■ 黃永發(fā)

物業(yè)承接查驗(yàn)探析

■ 黃永發(fā)

物業(yè)承接查驗(yàn)作為物業(yè)管理企業(yè)正式進(jìn)入小區(qū)前的一項(xiàng)重要工作，至關(guān)重要。這項(xiàng)工作是否做到位，關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否順利地進(jìn)入工作角色。物業(yè)事務(wù)糾紛、矛盾80%以上與房屋工程質(zhì)量或小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施存在問題相關(guān)聯(lián)。

雖然住建部頒布的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》自2011年1月1日起就開始實(shí)行，但真正落實(shí)到實(shí)際行動，認(rèn)真按照物業(yè)承接查驗(yàn)來做好設(shè)備設(shè)施交付工作的少之又少。近期，筆者參加了福建省晉江市住建局組織的物業(yè)小區(qū)承接查驗(yàn)的驗(yàn)收工作，深刻感受著物業(yè)管理企業(yè)在落實(shí)該項(xiàng)工作過程中的困難。

承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料、有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告和對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，并督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題。

一、現(xiàn)存主要問題：查驗(yàn)流于形式

（一）管理力度不夠

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。但在實(shí)施過程中，部分地方住房與建設(shè)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督工作不到位。作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一項(xiàng)重要工作，物業(yè)承接查驗(yàn)關(guān)系到各方利益，尤其是業(yè)主的切身利益。缺少建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督，物業(yè)承接查驗(yàn)工作很難實(shí)施。在法律主體上開發(fā)建設(shè)單位處于強(qiáng)勢地位，往往會凌駕于物業(yè)管理企業(yè)之上，強(qiáng)行要求物業(yè)管理企業(yè)接收不完整的設(shè)施設(shè)備。沒有房地產(chǎn)行政主管部門的介入與監(jiān)督，很難落實(shí)好物業(yè)承接查驗(yàn)。近年來，地方房地產(chǎn)行政主管部門有深入抓好物業(yè)承接查驗(yàn)工作的意愿，但對物業(yè)承接查驗(yàn)重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，致使物業(yè)承接查驗(yàn)流于形式，往往以走形式備案的方式應(yīng)付所謂的承接查驗(yàn)。就是這種走形式的承接查驗(yàn)，留下了大量不符合要求的物業(yè)設(shè)備設(shè)施問題，種下了物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主矛盾的禍根。

（二）開發(fā)商不履行義務(wù)

作為物業(yè)承接查驗(yàn)的主體，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》明確規(guī)定建設(shè)單位在制訂的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)做出約定。并且強(qiáng)調(diào)了建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。作為物業(yè)小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。此外對承接查驗(yàn)的時(shí)間點(diǎn)作了明確規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。很顯然開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中處于主導(dǎo)地位。時(shí)至今日仍然有部分開發(fā)商不按要求履行承接查驗(yàn)義務(wù)，不按相關(guān)程序辦理移交，強(qiáng)制將帶有缺陷或不完整的工程配套設(shè)備設(shè)施轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理單位。

物業(yè)小區(qū)建成后，項(xiàng)目要完成物業(yè)承接查驗(yàn)需要一定的時(shí)間，少則10天半月，多則好幾個(gè)月，要做完一個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)承接查驗(yàn)，往往要涉及人、財(cái)、物的開支。但截至目前，物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用開支由哪一方負(fù)責(zé)，相關(guān)法律法規(guī)尚未明確界定，這就為開發(fā)商找到了一個(gè)推托的借口。按常理，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用開支，因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)承接查驗(yàn)的主體。物業(yè)管理公司出人、出力，開發(fā)商出錢來共同完成物業(yè)承接查驗(yàn)顯然不無道理。在泉州只有為數(shù)極少的幾家品牌開發(fā)商愿意出物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用。一般情況下以每平方多少費(fèi)用，或整個(gè)物業(yè)小區(qū)總包干的形式來兌現(xiàn)物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用。但是絕大部分的開發(fā)商利用自身的強(qiáng)勢，不出物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用，不履行物業(yè)承接查驗(yàn)職責(zé)，或只是部分履行職責(zé)，常倉促將地并不完善的物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施強(qiáng)行向物業(yè)管理單位進(jìn)行轉(zhuǎn)交，物業(yè)管理公司迫于無奈只能被動接受。物業(yè)承接查驗(yàn)流于形式。物業(yè)承接查驗(yàn)所規(guī)定的物業(yè)設(shè)備設(shè)施必須完好地進(jìn)行移交停留在法律法規(guī)的文本上，配套設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量保證期維修及設(shè)備質(zhì)量返修得不到可靠的保障。

（三）缺乏有效監(jiān)督

從物業(yè)管理實(shí)踐來看，做好承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)代業(yè)主履行小區(qū)設(shè)備設(shè)施完整性、安全性的檢查、確認(rèn)的一項(xiàng)重要工作。按照承接查驗(yàn)的要求，承接查驗(yàn)應(yīng)該由開發(fā)建設(shè)單位來主導(dǎo)，但實(shí)際經(jīng)常是本末倒置，由物業(yè)管理單位來牽頭。

