■ 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長 童悅仲

中小城市房企的未來之路

■ 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長 童悅仲

根據(jù)國家統(tǒng)計局2017年1月20日公布的數(shù)據(jù)，2016年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.26萬億元，比上年增長6.9%；商品房銷售面積15.73億平方米，比上年增長22.5%；商品房銷售額11.76萬億元，比上年增長34.8%；商品房待售面積6.95億平方米，比上年減少3.2%。以上數(shù)據(jù)讓局外人看來，2016年度我國房地產(chǎn)市場形勢應該不錯，算是交出了一份滿意的答卷。這一年房地產(chǎn)企業(yè)的日子也應該普遍比較好過?？墒?，從維護全國經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展的大局出發(fā)，2016年度我國房地產(chǎn)政策的調整幅度和力度卻是十分罕見的，這一年對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，是政策和市場環(huán)境跌宕起伏、驚心動魄的一年。

眾所周知，房地產(chǎn)市場的最大特征是地域差別極其明顯，在不同地區(qū)往往會出現(xiàn)冰火兩重天的狀況。2016年，在一、二線大中城市房地產(chǎn)市場異常火爆、如不采取行政干預手段則幾近失控的同時，大批屬于三、四線的中小城市卻仍在為如何化解天量的房地產(chǎn)庫存而絞盡腦汁、一籌莫展。那么，中小城市房企如何才能擺脫當前困境，怎樣做才是他們正確的未來之路呢？

為了搞清這些問題，不妨回顧一下近年來我國房地產(chǎn)政策的出臺背景和演變過程。

從“穩(wěn)增長”到“防風險”

從2011年起，我國經(jīng)濟告別了持續(xù)多年的兩位數(shù)增長，增幅逐步回落，2011年至2016年，年度經(jīng)濟增幅依次為9.3%、7.65%、7.8%、7.3%、6.9%、6.7%。經(jīng)濟增速的下滑，給居民就業(yè)帶來巨大壓力，并隨時可能導致長期積累的一些社會問題集中爆發(fā)。因此，國家希望把經(jīng)濟增長率穩(wěn)定在一個中等偏快的水平上，即大家常說的“穩(wěn)增長”。從2014年開始，我國政府就把“穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”確定為現(xiàn)階段國民經(jīng)濟發(fā)展的方針。其中“穩(wěn)增長”是第一位的。2015年10月13日，李克強總理主持召開部分省、區(qū)、市負責人經(jīng)濟形勢座談會時提出：“要加強逆周期調節(jié)，培育發(fā)展新動能?！彼^逆周期調節(jié)，是指政府采取各種調節(jié)政策和措施，沖抵或減緩經(jīng)濟周期性波動產(chǎn)生的不利影響，盡可能使國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展。例如當經(jīng)濟過熱時，政府會出臺各類緊縮政策降低其增速；而遇到衰退時，政府又采取各種刺激政策以提振經(jīng)濟。

圖1 與房地產(chǎn)相關的稅費

圖2 房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)效應

以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關的稅費是各級政府財政收入的主要部分（見圖1），房地產(chǎn)對其它相關行業(yè)又有很強的關聯(lián)效應（見圖2）。為了穩(wěn)增長，從2014年9月30日起，國家從宏觀層面上緊鑼密鼓地陸續(xù)出臺了一系列鼓勵住房消費的政策，包括降首付、降準、降息、降稅費，以及加大公積金支持住房消費的力度等等，而且多次發(fā)文將這些政策的強度一再加碼。各地政府為了響應中央政策導向，也紛紛放松了2010年以來偏緊的房地產(chǎn)調控政策，例如曾經(jīng)實行房地產(chǎn)限購的47座城市，除了北上廣深4個一線城市外，幾乎都在短時間內(nèi)取消了限購政策。這樣的政策環(huán)境，對于拉動2014年四季度和2015年全年的經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用。而且從總體上看，截至2015年底，市場反應可以說還比較平穩(wěn)。

