韓瑞霞

摘 要：在房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品住宅是其中非常重要的一部分。商品住宅市場(chǎng)的變化不僅是社會(huì)一大焦點(diǎn)，同時(shí)也關(guān)系著廣大消費(fèi)者的利益。商品住宅市場(chǎng)是一個(gè)深具特殊性的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品與其他市場(chǎng)的產(chǎn)品不同，有著強(qiáng)烈的價(jià)格區(qū)域性，對(duì)各地的房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)都需要做深入的研究。房?jī)r(jià)成了一個(gè)普遍性關(guān)注的社會(huì)話題，我國(guó)目前需要在這方面加大政策調(diào)控，要想找到具體的解決措施，需要首先找到問(wèn)題及問(wèn)題根源，本文將圍繞這一點(diǎn)展開討論。

關(guān)鍵詞：城市新建商品住房 價(jià)格變動(dòng) 房地產(chǎn)

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)商品住宅價(jià)格變動(dòng)更加明顯，增長(zhǎng)幅度也在不斷加大，很多相關(guān)的學(xué)者也都投入到對(duì)商品房?jī)r(jià)格領(lǐng)域的研究中。這些研究理論為我國(guó)對(duì)房地長(zhǎng)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了相關(guān)的理論依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商們因而也能更好的了解我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格機(jī)制以及價(jià)格市場(chǎng)的變動(dòng)。開發(fā)商們能夠根據(jù)不同地區(qū)的地域特點(diǎn)，制定不同的發(fā)展策略。

我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究起步較晚，但是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)分析和預(yù)測(cè)的研究卻不少，很多學(xué)者和專家都能針對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀從不同的角度進(jìn)行研究。我國(guó)目前不管是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，還是從非經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，都在房地產(chǎn)市場(chǎng)不同領(lǐng)域頗有建樹。

二、我國(guó)商品住宅價(jià)格變動(dòng)影響因素

從目前商品住宅價(jià)格的整體特性，價(jià)格變動(dòng)的整體情況以及價(jià)格機(jī)制的形成，都會(huì)對(duì)商品住宅的供需情況有很大的影響，所以，我們應(yīng)該著重對(duì)影響商品住宅價(jià)格的供需因素做出分析。

（一）需求因素

商品住宅需求需要購(gòu)買者既有購(gòu)房的意愿，同時(shí)也有能力來(lái)購(gòu)買想要的商品住宅。商品住宅需求分為多種，有投資性需求，自住性需求和投機(jī)性需求。所謂投資性需求，指的是購(gòu)買者將自己買的房子出租賺取收益，自住性需求指的是購(gòu)買者自己入住，投機(jī)性需求指的是待價(jià)格上漲后將房子賣掉以賺取差價(jià)。

1.人口因素

商品住宅需求與人口總量息息相關(guān)，當(dāng)人口總量不斷增長(zhǎng)時(shí)。反之則會(huì)下降。如果一個(gè)地區(qū)人口密度較大，而供給缺乏，商品住宅的價(jià)格就會(huì)上漲。除此之外，居民的個(gè)人素質(zhì)以及文化程度也會(huì)對(duì)商品住宅需求形成影響。一個(gè)地區(qū)的人口素質(zhì)越高，對(duì)住宅的要求也就越高，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)相對(duì)較高，反之就會(huì)較低。

2.居民收入

在我國(guó)，住宅是一種昂貴的消費(fèi)，消費(fèi)者的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和生活水平對(duì)商品住宅的需求有重大的影響。個(gè)人的預(yù)算支出受經(jīng)濟(jì)收入決定，這是商品住宅的基本需求。如果一個(gè)家庭收入不穩(wěn)定，那么就不會(huì)有穩(wěn)定的商品住宅需求，與之相關(guān)的一系列契約關(guān)系就不會(huì)形成，比如對(duì)貸款的還本付息及各項(xiàng)費(fèi)用。所以，在考慮商品住宅需求時(shí)，應(yīng)將個(gè)人的當(dāng)前收入和以往收入都考慮進(jìn)去。

（二）供給因素

供給是指不管價(jià)格如何，廠商都愿意出錢購(gòu)買一定的數(shù)量，商品住宅的供給是在任意價(jià)格下開發(fā)商愿意購(gòu)買的數(shù)量。

1.成本因素

據(jù)調(diào)查，我國(guó)很多城市的土地價(jià)格占到總房?jī)r(jià)成本中的二到四成，對(duì)于一些利潤(rùn)較高的城市，地價(jià)也會(huì)更貴。建筑安裝的成本比例也占到了三到四成，近些年，這些成本在不斷上漲，且漲幅較大。

