

錢大富（押）

嘉慶九年六月十六日

立換契人 錢大有（押）

錢大保（寶）（組合畫押）

錢希曾（押）

錢希益（押）

族叔 錢?？祝ㄑ海?/p>

張紹臨（押）

同中人 錢希舜（押）

董其書（組合畫押）

曾大彩（押）

代書人 曾大化（文字組合畫押）

這份嘉慶年間“白契”很注重防偽，來確保契約的真實性，避免以后發(fā)生紛爭，體現(xiàn)在以下三處。其一，在契尾、立契時間前有騎縫并寫有“合同為照”四字的“半書”。明清時期這種有騎縫記號的文書被稱之為“合同文書”，簡稱合同。一般情況下合同文書常伴有“半書”出現(xiàn)，這樣做便于證明文書的原始性以及將來發(fā)生糾紛時作為證據(jù)使用。其二，這份契約的防偽方式還體現(xiàn)在契約正文結(jié)尾處。書寫人在契文書寫完畢以后使用特殊符號表示正文已完，如果再添加信息則屬于偽造。本文所涉這份契約中書寫人用“橫撇”這樣一種符號表示正文完結(jié)以此來防止偽造。這種方式在清代契約文書中常見，本文列舉的契文例2、3在契約正文結(jié)尾處均采用這種方式，在河西唐五代時期契約文書中也可尋其蹤跡④。其三，體現(xiàn)在立契人、同中人以及代書人的畫押上。本契文中畫押人除了在河西地區(qū)常見的“十字”畫押法以外還采取了幾個文字組合為一的畫押方法。一般常見的把四個字或者兩個字組合在一起畫押，畫押者往往采取草書書寫使得旁人很難仿造起到防偽作用，但也因此我們很難辨認其書寫字。本文列舉七份契文，有六份中采用文字組合畫押的方法。從各地契約的書寫來看，能夠辨認的一般將“一片好心”、“公正無私”等字合體寫在一起起到畫押防偽的作用。[1 0]遺憾的是本契中立契人錢大保（寶）以及同中人董其書文字畫押字體組合無法辨識，但可以確認的是當事人書寫的目的是為了防偽。

此外，從交易方式上來講這份契約記載的房屋交易是通過兌換完成，其立契緣由為偏僻狹小，安居不便，為此父子商量來完成兌換。契約同樣對標的物大小、所在地進行說明，在情愿的情況下兌換于本族人。從記載事項來看，契約記載事項相對于通過買賣房屋交易契約來講較為簡單，僅對契約當事人、標的物以及標的物權(quán)利瑕疵擔保事項進行記載。

例5.光緒五年（1879年）寫元存、寫元善出賣房屋地基文契[11]

立買賣住坐地基文契人寫元存、寫元善，因為地基實□時□缺乏用租，□□議妥，□□□□□遣莊外住坐地基壹所，□□出賣與寫永順名下，□□永遠為業(yè)。其地東西二丈六尺，當中東西二丈二尺，南北三丈，北頭東西一丈五尺，南北四丈，墻外走路二丈，共合地基壹拾六丈六尺。同來言明估作時價賣□大錢，每丈伍佰伍拾文整，共合價值大錢九串壹佰叁拾文。其地四至，東至王姓，南至賣主莊墻，西至賣主，北至官□，四至分明，錢地兩項當交不欠，所賣所買俱系兩家情愿，并無短債勒逼等情，酒食在外書字銀在內(nèi)。自賣之后任憑□□□□□□□□□為□□道通行不與賣主干涉，日后若有地鄰反言爭論者，有賣主一面承當，恐后無憑，立買賣住做地基文契為照。