由于沒有第三方非利害關(guān)系人進(jìn)行監(jiān)督，開發(fā)商總是以種種理由，將不完整的物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行移交，監(jiān)督也是形同虛設(shè)，承接查驗(yàn)無法真正得到落實(shí)。雖然有社會責(zé)任感的物業(yè)管理公司，會將物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問題進(jìn)行記錄和登記，向開發(fā)商反饋，希望開發(fā)商進(jìn)行整修或質(zhì)保期維修，但開發(fā)商往往以各種借口，延誤或推遲承接查驗(yàn)后遺留的設(shè)備設(shè)施問題。這往往會使物業(yè)管理企業(yè)十分被動，常因設(shè)備設(shè)施無法正常運(yùn)行而為業(yè)主所詬病。

二、晉江經(jīng)驗(yàn)：細(xì)化驗(yàn)收事項(xiàng)，選派專家參與

（一）按章辦事，規(guī)范流程

目前，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間處于不對稱的市場地位，物業(yè)管理企業(yè)一般從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)為了能接攬到物業(yè)管理項(xiàng)目，或多或少地默認(rèn)了開發(fā)商并不完善的小區(qū)設(shè)施。通常情況下，物業(yè)小區(qū)開發(fā)商總是以已取得驗(yàn)收合格為由開脫自己，向物業(yè)管理企業(yè)施展壓力，物業(yè)管理企業(yè)只得忍受，違心地接受開發(fā)商并不完整的物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施。

晉江市住建局立足于區(qū)域特點(diǎn)，出臺了《關(guān)于加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)工作的通知》（晉建綜［2014］50號）等文件，下發(fā)給開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)定了共用設(shè)施設(shè)備移交的標(biāo)準(zhǔn)及注意事項(xiàng)。

晉江市住建局在物業(yè)小區(qū)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收中制訂了比較詳細(xì)的驗(yàn)收事項(xiàng)，尤其強(qiáng)調(diào)了設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)達(dá)標(biāo)的基本指標(biāo)，比如，嚴(yán)格要求所有的設(shè)備設(shè)施的地面應(yīng)進(jìn)行地板磚的鋪切，或?qū)υO(shè)備設(shè)施配套房地面進(jìn)行油漆。該項(xiàng)規(guī)定可以有效地保護(hù)設(shè)備設(shè)施，避免設(shè)備設(shè)施用房因地板粉塵帶來的不利影響，也有利于設(shè)備人員對設(shè)備的檢修，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施滴漏，便于維修。另外，還硬性要求相關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理線要有油漆和必要的標(biāo)識。此外，對配套發(fā)電機(jī)房所附屬的柴油存放間，嚴(yán)格要求必須有消防沙池。

如果沒有硬性的驗(yàn)收規(guī)定，開發(fā)商定會將相關(guān)的施工工序省略。到頭來，物業(yè)管理企業(yè)為了規(guī)范管理還要花大力氣進(jìn)行配套設(shè)備設(shè)施的完善。

此外，還規(guī)定小區(qū)只有通過了承接查驗(yàn)的物業(yè)管理項(xiàng)目才能順利進(jìn)行開發(fā)商項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證的申辦工作，等于承接查驗(yàn)是辦理產(chǎn)權(quán)證的前置工作，開發(fā)商只有認(rèn)真履行物業(yè)小區(qū)的承接查驗(yàn)工作，并與物業(yè)管理單位辦理了物業(yè)管理小區(qū)設(shè)備設(shè)施等公共配套的移交，且在住建局辦理了承接查驗(yàn)的備案，才算完成了該項(xiàng)工作。這樣的做法并不多見。

（二）專家接手，嚴(yán)格把關(guān)

承接查驗(yàn)的目的，就是使開發(fā)建設(shè)單位交付的設(shè)備設(shè)施完好，將技術(shù)資料完整無缺地轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理單位。通過承接查驗(yàn)，開發(fā)建設(shè)單位雙方共同見證物業(yè)設(shè)備設(shè)施的完整性和完好性。但凡進(jìn)行規(guī)范化承接查驗(yàn)的小區(qū)，設(shè)備設(shè)施的完整性會比較好。便于日后的物業(yè)管理工作，設(shè)備設(shè)施的故障率會明顯減少。事實(shí)表明，業(yè)主與物業(yè)管理單位的矛盾80%以上都來自于建筑質(zhì)量差、設(shè)備設(shè)施故障率多等工程遺留問題。

選派物業(yè)管理專家對物業(yè)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施及技術(shù)資料進(jìn)行承接查驗(yàn)的驗(yàn)收，從專業(yè)的角度出發(fā)，對不完整的設(shè)備設(shè)施及相應(yīng)的配套提出整改要求。如對發(fā)電機(jī)房要求筑建細(xì)沙存放池；配電室要求鋪設(shè)地板磚，或水泥地面加漆地板漆；配電室內(nèi)要有絕緣地板等方面提出改進(jìn)意見。

三、要使承接查驗(yàn)有法可依

物業(yè)承接查驗(yàn)說起來容易做起來難。建議建設(shè)行政主管部門出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，細(xì)化查驗(yàn)條款，使承接查驗(yàn)有法可依，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)的監(jiān)管。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)起社會責(zé)任，以對業(yè)主高度負(fù)責(zé)的態(tài)度來做好物業(yè)承接查驗(yàn)，使物業(yè)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，減少業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的糾紛。

（作者系注冊物業(yè)管理師、福建省物業(yè)管理專家）