2.住宅自身因素

目前，我國(guó)商品住宅的主要特點(diǎn)就是中小戶較少，大戶型較多，這個(gè)特點(diǎn)從表面上看來(lái)，是開發(fā)商為了滿足住宅的消費(fèi)需求，提高住宅的整體品質(zhì)，而實(shí)際上是這些開發(fā)商為了賺取更多的錢。目前我國(guó)商品房市場(chǎng)上的主流還是中小戶型住宅，供需矛盾比較尖銳。

（三）宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品住宅市場(chǎng)是一個(gè)非常重要的組成部分，而這個(gè)領(lǐng)域里的各種活動(dòng)，都會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，而同樣的，商品住宅市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也受到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響。

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響，如我國(guó)的國(guó)民生產(chǎn)總值，我國(guó)居民的收入水平，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度和我國(guó)的物價(jià)指數(shù)等，都會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生較大的影響。如果我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值較大，居民的收入水平較高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，而且這個(gè)地方的資金比較充裕，消費(fèi)水平會(huì)比較高，在商品住宅方面的支出就會(huì)以往要高，這能促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展得更好，同時(shí)也帶動(dòng)了價(jià)格的上漲。所以，我們可以看出，住宅價(jià)格的變動(dòng)，是受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住宅供需的影響。

2.物價(jià)水平

物價(jià)水平主要是通過(guò)通貨膨脹率或者物價(jià)指數(shù)來(lái)反應(yīng)相關(guān)的情況，根據(jù)我國(guó)目前的住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，物價(jià)水平總體上說(shuō)來(lái)在上漲，而成本卻因各種因素的影響在不斷增加，如果開發(fā)商將這種成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的身上，或者減少住宅的供給，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲幅度更大。如果市場(chǎng)中的通貨膨脹情況能夠得到很好的解決，消費(fèi)者也比較支持現(xiàn)有的市場(chǎng)，需求就會(huì)增加，房?jī)r(jià)也會(huì)因此上升。

3.利率水平

所謂利率，指的是存貸款利率。如果房地產(chǎn)價(jià)格下降，利率就會(huì)上升，二者之間是呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，利率的變化會(huì)影響到開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本，且開發(fā)商的成本與利率是呈正相關(guān)的關(guān)系。如今我國(guó)在不斷調(diào)整市場(chǎng)利率，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，保障消費(fèi)者的切身利益。

4.稅收政策

為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更和諧更完善，政府在政策上予以調(diào)整，如調(diào)整稅率，調(diào)整稅種等，這兩個(gè)要素的調(diào)整將會(huì)影響到整個(gè)住宅市場(chǎng)的供求，價(jià)格也會(huì)在隨之做調(diào)整，不會(huì)一味的虛高，讓普通民眾感受到巨大的購(gòu)買壓力。

三、我國(guó)商品住宅價(jià)格變動(dòng)所帶來(lái)的問(wèn)題及解決對(duì)策

（一）我國(guó)商品住宅價(jià)格變動(dòng)所帶來(lái)的主要問(wèn)題

1.結(jié)構(gòu)性的供給失衡

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，突出的問(wèn)題是商品住房結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，雖然目前的供應(yīng)量和需求量都在上升，但是住房結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致了很多負(fù)面的效應(yīng)。對(duì)于一些收入較低的家庭來(lái)說(shuō)，房屋銷售價(jià)格還是相對(duì)較高的，這些收入較低的居民還住在舊的房子里，其中很多人都有購(gòu)買商品房的剛需，都加入到了購(gòu)買隊(duì)伍當(dāng)中，需求的加大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。而同時(shí)，對(duì)于一些中等收入的普通住戶來(lái)說(shuō)，中小戶型供不應(yīng)求，很多弱勢(shì)群體無(wú)力購(gòu)買商品住房。

2.低收入家庭房?jī)r(jià)承受能力較弱

目前，我國(guó)居民的收入?yún)⒉畈积R，在現(xiàn)有的收入條件下，低收入的居民對(duì)于商品住宅的需求更旺盛，但是針對(duì)這些人的住房供給量卻較少，很多居民將家庭財(cái)產(chǎn)都用于購(gòu)買小戶型的商品房，得要好幾年，很顯然，這種房?jī)r(jià)對(duì)于一些群體來(lái)說(shuō)，超過(guò)了他們的承受能力，不能拉動(dòng)商品房市場(chǎng)的內(nèi)需，不利于解決我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