光緒五年十二月十六

立賣地基人 寫元存（押） 同孫 寫自端（押）

寫元善（押） 寫自正（押）

代書文生 謝生蘭（組合畫押）

董萬念（押）

王好吉（押）

董萬避（押） 地媒董興糧（押）

錢永利（押）

王好善（押）

黃萬移（押）

王好英 （押） 董典詩（押）

董萬章 （押） 董典國（押）

錢多用（押） 王典十（押）同

鄉(xiāng)鄰 □□□（組合畫押） 董典源（押） 仝在

□□德（押） 王□中（押）

王成中（押） 錢多存（押）

王得中（組合畫押）

董興文（組合畫押）

□□□（組合畫押）

□□□（押）

這份光緒五年的“白契”出賣人署名不僅有契文提到的當事人還包括其同孫，這種署名方式一方面表明民間契約實踐中雙方當事人地位不平等，處于經(jīng)濟弱勢的當事人要盡可能保障對方權(quán)益；另一方面與傳統(tǒng)中國的土地所有權(quán)特點有關(guān)。楊國楨先生在研究明清土地關(guān)系時指出中國封建社會傳統(tǒng)的土地所有權(quán)概念不同于西歐和其他的“東方國家”，土地關(guān)系的基本構(gòu)成是國有、鄉(xiāng)族所有和私人所有并存。“這種鄉(xiāng)族共同體所有并沒有和某個個人相結(jié)合而成為像中世紀歐洲領主所擁有的土地所有權(quán)，而是和作為個人的地主既有抱合又有分離?！薄霸卩l(xiāng)族共同體內(nèi)部，個人的活動和對土地和財產(chǎn)的支配是存在的，亦即有私人土地所有權(quán)，但私人的土地所有權(quán)受到鄉(xiāng)族共同體的限制和支配，這在私人土地的繼承、讓渡、買賣時，表現(xiàn)尤為明顯?！盵12]光緒年間的這份契約將同孫列入出賣地基人，一定意義上體現(xiàn)了對后代繼承利益的考慮。

例6.光緒六年（1880年）王廷英杜出賣房屋空地文契[13]

立杜賣房屋空地文契人王廷英，因為不便，同堂侄商議妥確，今將自己祖遺南關(guān)座南向北房屋墻垣空地，壹連內(nèi)有東房壹處、西房弍處、南房壹處、北房叁處、門樓壹間，前院南北長九丈、東西寬柒丈弍尺，石條柱石一概在內(nèi)，后垣東西長柒丈伍尺、南北闊叁丈五尺，央中說合，情愿出賣與王育材名下，永遠為業(yè)，同中言明，作時值賣價錢銀叁百兩整，其錢當交，不欠分文。自賣之后，憑（任）憑買主出入通行，道路上下，木土相連，并棹椅、板凳、鍋、柜、岡（缸）、案板、床，一概買齊，并無泄漏，憑（任）憑買主修蓋居住，不與賣主相干，酒食在外，畫字在內(nèi)，四址分明，開列于后，此系兩相情愿，并無私債逼勒等弊，倘有親族人等異言爭論者，有賣主一面承當，不與買主相干，恐后無憑，立杜賣文契為證。

東至粱姓 南至郭楹

西至官街 北至陳寶仁

光緒六年九月廿八日 立杜賣房契人 王廷英（押）同鄉(xiāng)保 王健

劉茂

興

吉

同堂侄 王剛

信

朱保先

劉元清（押）王學智（押）

王定都（押）王 全（押）

同說合人 竇 珴（押）王廷杰（押）

王 成（押）

遇書人 魏鴻儒

這份光緒年間的“白契”，當事人將自己祖遺房屋賣出，立契緣由很籠統(tǒng)地表述為“使用不便”，其中實情不得而知。與以上契約記載類似，契約記載了交易當事人、標的物以及標的物所在地（四至）、數(shù)量、價款以及標的物的權(quán)利擔保事項。契約對房屋定著物也進行了約定，遵循不動產(chǎn)交易“從物隨主物轉(zhuǎn)移”規(guī)則，契約表述為“木土相連”。這種轉(zhuǎn)移習慣民國初年民間依然存在，表述為“磚瓦相連”等原則，“土地之定著物及房屋重要成分應隨不動產(chǎn)之所有權(quán)移轉(zhuǎn)外，余物若非載在約據(jù)，其所有權(quán)得不隨該不動產(chǎn)為轉(zhuǎn)移?！盵14]但大多數(shù)情況下民間的慣例是不加以特別說明，默示這些定著物隨田宅轉(zhuǎn)移。[15]此外，契約對于房屋內(nèi)曾使用的獨立于房屋的物品也約定同時轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)出很強意思自治。最后契約為了防止當事人反悔，言明恐后無憑，立杜賣文契為證。盡管契約有對毀約的約定，但具體罰則卻是缺失的，這一點在明清契約中表現(xiàn)的尤為突出，與隋唐時期契約有明顯差別。從敦煌出土的唐末五代宋初的契約文書來看，對于毀約者的懲罰是約定具體內(nèi)容的，具有可執(zhí)行性。如后唐清泰三年（936年）敦煌楊忽律平哺賣舍契“兩共面對平章，準法不許休悔。如先悔者，罰青麥拾伍馱，充入不悔人?！盵16]