但是，上述政策疊加在一起，事實上已經(jīng)形成了多年來最為寬松的鼓勵住房消費和住房投資的政策環(huán)境。2016年元旦前后，蘇州、南京、廈門、合肥等一些二線城市首先發(fā)力，房地產(chǎn)銷售面積、銷售額和平均銷售價格同時出現(xiàn)了多年未見的爆發(fā)式增長，并在短時間內(nèi)帶動了無錫、濟南、沈陽、天津、鄭州、石家莊等城市的快速上漲。在這種形勢下，上海、北京、深圳等一線城市樓市如火上澆油，也進一步火爆起來。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2016年前4個月，全國當年累計房屋銷售面積和銷售額增速、房企當年累計到位資金同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速、房企累計購置土地面積同比增速、房屋新開工面積同比增速等反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的重要指標都逐月大幅反彈。這場突如其來的爆發(fā)式增長，讓房地產(chǎn)市場顯露出可能失控的狂熱局面，于是“防風險”超過“穩(wěn)增長”，轉而成為政府關注的首要問題。

實踐證明，對于不同地區(qū)差別極大的房地產(chǎn)市場，由國家出臺統(tǒng)一的宏觀房地產(chǎn)政策缺乏針對性。因此2016年初我國政府要求各地按照“分類調控、因城施策”的原則，自行出臺有針對性的房地產(chǎn)調控政策，引導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，即所謂“一城一策”。從2016年4月起，蘇州、南京、廈門、合肥等城市先后出臺了抑制投資性消費的房地產(chǎn)政策。2016年9月30日至國慶長假后，全國20多個城市先后發(fā)布樓市調控政策，不同程度地進一步收緊了限購、限貸、限價措施，被業(yè)內(nèi)稱為“9.30新政”。

隨著這些政策的實施，自2016年4月之后，反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的各項重要指標，包括全國當年累計房屋銷售面積和銷售額增速、房企當年累計到位資金同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速、房企累計購置土地面積同比增速、房屋新開工面積同比增速等均中止了快速上漲的勢頭，并出現(xiàn)不同程度的回落。

2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟工作會議，提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

2016年12月21日下午，習近平總書記主持召開中央財經(jīng)領導小組第14次會議，在聽取了住房城鄉(xiāng)建設部關于規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫的匯報后，習總書記在講話中再次指出：“規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提高基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居?！?/p>

“因城施策”與中小城市政策環(huán)境

2016年實行“因城施策”政策以來，房地產(chǎn)市場過度亢奮的狀況很快得到了遏制。從國家統(tǒng)計局逐月公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售數(shù)據(jù)來看，各項指標增速均有不同程度的回落。然而，只看全國數(shù)據(jù)還比較籠統(tǒng)，需要進一步深入分析。

我國除了港澳臺外，東部有11個省級行政區(qū)，中部有8個省級行政區(qū)，西部有12省級行政區(qū)。從2015年11月至2016年12月我國東、中、西部當年累計商品房銷售額同比增速圖表（見圖3）可以看出，這一年多的時間里，西部商品房銷售額雖有增長，但增速一直不是很快；中部增速高于西部，但上半年增幅遠沒有東部那么迅猛，“因城施策”之后增速回調幅度也相對比較溫和；東部在2016年初出現(xiàn)爆發(fā)式增長，之后受“因城施策”的影響最大，增速明顯回落，最終年底時與中部增速持平，同為38.7%。說明“分類調控，一城一策”影響到的主要是一線城市和一些集中了優(yōu)質資源的二線城市。這些城市大多位于我國東部，少數(shù)位于中部。

圖3 2015年11月至2016年12月

東中西部的商品房價格也存在差異。從2016年我國東中西部商品房平均銷售價格圖表（見圖4）可知，西部和中部平均房價都在5500元/m2以下，中部略高于西部，但數(shù)值比較接近。而東部平均房價已接近10000元/m2，幾乎達到中部和西部房價的2倍。

圖4 2016年我國東、中、西部商品房

從以上數(shù)據(jù)可以看出，當前抑制房地產(chǎn)泡沫主要是針對一線城市和一部分房價過高、上漲過快的二線城市，對于廣大三四線中小城市，尤其是中西部中小城市，房地產(chǎn)領域的主要任務仍然是化解庫存。對于這些中小城市，國家2014年9月30日以來陸續(xù)推出的各項鼓勵住房消費政策仍然有效，應繼續(xù)實行。當然，鼓勵住房消費的重點是支持居民合理的自住性和改善性住房需求。為使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中西部地區(qū)也應嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

