龍艷

摘要：在企業(yè)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算過(guò)程中，資產(chǎn)減值的判定與核算是重要的組成部分。但在實(shí)際操作中，由于種種原因，財(cái)務(wù)人員在判定投資性房地產(chǎn)的價(jià)值方面遇到不小的困難。本文就目前投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)減值核算存在的難點(diǎn)進(jìn)行分析，并找出具體的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；資產(chǎn)減值；難點(diǎn)與策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)往往價(jià)值重大，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、利潤(rùn)的核定影響不菲。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，企業(yè)應(yīng)對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)設(shè)立科目核算和進(jìn)行價(jià)值估算，以更加準(zhǔn)確、直觀的反映企業(yè)所持有的資產(chǎn)價(jià)值。

一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念

（一）概念

按照準(zhǔn)則定義，投資性房地產(chǎn)指為了獲得租金或資本增值，或兼具兩者目的而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍較廣，主要包含已經(jīng)出租土地使用權(quán)、持有并且準(zhǔn)備在增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已經(jīng)出租出去的建筑物。企業(yè)需對(duì)這些資產(chǎn)采用投資性房地產(chǎn)科目進(jìn)行核算，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)需進(jìn)行獨(dú)立核算與單獨(dú)計(jì)量。

（二）主要特征

一是投資性房地產(chǎn)持有的目的不是直接用于出售的。根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，直接利用銷售差價(jià)獲利的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該被定義為存貨而不屬于投資性房地產(chǎn)。

二是投資性房地產(chǎn)具有使用壽命長(zhǎng)的特點(diǎn)，為此就需要特別注意投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出問(wèn)題。

三是對(duì)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是能夠享有租金或者是獲得資本的增值。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)于這部分資產(chǎn)的核算則需要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則來(lái)加以確認(rèn)。

二、資產(chǎn)減值的計(jì)量

（一）判斷減值跡象

按照謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)應(yīng)該在每個(gè)會(huì)計(jì)期末對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，判斷其是否出現(xiàn)了減值跡象。如發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組已經(jīng)出現(xiàn)減值跡象，則應(yīng)當(dāng)估計(jì)其可收回金額的多少，以確定資產(chǎn)減值可能出現(xiàn)的損失。反之，則無(wú)需估算可回收金額，同時(shí)說(shuō)明資產(chǎn)未發(fā)生減值。

（二）判定減值資產(chǎn)的類型

多數(shù)企業(yè)的非流動(dòng)資產(chǎn)主要有以下類型：長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等。當(dāng)判斷資產(chǎn)發(fā)生減值時(shí)，在進(jìn)行減值確認(rèn)和計(jì)量前，應(yīng)該明確減值資產(chǎn)的類型。

（三）明確減值測(cè)試的方法

資產(chǎn)減值測(cè)試可根據(jù)是否能夠單獨(dú)計(jì)量或核算進(jìn)行分別測(cè)試：（1）按單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行測(cè)試。所謂單項(xiàng)資產(chǎn)即該資產(chǎn)能獨(dú)立核算，此類資產(chǎn)發(fā)生減值測(cè)試的可收回金額也可獨(dú)立計(jì)算。（2）按資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合進(jìn)行測(cè)試。企業(yè)資產(chǎn)若不能單獨(dú)計(jì)量，需要以資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的形式核算，在該類資產(chǎn)發(fā)生減值跡象時(shí)，應(yīng)以資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合為單位確定其可收回金額。

（四）在期末確定減值金額

可回收金額以公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者中孰高計(jì)算。兩種計(jì)算結(jié)果只要其中一項(xiàng)金額超過(guò)資產(chǎn)賬面價(jià)值，就意味著該資產(chǎn)未發(fā)生減值。反之，就需要將資產(chǎn)賬面價(jià)值減記至可回收金額。

三、資產(chǎn)減值計(jì)量實(shí)務(wù)中存在的難點(diǎn)

（一）公允價(jià)值難確定

公允價(jià)值判斷原則，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)按照以下順序來(lái)確定：一、公平的交易銷售價(jià)格；二、活躍市場(chǎng)中的市場(chǎng)價(jià)格；三、以最佳信息為依據(jù)進(jìn)行的估算。盡管方法多樣，但在現(xiàn)實(shí)中，公允價(jià)值很難獲得：同類資產(chǎn)在不同的市場(chǎng)中會(huì)有不同的價(jià)格；由于衡量資產(chǎn)價(jià)值的因素很多、影響較廣，企業(yè)難以在市場(chǎng)中找到“類似的資產(chǎn)”；即使采用合同約定價(jià)格，由于企業(yè)實(shí)際商務(wù)考慮因素較多，也并不能夠簡(jiǎn)單認(rèn)可其公允性；中介機(jī)構(gòu)專業(yè)能力更強(qiáng)，但頻繁鑒定將產(chǎn)生高額的評(píng)估成本。