例7.光緒三十一年（1905年）趙懷德出賣房院地基文契[17]

立杜賣房院地基文約人趙懷德，因為不便，今將東關(guān)小南街西巷口座南向北房院壹所，內(nèi)南上房壹處計叁間，東西耳房各壹間，東書房兩處計肆間，西書房兩處計肆間，北道坐壹處小叁間，共計壹拾陸間，南北長柒丈叁尺，東西闊肆丈叁尺，火道壹處，磚井壹眼，街門壹坐，門窗俱全，上下土木金石一概相連，并無尺寸遺漏，央中說合，情愿出賣與顧永成名下，永遠承受為業(yè)，同中作時值賣價錢銀肆佰陸拾兩整，其錢當日交清，并不短欠分文，酒食畫字，一并在內(nèi)。自賣之后，憑（任）憑顧姓改造居住，不與趙姓相干，四趾（址）開列于后，倘日后若有親族人等異言爭論者，有趙懷德一面承當，與買主無干，一寫一定，各無反悔，此系兩情意愿，并無私勒折扣等弊，恐后無憑，立此出賣房院地基字據(jù)為證。

東趾（址）龐姓墻根 南趾(址)源流合

計開四趾（址） 為界 為界

西趾（址）官街 北趾（址）官街

同三關(guān)鄉(xiāng)保 王殿槐（組合畫押） 吳瑞（押）

同說和人 張海晏（組合畫押）

張松浦（組合畫押）

張子珩（押）

張嵩山（組合畫押）

張嗣瀚（組合畫押）

陸崇森（押）

光緒叁拾壹年拾貳月貳拾叁日立出賣房院字據(jù)人

趙懷德（組合畫押）

同左右鄰 劉慎五（押）

錢 禮（押）

龐玉潔（押）

遇書人 楊培榮（組合畫押）

這份光緒年間的“白契”立契緣由同為“使用不便”，經(jīng)央中說合，情愿出賣。從列舉的幾份契約來看，將立契緣由表述為“使用不便”的不在少數(shù)，這樣一種模糊的處理方式掩蓋了當事人交易的真正原因，其交易的實情更多出于生計所迫。契約關(guān)于標的物的移交時間未提及，文書只言明價金當日領取。唐五代契約文書約定為在接受價金的同時交付標的物。如前引后唐清泰三年（936年）敦煌楊忽律平哺賣舍契約定“其舍及物當日交相分付訖，更無懸欠?！盵18]民國初年民間的慣例是在立契日后的若干時間里進行交付。甘肅省等西北地區(qū)有“典三賣四”習慣。[19]契約還言明標的物轉(zhuǎn)移后買主的改造權(quán)利，若以后出現(xiàn)標的物權(quán)利瑕疵問題，約定由出賣方承擔。契約末尾再次強調(diào)此次交易是兩情意愿，并無私勒折扣等弊，同時言明立契的主要目的是留作字據(jù)，作為房屋合法擁有者的憑據(jù)。

