李之奇

【摘要】：房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，其成本管理水平是關(guān)鍵內(nèi)容之一。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理活動(dòng)之一，成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益空間越發(fā)縮小，控制過程的成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)降本，最大限度提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)。本文從對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；成本管理；問題與對(duì)策

1、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理存在的問題

1.1項(xiàng)目決策階段存在的問題

項(xiàng)目決策通常是房地產(chǎn)企業(yè)較為重視的，在決策之前通常要求制定出可行性

的研究報(bào)告，有些企業(yè)單方面重視報(bào)告的實(shí)行，以便獲得更多的項(xiàng)目籌集資金，這種決策方式具有一定的投機(jī)性，會(huì)給企業(yè)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，部房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立專門的策劃部門，缺乏相關(guān)的專業(yè)人才，以及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查力度不夠，影響決策的科學(xué)性。

1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段，大部分重視的還是設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制，但是忽略項(xiàng)目的成本控制以及設(shè)計(jì)單位的實(shí)際能力水平。此外較為突出的問題包括：一是房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范設(shè)計(jì)任務(wù)書，對(duì)于成本沒有提出明確的要求，導(dǎo)致無形成本增加；二是招標(biāo)制度沒有得到落實(shí)，部分企業(yè)過分強(qiáng)調(diào)海外的設(shè)計(jì)，往往忽略客戶的實(shí)際需求。

1.3項(xiàng)目建設(shè)存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)過程中通常會(huì)出現(xiàn)熟人項(xiàng)目工程以及其他利益相關(guān)聯(lián)工程，一方面嚴(yán)重?fù)p害招標(biāo)工作的公平性，另一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本增高，不利于企業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)場(chǎng)簽證制度缺乏完善，企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)會(huì)面臨較大的難度。項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，會(huì)面臨一系列不確定的問題，比如項(xiàng)目返工、停工、工期拖長(zhǎng)等，給企業(yè)帶來巨大的成本負(fù)擔(dān)。

1.4項(xiàng)目完工階段存在的問題

對(duì)于部分房地產(chǎn)而言，在項(xiàng)目完工之后，通常只是關(guān)注項(xiàng)目工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目結(jié)算等內(nèi)容，但是對(duì)于工程款項(xiàng)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)依據(jù)、結(jié)算方法缺乏一定的重視力度，導(dǎo)致雙方建立的合同只是流于形式，成為口頭合同，缺乏一定的法律保障。承包單位為了獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償通常拖慢結(jié)算的進(jìn)度，不利于結(jié)算工作的順利高效進(jìn)行。

1.5成品營(yíng)銷階段存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷的成功與否直接關(guān)乎到企業(yè)的收益，但是眾多企業(yè)的營(yíng)銷措施并不是特別到位，出現(xiàn)諸多問題。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的推廣應(yīng)該貫穿項(xiàng)目的整個(gè)過程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要采取階段性的營(yíng)銷方法但是眾多企業(yè)都是在項(xiàng)目前和項(xiàng)目完工后進(jìn)行營(yíng)銷，營(yíng)銷方案未完善，并且有些企業(yè)隨意實(shí)施銷售計(jì)劃，沒有進(jìn)行實(shí)地調(diào)查分析，最終使得銷售計(jì)劃沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，沒有達(dá)到營(yíng)銷預(yù)期的結(jié)果。

2、控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的有效措施

2.1針對(duì)決策階段存在問題的措施

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)土地費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)地評(píng)估，綜合考慮自身的費(fèi)用承受額度以及項(xiàng)目完成之后所帶來的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地競(jìng)拍之前，應(yīng)該制定關(guān)于項(xiàng)目未來的銷售預(yù)測(cè)以及項(xiàng)目建設(shè)成本方案等，通過數(shù)據(jù)分析計(jì)算出企業(yè)所能夠承受的價(jià)格底線，實(shí)現(xiàn)企業(yè)控制土地成本的目的。嚴(yán)格控制土地增值稅，自國(guó)家實(shí)行營(yíng)改增以來，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取應(yīng)對(duì)措施保障企業(yè)的收益。

2.2針對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃階段存在問題的措施

房地產(chǎn)企業(yè)若在設(shè)計(jì)招標(biāo)這一環(huán)節(jié)上保證高效性，可以大大減少企業(yè)的成本，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的招標(biāo)結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行向社會(huì)招標(biāo)可以采取網(wǎng)絡(luò)新媒體技術(shù)進(jìn)行公開招標(biāo)，吸引更多更優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優(yōu)秀合理的方案，不僅實(shí)現(xiàn)招標(biāo)的預(yù)期目標(biāo)，還可以極大控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，使得企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3針對(duì)建設(shè)階段存在問題的措施

合理科學(xué)選擇施工單位，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目的投資是十分巨

大的，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力提出了較高的要求，科學(xué)合理的選出施工單位是十分重要的，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮的是施工單位進(jìn)行施工所需要的費(fèi)用、技術(shù)是否達(dá)標(biāo)、信譽(yù)是否良好，以及其他方面是否達(dá)到相關(guān)的要求。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)在向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)的時(shí)候，應(yīng)該指定相關(guān)的招標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)的施工企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的審核篩選，綜合考慮各方面的條件，選出最合適的招標(biāo)施工企業(yè)，并以文件形式向社會(huì)公開。

2.4針對(duì)完工階段存在問題的措施

首先，加大對(duì)審核人員能力的培訓(xùn)力度，促使其綜合素質(zhì)的提高。在項(xiàng)目的完成階段，項(xiàng)目審核工作是一項(xiàng)十分繁重的任務(wù)。審計(jì)人員自身的責(zé)任意識(shí)需要提高，企業(yè)可以定期開展思想教育活動(dòng)，提升審計(jì)人員的責(zé)任意識(shí)。同時(shí)審計(jì)人員的專業(yè)知識(shí)水平需要提高，企業(yè)可以從人才引進(jìn)源頭以及后期培訓(xùn)兩方面進(jìn)行控制：從人才引進(jìn)源頭角度考慮，企業(yè)在招收人才時(shí)，應(yīng)適當(dāng)提升標(biāo)準(zhǔn)，綜合考核招聘人員的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)水平；培養(yǎng)全方面的人才，以此來適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目審核工作的需要。

2.5針對(duì)營(yíng)銷階段存在問題的措施

在項(xiàng)目建設(shè)的初期，一套完整的營(yíng)銷方案就應(yīng)該出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)建設(shè)施工地點(diǎn)的實(shí)際情況，做出科學(xué)合理的市場(chǎng)調(diào)研，使得營(yíng)銷方案得到不斷完善。同時(shí)，在項(xiàng)目的建成階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合分析房產(chǎn)的市場(chǎng)銷售的實(shí)際情況，做出客戶分析以及細(xì)致的市場(chǎng)劃分，以便解決房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷階段存在的問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，止地招拍掛價(jià)格連番上漲，建材、人工等價(jià)格也不斷飄升，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間正不斷被高昂的成本侵蝕，利潤(rùn)率逐步縮小。通過對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)成本管理問題的探討、深挖，分析導(dǎo)致問題發(fā)生的各類因素，從而通過姐織管理、管理創(chuàng)新等方面尋求解決問題的辦法，保障企業(yè)利潤(rùn)，加大增加房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

【參考文獻(xiàn)】：

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