（二）資產(chǎn)組難確定

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)那些難以單項(xiàng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)是要求以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組做為減值準(zhǔn)備計(jì)提的基礎(chǔ)。就國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀來(lái)看，許多企業(yè)并不能輕易將資產(chǎn)分類和確定資產(chǎn)組。在操作處理過(guò)程中，許多財(cái)務(wù)人員由于自身業(yè)務(wù)水平有限，對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)難以計(jì)提減值準(zhǔn)備則選擇最簡(jiǎn)單的賬務(wù)處理方式。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因系：當(dāng)財(cái)務(wù)人員分類確定資產(chǎn)組時(shí)，劃分方法的不同，使得企業(yè)不能準(zhǔn)確的判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否已經(jīng)發(fā)生了資產(chǎn)減值現(xiàn)象，因此比例的計(jì)提、金額的確認(rèn)等不確定因素都將導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)組計(jì)提方面遇到諸多問(wèn)題。

（三）會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力有待提高

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往受到所在市場(chǎng)環(huán)境不斷變化的影響，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也由此存在諸多變數(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)準(zhǔn)確了解實(shí)際情況，并根據(jù)外在條件的變化運(yùn)用專業(yè)知識(shí)準(zhǔn)確合理的做出判斷，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行減值計(jì)算時(shí)在計(jì)提方法、計(jì)提比例應(yīng)根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇、判斷。但計(jì)提是否能真實(shí)合理的反應(yīng)資產(chǎn)的實(shí)際狀況，依然存有不確定性。通過(guò)會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)來(lái)判斷資產(chǎn)是否發(fā)生減值，已確認(rèn)減值的資產(chǎn)價(jià)值是否已回升，僅依靠會(huì)計(jì)人員個(gè)人的職業(yè)能力是難以滿足的。由于財(cái)務(wù)人員往往遠(yuǎn)離市場(chǎng)，不足以及時(shí)準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)動(dòng)向，更易造成資產(chǎn)減值損失確認(rèn)、計(jì)量的隨意性。

四、投資性房地產(chǎn)核算減值存在困難的對(duì)策

（一）加大外部監(jiān)管力度

對(duì)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、完整性進(jìn)行大力的監(jiān)督與管理，才能良好的維護(hù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的權(quán)威，企業(yè)和個(gè)人都有責(zé)任與義務(wù)配合監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

（二）完善市場(chǎng)化手段機(jī)制

資產(chǎn)減值的確認(rèn)和計(jì)量范圍是在歷史成本計(jì)量方式的基礎(chǔ)上完成的，具有較強(qiáng)的導(dǎo)向性、實(shí)操性。更公開(kāi)、透明、準(zhǔn)確的市場(chǎng)價(jià)格將有助于企業(yè)更充分的掌握資產(chǎn)的公允價(jià)值。

（三）繼續(xù)完善財(cái)會(huì)報(bào)表制度

首先，財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)應(yīng)符合完整性、真實(shí)性要求，一些關(guān)鍵事項(xiàng)、重要事項(xiàng)的披露不能存在漏項(xiàng)、虛報(bào)等現(xiàn)象。其次，投資者、使用者、決策者需要企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的會(huì)計(jì)信息，這些財(cái)務(wù)信息必須真實(shí)可靠且易于查驗(yàn)。企業(yè)高層會(huì)依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告中的相關(guān)信息，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略決策做出判斷。企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展不僅與企業(yè)自身有關(guān)，也同時(shí)與財(cái)務(wù)個(gè)人事業(yè)發(fā)展息息相關(guān)，因此提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性是十分重要的。各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提程序、方法在準(zhǔn)則中未做強(qiáng)制的要求，僅僅需要披露計(jì)提的結(jié)論，這需要企業(yè)在計(jì)提資產(chǎn)減值時(shí)應(yīng)從企業(yè)的自身實(shí)際情況著手，選擇合適的計(jì)提程序與方法，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告中的披露反映企業(yè)這一現(xiàn)象。

（四）改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制

內(nèi)部控制有助于保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)合法、保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全完整。雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)范資產(chǎn)減值正確計(jì)量的依據(jù)，但各企業(yè)仍需在內(nèi)部控制、治理結(jié)構(gòu)，特別是重視資產(chǎn)管理與資產(chǎn)價(jià)值估算等方面需要不斷完善。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部控制體系，從內(nèi)控中加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)減值的管理工作，使企業(yè)的資產(chǎn)能真實(shí)的反應(yīng)其價(jià)值。

（五）強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員的職業(yè)培訓(xùn)

會(huì)計(jì)人員專業(yè)技能的高低對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息所反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性都有直接重大影響，影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。財(cái)務(wù)人員需定期開(kāi)展有關(guān)內(nèi)控、稅務(wù)與核算要求等相關(guān)培訓(xùn)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員工作職責(zé)絕不僅限于核算本身，而需要全面了解企業(yè)業(yè)務(wù)與市場(chǎng)環(huán)境。不斷提高財(cái)務(wù)人員對(duì)市場(chǎng)的了解和對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)際使用情況的了解，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)判斷能力，才能更真實(shí)、準(zhǔn)確的反映資產(chǎn)價(jià)值。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)日益增加，為更加真實(shí)準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，需要在加大外部監(jiān)管力度的同時(shí)完善市場(chǎng)機(jī)制與手段，改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制，使企業(yè)各職能部門相互協(xié)助，有效協(xié)調(diào)各職能部門的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，從而保證財(cái)務(wù)報(bào)表的完整與準(zhǔn)確，為企業(yè)的投資者、經(jīng)營(yíng)者提供真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

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（作者單位：中新天津生態(tài)城投資開(kāi)發(fā)有限公司）