二、清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易契約的特點

（一）從契約形式上來講，清代河西地區(qū)契約形制完備，記載事項全面

傳統(tǒng)中國的法典較多地規(guī)定刑事法以及行政法，對于民事法律并沒有一整套完整制度，民事活動奉行盡少干預，契約活動亦然?！洞笄迓衫逢P(guān)于房產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定很少，至于契約的形式問題更是未見規(guī)定。事實上，我國古代法律對此問題均鮮有涉及，僅規(guī)定房屋買賣、出典契約必須經(jīng)過官府加蓋官印，在宋元時期要求使用官府統(tǒng)一印制的契紙，對契約訂立的程序要件有所規(guī)定，更多的時候是民間約定俗稱的慣例在起作用。民間契約的書寫也是一些識字人書寫，這些人書寫的契約在特定地域具有很大的相似性。上述河西地區(qū)的幾份契約整體上來講契約的形式是統(tǒng)一的，其記載順序一般為：契約的性質(zhì)、契約當事人、立契緣由、標的物所在地及其四至，權(quán)利擔保條款約定、契約的簽訂時間、代書人、同族親鄰人以及見證人。只是在個別問題的記載上稍微有所調(diào)整，如對“外書字銀”、“四至”的記載等，這些個別問題的記載并沒有整體上影響到契約的效果。同時古代田宅買賣契約往往以大部分文字記載標的物的坐落、四至、面積等這些契約最為重要的事項。因此我們可以認為清代河西地區(qū)契約形制完備，記載事項全面。

（二）從房屋交易性質(zhì)上來講，清代河西契約強調(diào)絕賣，徹底轉(zhuǎn)移所有權(quán)

上述所引七份清代河西地區(qū)的契約文書中有六份文書明確記載交易性質(zhì)為絕賣，僅一份通過兌換交易房屋，這說明在清代河西地區(qū)的契約實踐中人們對于交易性質(zhì)的認識以及把握，其目的無非就是避免后續(xù)紛爭，從某種意義上講，清代契約實踐已經(jīng)總結(jié)歷代契約實踐過程中所出現(xiàn)的弊病，是契約演變發(fā)展的結(jié)果。但這種現(xiàn)象在當時中國，并非具有普遍性，“出于各種原因，當事人寫立的分明是典契或當契，而實際上交易的性質(zhì)是完全轉(zhuǎn)移權(quán)利的買賣關(guān)系，或訂立賣契而實際關(guān)系不過是借貸。這種形式上或?qū)嵸|(zhì)上的差異也為交易雙方所明知。”[20]

（三）從房屋交易的方式上來看，以買賣、兌換為主要方式

傳統(tǒng)中國的房屋交易與現(xiàn)今有較大的差別，今日社會視房地產(chǎn)交易為特殊商品的買賣，國家對其有專門的規(guī)定，房屋交易不僅要簽訂買賣合同，還要繳納賦稅進行產(chǎn)權(quán)登記方能完成交易，奉行所謂債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離制度，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)與國家對土地的管理密切相關(guān)。我國現(xiàn)在實行土地國有以及集體所有，不存在土地私有問題，因此，房屋交易不同于一般商品的買賣。元明清以來，我國土地私有觀念強化，“土地私有權(quán)不應受任何限制的觀念已成為‘人情土俗’，得到民間的普遍尊重和維護，更得到統(tǒng)治者的確認。”[21]這種情形下土地房屋買賣與其它商品買賣本質(zhì)上并沒有差別，只是國家在賦稅繳納問題上有所體現(xiàn)。

（四）從契約內(nèi)容看，契約主要記載出賣人的義務以及買受人的權(quán)利，權(quán)利義務不對等

相對于契約的形式要件，契約內(nèi)容構(gòu)成契約的核心，是真正反映契約屬性的關(guān)鍵?，F(xiàn)代合同法奉行契約締結(jié)自由，當事人雙方地位平等，在充分協(xié)商的基礎上簽訂合同，合同內(nèi)容規(guī)定雙方當事人的權(quán)利義務，權(quán)利義務是對等性。這種合同理念是近代以來借鑒西方立法的結(jié)果也是當代商品經(jīng)濟發(fā)展的需要。但在清代，絕大多數(shù)契約（包括合同契）都是由賣方等在交易中處于經(jīng)濟弱勢的當事人單方面立契、簽署由買方等在交易中處于強勢地位的當事人收執(zhí)。更多規(guī)定出賣人的義務而不去強調(diào)其權(quán)利，比如標的物的質(zhì)量擔保、權(quán)利擔保等，無不體現(xiàn)對出賣人義務的要求?！熬推鋬?nèi)容而言,‘契’就是賣主表示在接受買價的前提下把不動產(chǎn)的權(quán)利讓渡給買主，有些類似賣主一方提出的保證?！盵22]至于簽署問題，買主一般是經(jīng)濟上的強勢主體，在契約行文中出現(xiàn)但并不簽署，持有契約并將其作為權(quán)利憑證。本文所涉及幾份契約中買主是明確的，但均沒有買主簽署現(xiàn)象。而對于賣方則必須清楚記載其姓名甚至家庭成員情況同時畫押，來保障買主的權(quán)益。因此我們說雙方權(quán)利義務不對等。