3.信息不暢

不論是哪個(gè)領(lǐng)域的市場(chǎng)，要想穩(wěn)定，就需要讓供需達(dá)到平衡，否則都會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。目前，我國(guó)不同地域各階層對(duì)購(gòu)房的需求不統(tǒng)一，發(fā)達(dá)城市需求較高，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)則需求不足。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌膶?shí)際情況對(duì)商品房住宅的開發(fā)數(shù)量進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。由于各地收到的住宅信息不統(tǒng)一，不能及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一動(dòng)態(tài)，而且與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾越來(lái)越大，供不應(yīng)求的情況在很多地區(qū)發(fā)生，住房?jī)r(jià)格因而不斷上漲。

（二）穩(wěn)定我國(guó)商品住宅價(jià)格的對(duì)策

1.增加中小戶型商品住宅的供給

我國(guó)針對(duì)商品房住宅出了很多政策，對(duì)于新的項(xiàng)目，嚴(yán)格控制其比例，保證這種套型建筑的總體面積在90平米以下，且總量在7成以上。大戶型商品住宅的數(shù)量也控制在總住宅數(shù)量的20%。地方區(qū)域要充分利用好現(xiàn)有的土地條件，通過(guò)監(jiān)管和審批等一些環(huán)節(jié)，讓這一目標(biāo)更好的實(shí)現(xiàn)。在規(guī)劃區(qū)的建設(shè)上，要充分利用好現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)及土地的布局，引導(dǎo)開發(fā)商多建設(shè)中小型住房，增加中下型住房的供給量，但是對(duì)于高檔住宅的開發(fā)數(shù)量要嚴(yán)格限制。

2.提高中低收入戶的收入水平

在我國(guó)每年新建的商品房住宅中，有18%是作為提供給中低收入家庭的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，但即使這樣，還是不能滿足需求。所以，國(guó)家要加大這類住房的供給，同時(shí)要不斷提高中低收入人群居民的收入，促進(jìn)這類人群更好的就業(yè)，支撐他們能夠合理的消費(fèi)，合理的購(gòu)買住房

3.積極引導(dǎo)居民消費(fèi)方向

我國(guó)人口在不斷增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程也在不斷加快，城市的人口有了大幅度的增長(zhǎng)，對(duì)于商品房住宅的需求也在不斷增加，這種趨勢(shì)勢(shì)必會(huì)引起商品房住宅價(jià)格的不斷上漲，中低收入家庭購(gòu)買住房的壓力不斷增大。政府應(yīng)該采取一些措施來(lái)緩和這種矛盾，在居民無(wú)能力購(gòu)買商品房時(shí)，引導(dǎo)他們先租房，待條件允許時(shí)再購(gòu)買，另一方面，應(yīng)擴(kuò)大廉租房的數(shù)量，為中低收入家庭提供更多的供給。還可以在利率和稅率方面，引導(dǎo)有條件的居民投資。

4.完善市場(chǎng)機(jī)制

政府應(yīng)采取必要的措施來(lái)規(guī)范現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免開發(fā)商們對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行虛假交易，危害廣大民眾的身心利益。對(duì)現(xiàn)有的法規(guī)也要盡可能的去完善，如針對(duì)二套房，應(yīng)該出臺(tái)一些相關(guān)的規(guī)定來(lái)規(guī)范這方面的市場(chǎng)。

5.加強(qiáng)監(jiān)管與完善制度

新建的商品房住宅中，有的沒有按規(guī)定施工，有的是擅自預(yù)售，對(duì)于擬好的設(shè)計(jì)進(jìn)行私自變更等，給商品房住宅市場(chǎng)造成了很多困擾。國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者進(jìn)行有力的監(jiān)管，對(duì)于一些違反規(guī)定的行為予以打擊，必要時(shí)要進(jìn)行一定的處罰，嚴(yán)厲打擊并根除其中的投機(jī)行為，保障消費(fèi)者的利益。

四、結(jié)論

我國(guó)商品房住宅起步晚，發(fā)展歷史短，但是發(fā)展速度卻很快。自發(fā)展以來(lái)，商品房住宅價(jià)格在不斷上漲，而這種現(xiàn)象受諸多因素的影響，包括需求、供給和宏觀經(jīng)濟(jì)因素等。目前，我國(guó)新建商品房住宅市場(chǎng)還存在許多問(wèn)題，結(jié)構(gòu)的失調(diào)、中低收入家庭買房壓力大、信息不暢通等因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在許多矛盾，如果不及時(shí)解決這些矛盾，將會(huì)影響到我國(guó)商品房住宅的發(fā)展方向。本文針對(duì)這一問(wèn)題提出了有效的解決策略，希望能對(duì)房地場(chǎng)市場(chǎng)面臨的困擾有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京：北京大學(xué)出版社.2013

[2]董華偉.商品住宅價(jià)格形成機(jī)制研究〔D].陜西：西北農(nóng)林科技人學(xué).2014

[3樓江.城市地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)踐「M].2015