李之奇

【摘要】：房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，其成本管理水平是關鍵內(nèi)容之一。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理活動之一，成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。當前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益空間越發(fā)縮小，控制過程的成本，實現(xiàn)項目運營降本，最大限度提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作的難點和重點。本文從對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在的問題進行分析，并提出相應對策。

【關鍵詞】：房地產(chǎn)；成本管理；問題與對策

1、房地產(chǎn)建設項目成本管理存在的問題

1.1項目決策階段存在的問題

項目決策通常是房地產(chǎn)企業(yè)較為重視的，在決策之前通常要求制定出可行性

的研究報告，有些企業(yè)單方面重視報告的實行，以便獲得更多的項目籌集資金，這種決策方式具有一定的投機性，會給企業(yè)帶來較大的風險。除此之外，部房地產(chǎn)企業(yè)沒有設立專門的策劃部門，缺乏相關的專業(yè)人才，以及對市場的調(diào)查力度不夠，影響決策的科學性。

1.2項目設計規(guī)劃存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在設計階段，大部分重視的還是設計費用的控制，但是忽略項目的成本控制以及設計單位的實際能力水平。此外較為突出的問題包括：一是房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范設計任務書，對于成本沒有提出明確的要求，導致無形成本增加；二是招標制度沒有得到落實，部分企業(yè)過分強調(diào)海外的設計，往往忽略客戶的實際需求。

1.3項目建設存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目招標過程中通常會出現(xiàn)熟人項目工程以及其他利益相關聯(lián)工程，一方面嚴重損害招標工作的公平性，另一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本增高，不利于企業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)場簽證制度缺乏完善，企業(yè)在進行成本控制時會面臨較大的難度。項目進行時，會面臨一系列不確定的問題，比如項目返工、停工、工期拖長等，給企業(yè)帶來巨大的成本負擔。

1.4項目完工階段存在的問題

對于部分房地產(chǎn)而言，在項目完工之后，通常只是關注項目工期、項目質(zhì)量以及項目結算等內(nèi)容，但是對于工程款項的計價標準、計價依據(jù)、結算方法缺乏一定的重視力度，導致雙方建立的合同只是流于形式，成為口頭合同，缺乏一定的法律保障。承包單位為了獲得一定的經(jīng)濟補償通常拖慢結算的進度，不利于結算工作的順利高效進行。

1.5成品營銷階段存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)營銷的成功與否直接關乎到企業(yè)的收益，但是眾多企業(yè)的營銷措施并不是特別到位，出現(xiàn)諸多問題。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目的推廣應該貫穿項目的整個過程，每一個環(huán)節(jié)都需要采取階段性的營銷方法但是眾多企業(yè)都是在項目前和項目完工后進行營銷，營銷方案未完善，并且有些企業(yè)隨意實施銷售計劃，沒有進行實地調(diào)查分析，最終使得銷售計劃沒有發(fā)揮出應有的作用，沒有達到營銷預期的結果。

2、控制房地產(chǎn)建設項目成本的有效措施

2.1針對決策階段存在問題的措施

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)之前，首先應當對項目實施地點土地費用進行科學地評估，綜合考慮自身的費用承受額度以及項目完成之后所帶來的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地競拍之前，應該制定關于項目未來的銷售預測以及項目建設成本方案等，通過數(shù)據(jù)分析計算出企業(yè)所能夠承受的價格底線，實現(xiàn)企業(yè)控制土地成本的目的。嚴格控制土地增值稅，自國家實行營改增以來，對于房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取應對措施保障企業(yè)的收益。

2.2針對設計規(guī)劃階段存在問題的措施

房地產(chǎn)企業(yè)若在設計招標這一環(huán)節(jié)上保證高效性，可以大大減少企業(yè)的成本，同時還能實現(xiàn)預期的招標結果。房地產(chǎn)企業(yè)進行向社會招標可以采取網(wǎng)絡新媒體技術進行公開招標，吸引更多更優(yōu)秀的設計單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優(yōu)秀合理的方案，不僅實現(xiàn)招標的預期目標，還可以極大控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，使得企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益。

2.3針對建設階段存在問題的措施

合理科學選擇施工單位，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目的投資是十分巨

大的，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力提出了較高的要求，科學合理的選出施工單位是十分重要的，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮的是施工單位進行施工所需要的費用、技術是否達標、信譽是否良好，以及其他方面是否達到相關的要求。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)在向社會進行公開招標的時候，應該指定相關的招標文件，并對招標的施工企業(yè)進行嚴格的審核篩選，綜合考慮各方面的條件，選出最合適的招標施工企業(yè)，并以文件形式向社會公開。

2.4針對完工階段存在問題的措施

首先，加大對審核人員能力的培訓力度，促使其綜合素質(zhì)的提高。在項目的完成階段，項目審核工作是一項十分繁重的任務。審計人員自身的責任意識需要提高，企業(yè)可以定期開展思想教育活動，提升審計人員的責任意識。同時審計人員的專業(yè)知識水平需要提高，企業(yè)可以從人才引進源頭以及后期培訓兩方面進行控制：從人才引進源頭角度考慮，企業(yè)在招收人才時，應適當提升標準，綜合考核招聘人員的專業(yè)知識和技術水平；培養(yǎng)全方面的人才，以此來適應房地產(chǎn)企業(yè)建設項目審核工作的需要。

2.5針對營銷階段存在問題的措施

在項目建設的初期，一套完整的營銷方案就應該出臺。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)建設施工地點的實際情況，做出科學合理的市場調(diào)研，使得營銷方案得到不斷完善。同時，在項目的建成階段，房地產(chǎn)企業(yè)應當綜合分析房產(chǎn)的市場銷售的實際情況，做出客戶分析以及細致的市場劃分，以便解決房地產(chǎn)企業(yè)營銷階段存在的問題，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟的增長。

結束語

現(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益加劇，止地招拍掛價格連番上漲，建材、人工等價格也不斷飄升，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間正不斷被高昂的成本侵蝕，利潤率逐步縮小。通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)成本管理問題的探討、深挖，分析導致問題發(fā)生的各類因素，從而通過姐織管理、管理創(chuàng)新等方面尋求解決問題的辦法，保障企業(yè)利潤，加大增加房地產(chǎn)企業(yè)抗風險能力。

【參考文獻】：

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