（五）“白契”、“紅契”并存使用

東晉時期我國首創(chuàng)“契稅”制度，對契約交易征收稅賦，增加國家財政收入。在繳納“契稅”后加蓋官印的契約后代稱之為“紅契”或“赤契”，未完稅的契約叫做“白契”。由于“白契”屬于漏稅契約，因而被認為是不合法。不過，實踐當中“紅契”、“白契”同行，盡管政府一再打壓但都未禁絕。清代針對契稅制度反復不定，“紅契”、“白契”在民間多有使用。雍正十三年（1735），因官吏利用契稅制度侵公肥私，清政府曾下令，“將契紙契根之法永行禁止”，“嗣后民間買賣田房，仍照舊例自行立契，按則納稅，地方官不得額外多取絲毫”。這一政策的實行導致白契大量增加。這種情形沿用不久，乾隆元年（1736）年，又重新啟用官契。從本文列舉的七份契約文書來看，有“紅契”三份，“白契”四份，因此，在清代房產(chǎn)交易中紅、白兩契并存并發(fā)揮作用。但在清代，“契約法在面對土地買賣中的紅白兩契分立現(xiàn)實時，首先確立了維護紅契、打擊白契現(xiàn)象的原則?！盵23]《戶部則例》中明確規(guī)定：“凡民間置買田宅，于立契之后，限一年內(nèi)呈明納稅，倘有逾限不報者，照例究追?！蓖瑫r還規(guī)定：“凡置買田房不赴官納稅、請粘契尾者，即行治罪，并追契價一半入官。仍令補納正稅?！盵24]

三、結(jié)語

綜上，清代河西地區(qū)契約從形式上來看，契約形制完備，記載事項全面；從交易過程來看，強調(diào)“憑中說合，情愿出賣”，貫徹“先問親鄰”制度，通過多種防偽措施來確保契約的真實性；從契約內(nèi)容看，契約主要記載出賣人的義務以及買受人的權(quán)利，權(quán)利義務不對等，交易強調(diào)絕賣，徹底轉(zhuǎn)移所有權(quán)。一定程度上反應了清代河西地區(qū)房產(chǎn)交易的現(xiàn)狀，從縱向來看，河西地區(qū)契約從形制到內(nèi)容都有不同程度變遷，在一定意義上也注解了傳統(tǒng)中國契約的變遷與發(fā)展。

注釋：

①主要研究有：武沐，王敬偉.清代河州契文中的土地買賣［J］.西北師大學報（社科版）.2008，（4）；付永正、金圓恒.清代后期甘肅河州地區(qū)土地買賣中的中人現(xiàn)象初探［J］.湖北第二師范學院學報，2010，（7）；彭曉靜.甘肅眠縣大崇寺明清契約文書研究［J］.青海民族研究，2013，（7）。

②此處畫押方式本文暫且稱之為“組合畫押”法，一般為幾個字的草書組合，另外，本文引用的契約文書沒有特別指出的均為“十字畫押”法。

③2009年10月，高臺縣檔案館征集到向氏家傳的清朝契約文書23件，包括本文所使用的二件。據(jù)高臺縣檔案局段進泓先生研究，向氏一族定居順德堡后，繁衍生息，人口發(fā)展較快，后來成為當?shù)赝逯?。參見段進泓．高臺縣檔案館館藏清朝契約檔案考述［J］.檔案利用與檔案文化——2012年甘肅省檔案工作者年會論文集.2013年1月。

④在敦煌契約文書編號為斯1285號“后唐清泰三年（936）年百姓楊忽律哺賣舍契”中就采用這種符號防偽，表示正文已完。參見唐耕偶、陸宏基編.敦煌社會經(jīng)濟文獻真跡釋錄（第二輯）［M］.全國圖書館文獻縮微復制中心.1990：29.

