張旸

【摘 要】隨著經(jīng)濟全球化的進程進一步加快，如今人民幣在估計社會上的地位得到巨大提高。但同時人民幣受到國際的影響力也越來越大。人民幣匯率的變化不僅影響世界經(jīng)濟的波動，同時對國內(nèi)的各方面包括人民的生活、國民經(jīng)濟等都具有重大影響。特別是針對房地產(chǎn)行業(yè)來說，一是房企海外融資困難與國內(nèi)房價不斷下降的困難局面；二是對部分炒房者來說也是損失巨大，還可能對我國經(jīng)濟整體發(fā)展造成影響。

【關(guān)鍵詞】人民幣貶值；匯率；房地產(chǎn)；影響

一、引言

在經(jīng)歷2015年至2016年人民幣的不斷增值之后，2016年春節(jié)之后，人民幣對美元持續(xù)走弱。中國人民銀行宣布，決定完善人民幣兌美元匯率中間價報價。截至2017年初，人民幣一改前幾年不斷增值的狀況，出現(xiàn)大幅度的貶值。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國際地位的不斷提高，特別是在2001年加入世貿(mào)組織之后中國逐漸開始融入經(jīng)濟全球化的大浪潮中，人民幣的社會地位也隨之水漲船高。其給中國帶來巨大的經(jīng)濟機遇的同時，也帶來了諸多的困難和挑戰(zhàn)。其中一項便是人民幣匯率的不斷變動對經(jīng)濟的影響程度愈加強烈，不僅強度提升，擴及范圍也逐漸變大。特別是人民幣貶值不僅對我國外匯儲備和國際交易產(chǎn)生巨大影響。

二、人民幣貶值對我國房地產(chǎn)的影響

人民幣貶值對我國房地產(chǎn)市場具有諸多影響，這里主要包括以下幾個方面：

1.對地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）房地產(chǎn)資金鏈受沖擊

我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要在于銀行貸款和企業(yè)融資。特別是最近幾年，隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高。原本在國內(nèi)進行融資的成本較大，渠道較少，而且難度很高，所以許多企業(yè)都開始選擇在海外開設(shè)融資渠道，而且取得相當(dāng)良好的融資效果。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅2015年的前10個月，10家標桿房企的海外融資金額就達到了七百多億元，占其總?cè)谫Y額的大約70%。但是隨著人民幣貶值的進一步發(fā)展，受人民幣貶值的影響，房企海外融資暴跌，在2016年前3月完成的海外融資總額僅45億美元，同比2015年一季度暴跌70%。人民幣的貶值導(dǎo)致海外融資成本逐漸上升，現(xiàn)今其平均融資成本超過7%，而去年僅為6%，盡管只是1%的差距，但是卻損失了上百億的融資。

除了海外融資，國內(nèi)銀行貸款也受到人民幣貶值的巨大影響，人民幣貶值，造成大量外資撤出，市場流動的緊縮導(dǎo)致銀行的資金存儲總量減少，著無疑對房地產(chǎn)的資金鏈狀況更是雪上加霜。經(jīng)過2015年的熱銷，2016年房地產(chǎn)行業(yè)遇冷已成業(yè)內(nèi)外共識。銀行貸款量的減少甚至斷裂，國內(nèi)融資渠道不暢，海外受阻，在這多重擠壓下，地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也在不斷加大。即使融資成功的企業(yè)，也會面臨海外融資成本不斷上漲的局面。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在這種情況下隨時可能斷裂。

（2）房地產(chǎn)價格跌落

可以說，人民幣貶值的直接影響的是與房地產(chǎn)有關(guān)的金融行業(yè)，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)的間接影響就是房地產(chǎn)價格。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在這幾年一直處于迅猛的發(fā)展態(tài)勢，隨著人民幣升值的九年，不斷飆升的房價以及不斷擴大的樓盤，甚至產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫這一說法。但是隨著人民幣貶值的出現(xiàn)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營危機。盡管樓市價格的變化受多重因素的影響，人民幣貶值只是其中之一，但是人民幣貶值影響的首先是房地產(chǎn)的供需關(guān)系，其次影響房地產(chǎn)的價格。

2.對購買者的影響

（1）炒房者損失較大

中國市場呈現(xiàn)一種奇特的狀況，即一旦一件產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷，那么吸引眾多消費者是其次，重要的是出現(xiàn)大量的銷售者。這一點的體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場尤為明顯。從2005年我國房地產(chǎn)價格開始上漲開始，大批的購房者為了獲取更多的利潤開始利用這一時機進行大量購房、哄抬房價。一套房在經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手雖價格上漲，但是卻無人入住，多個購買商家都是帶著炒房盈利的目的。國內(nèi)居民一直把住房作為賺錢的工具，作為投資之工具。如果住房是投資產(chǎn)品，是賺錢的工具，那么這個以投資者為主導(dǎo)的市場，其價格很大程度上是由投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期來決定。但是人民幣貶值以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)萎靡狀態(tài)，在實際市場中房價更是大幅度跌落，這對于手中積壓較多的炒房者來說，一部分為了盡快獲取資金進行海外投資而低價銷售房屋；另一部分苦于資金套牢而不得不低價拋售，這些都給炒房者帶來巨大的損失。

（2）買房者存在機遇

盡管人民幣貶值可能會導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象的出現(xiàn)，但是就目前的中國市場來說，國家嚴格控制物價，出現(xiàn)過高的通貨指標的可能性并不大。而房價的下跌對于部分真正買房自住的消費者來說的確不失為一個機遇。就目前我國小康居民的收入情況，面對房地產(chǎn)市場的緊縮狀況，基本可以負擔(dān)如今的房價。

三、結(jié)語

人民幣貶值是一個概率事件，其發(fā)生具有多重因素。對于我國來說，近期由于美聯(lián)儲加息預(yù)期強烈，大量的外匯儲備等多種因素使得我國人民幣出現(xiàn)匯率降低的狀況。以人民幣計價的資產(chǎn)面臨重新估值，而其中地產(chǎn)是受到重擊最大的板塊之一。市場萎縮、房價下跌都是其表現(xiàn)。在這種情況下，大型實力房企可以選擇投資海外資產(chǎn)，小型企業(yè)需要保存實力或者轉(zhuǎn)型。在政府的有效控制和干預(yù)下，人民幣匯率會逐漸趨于平穩(wěn)，我國房地產(chǎn)市場也會逐漸得到回暖。

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