未來中小城市房企如何發(fā)展

簡單來說，可以歸納為：以優(yōu)取勝，能進能退，多元發(fā)展。

1.以優(yōu)取勝是企業(yè)生存發(fā)展的根本法則

前些年房地產(chǎn)企業(yè)依賴數(shù)量、規(guī)模、擴張實現(xiàn)迅速發(fā)展的經(jīng)驗，在今后行不通了。在激烈的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要依靠質量、效益、品牌和服務戰(zhàn)勝對手。未來提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質有四大主攻方向：一是綠色。二是智慧。三是長壽（延長建筑物的使用年限）。四是適老?！熬G色”是黨中央提出的實現(xiàn)“十三五規(guī)劃”、全面建成小康社會的五大發(fā)展理念之一，也是黨中央和國務院重新定義的建筑方針的組成部分?！爸腔邸笔切畔⑸鐣ㄖ锖蜕鐓^(qū)生活的基本要求，今后新建商品房應滿足智慧化的配置標準?！伴L壽”是針對我國高層建筑日益增多，而規(guī)范規(guī)定的設計使用年限偏低（如住宅建筑主體結構設計使用年限為50年）提出來的，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會已從2012年起啟動了百年住宅試點，目的就是探索和總結延長我國住宅建筑使用壽命的技術措施?！斑m老”是為了讓房地產(chǎn)產(chǎn)品更加適合老年人的需要，作為房地產(chǎn)業(yè)應對我國社會快速老齡化的一項重要舉措。

2.能進能退利于企業(yè)長遠發(fā)展

能進能退，是建議中小城市開發(fā)企業(yè)立足自身實際，審時度勢，揚長避短，盡早擺脫那些不利的開發(fā)項目和商業(yè)環(huán)境，積極尋找有利的商業(yè)機會，以便企業(yè)在經(jīng)營活動中掌握更多的主動權。

今后開發(fā)項目選址要避開那些房地產(chǎn)庫存多、去化周期長的地區(qū)；積極進入有產(chǎn)業(yè)支撐、人口聚集能力強、房地產(chǎn)需求旺盛、更有市場前景的地區(qū)。

企業(yè)要逐步放棄以往那種單一的住宅開發(fā)模式；在做好項目可行性研究的基礎上，嘗試進入園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新的領域。

企業(yè)要改變以往那種完全依賴重資產(chǎn)的開發(fā)運營模式；開展品牌輸出、聯(lián)建、代建等輕資產(chǎn)開發(fā)運營模式。

企業(yè)要拋棄那種完全依賴自身單打獨斗的經(jīng)營理念；積極參與合并、重組，在提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度過程中實現(xiàn)雙贏并體現(xiàn)自身價值。

3.通過經(jīng)營多元化提高企業(yè)抗風險能力

國內(nèi)不少大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)一業(yè)為主、多元化發(fā)展。比如恒大集團分為地產(chǎn)、金融、旅游、健康4大業(yè)務板塊。萬達集團是商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、連鎖百貨、旅游投資、文化地產(chǎn)等的集合體。保利集團的養(yǎng)老地產(chǎn)、全生命周期綠色建筑、社區(qū)O2O、APP、海外地產(chǎn)等都發(fā)展得很好。綠城集團把輕資產(chǎn)業(yè)務剝離出來，成立了藍城集團，主要業(yè)務是代建、養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。供給側改革的核心是“三去一降一補”，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過連續(xù)多年的高速發(fā)展，同樣也存在“去產(chǎn)能”問題，在那些商品房庫存十分嚴重的中小城市，房地產(chǎn)企業(yè)收縮戰(zhàn)線或跨界開展多元化經(jīng)營，不失為提高抗風險能力的一種明智之舉。

結語

因城施策、分類指導是當前我國房地產(chǎn)調控的指導思想。多數(shù)中小城市房地產(chǎn)方面的工作重點依然是去庫存。中小城市房企只要堅持以優(yōu)取勝，能進能退，多元發(fā)展，就能擺脫困境，闖出一片新的天地。