［1］“康熙五十六年（1717年）成作霖出賣房屋地基契”，現(xiàn)存張掖市檔案館.

［2］前南京國民政府司法行政部編.民商事習慣調(diào)查報告錄［M］.北京：中國政法大學出版社，2005：674.

［3］“雍正六年（1728年）向能、向普出賣房屋地基契”，現(xiàn)存張掖市檔案館.

［4］“嘉慶八年（1803年）王進才出賣房屋地基契”，現(xiàn)存張掖市檔案館.

［5］［清］壇.大清律通考·卷九·戶律·田宅·典賣田宅.［M］北京：中國政法大學出版社，1992.

［6］大清律例·卷九·戶律·田宅·典買田宅.［M］北京：法律出版社，1999.

［7］［日］岸本美緒.明清契約文書［A］.見滋賀秀三等著.明清時期的民事審判與民間契約［C］.北京：法律出版社，1998：312.

［8］前南京國民政府司法行政部編.民商事習慣調(diào)查報告錄［M］.北京：中國政法大學出版社，2005：33、1245.

［9］“嘉慶九年（1804年）錢大寶立兌換地基文契”，甘肅省民樂縣錢英文家族收藏.

［10］馮學偉著.明清契約的結(jié)構(gòu)、功能及意義［M］.北京：法律出版社，2015：106.

［11］“光緒五年（1879年）寫元存、寫元善出賣房屋地基文契”，現(xiàn)存酒泉市檔案館.

［12］楊國楨著.明清土地契約文書研究［M］.北京：中國人民大學出版社，2009：4.

［13］“光緒六年（1880年）王廷英杜出賣房屋空地文契”，現(xiàn)存酒泉市檔案館.

［14］前南京國民政府司法行政部編.民商事習慣調(diào)查報告錄［M］.北京：中國政法大學出版社，2005：671.

［15］郭建著.中國財產(chǎn)法史稿［M］.北京：中國政法大學出版社，2005：203.

［16］張傳璽主編.中國歷代契約匯編考釋（上）［M］.北京：北京大學出版社，1995：236.

［17］“清光緒三十一年（1905年）趙懷德杜出賣房院地基文約”，現(xiàn)存酒泉市檔案館.

［18］張傳璽主編.中國歷代契約匯編考釋（上）［M］.北京：北京大學出版社，1995：236.

［19］前南京國民政府司法行政部編.民商事習慣調(diào)查報告錄［M］.北京：中國政法大學出版社，2005：631.

［20］王志強.試析晚清至民初房地交易契約的概念——民事習慣地區(qū)性差異的初步研究［J］.北大法律評論，2001（01）.

［21］郭建著.中國財產(chǎn)法史稿［M］.北京：中國政法大學出版社，2005：60.

［22］［日］岸本美緒.明清契約文書［A］.見滋賀秀三等著.明清時期的民事審判與民間契約［C］.北京：法律出版社，1998：282.

［23］許光縣.清代契約法對土地買賣的規(guī)制—以紅契制度為中心的考察［J］.政法論壇，2008（1）.

［24］故宮博物院編.欽定戶部則例·田賦［M］.海南：海南出版社，2000.

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1007-9106（2017）011-0136-07

* 本文為2016年甘肅省社科規(guī)劃項目“明清時期河西地區(qū)契約文書整理研究”（編號：YB138）；四川省哲學社會科學重點研究基地“區(qū)域文化研究中心”2016年度重點項目“明清時期甘肅民間文書檔案與社會生活研究”（編號：QTTJB1601）階段性成果；四川省社會科學重點研究基地“區(qū)域文化研究中心”2017年度項目，項目編號：QYYJC1703。

羅將，男，河西學院政法學院講師，研究方向為法律史；謝繼忠，男，河西學院歷史文化與旅游學院教授，研究方向為西北開發(fā)史、甘肅地方史；蔣興國，男，中共張掖市委黨校副教授，研究方向為河西歷史文化。