谷盈

[摘 要]稅務(wù)籌劃是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)、理財(cái)、投資等活動(dòng)的事先籌劃與合理安排，盡可能地減少稅費(fèi)支出，以達(dá)到企業(yè)效益最大化為目的的一種經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，稅務(wù)籌劃在企業(yè)管理中的作用就越突出和明顯。改革開放以來(lái)，稅務(wù)籌劃越來(lái)越受到企業(yè)管理者的高度重視。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家稅收的主要來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種極為廣泛，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)；所以，在稅費(fèi)的繳納上，具有很大的特殊性。稅務(wù)籌劃的空間也較為寬泛。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好稅收籌劃工作，是企業(yè)創(chuàng)效的一個(gè)重要途徑。但是在實(shí)際工作中，仍有很多人對(duì)稅務(wù)籌劃的內(nèi)涵理解不清，甚至錯(cuò)誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅。所以要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃要注意以下幾點(diǎn)：首先，要從稅務(wù)籌劃的特征說(shuō)起；其次，解析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方面存在的問題和不足；最后，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的工作重點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；稅收政策；相關(guān)問題；稅種

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230

1 稅務(wù)籌劃的特征

第一，合法性特征。在稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負(fù)繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務(wù)，且納稅方法多樣化的條件下完成。

第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務(wù)的滯后性十分明顯，并且是在企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)行為以后產(chǎn)生。在開展稅務(wù)籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當(dāng)前政策與稅法，并與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相互結(jié)合，進(jìn)而合理地制定出承擔(dān)最輕稅負(fù)的具體方案內(nèi)容。而這種超前性的行為也使稅務(wù)籌劃工作的籌劃性特征較強(qiáng)。

第三，目的性特征。積極開展稅務(wù)籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負(fù)，并且涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，有效地規(guī)避名譽(yù)與經(jīng)濟(jì)的損失。

第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務(wù)籌劃工作不應(yīng)當(dāng)局限在企業(yè)本身，同時(shí)也需要聯(lián)合其他具有業(yè)務(wù)聯(lián)系的單位，共同努力找到節(jié)省稅收的有效方式。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要問題及應(yīng)對(duì)措施

（1）對(duì)稅務(wù)籌劃概念認(rèn)知不全面。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，對(duì)于此工作的本質(zhì)并不了解，一味追求稅負(fù)而忽視其他要素，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，將企業(yè)稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務(wù)籌劃工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅站在經(jīng)濟(jì)利益的角度設(shè)置相關(guān)方案內(nèi)容，嚴(yán)重影響了預(yù)期的效果。

針對(duì)這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎(chǔ)就是要依法籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作的時(shí)候，一定要始終遵循國(guó)家與地方稅收的法律法規(guī)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)予以深入分析，實(shí)現(xiàn)兩者的完美融合，最終選擇契合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益且符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案；其次，企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備完整思維以及方案，注重企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，對(duì)內(nèi)部稅務(wù)與財(cái)務(wù)等相關(guān)內(nèi)容予以實(shí)時(shí)關(guān)注。在稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)重視戰(zhàn)術(shù)籌劃，同樣要給予戰(zhàn)略籌劃一定的關(guān)注，堅(jiān)決不允許出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象。在對(duì)稅務(wù)籌劃項(xiàng)目決策的初期，需要針對(duì)項(xiàng)目整體予以合理性的規(guī)劃，對(duì)于企業(yè)自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來(lái)達(dá)到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業(yè)稅收的負(fù)擔(dān)。

（2）稅務(wù)籌劃工作人員專業(yè)水平不一致。房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面，往往缺少專業(yè)人才，如果難以正確把握稅收政策，就會(huì)嚴(yán)重影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)若針對(duì)稅收優(yōu)化的限制條件把握不合理，就會(huì)使企業(yè)錯(cuò)過最佳籌劃的時(shí)機(jī)，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，稅務(wù)籌劃工作人員自身職業(yè)素質(zhì)不高，違法與功利性動(dòng)機(jī)十分明顯，所以，很容易導(dǎo)致稅務(wù)籌劃與正確的發(fā)展方向嚴(yán)重偏離，制約了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

所以，要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，就要全面提高稅務(wù)籌劃工作人員自身素質(zhì)。第一，稅務(wù)籌劃工作人員需要實(shí)現(xiàn)個(gè)人道德修養(yǎng)的全面提升。在處理企業(yè)與國(guó)家利益的時(shí)候，稅務(wù)籌劃工作人員必須要始終堅(jiān)守自身職業(yè)道德；第二，稅務(wù)籌劃工作人員要實(shí)現(xiàn)個(gè)人專業(yè)素養(yǎng)的全面提升。相關(guān)工作人員在熟練掌握理論知識(shí)的同時(shí)還需要具備豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。在理論知識(shí)方面，必須要不斷學(xué)習(xí)并理解法律，對(duì)于稅法的變動(dòng)予以時(shí)刻關(guān)注。在實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)方面，必須要針對(duì)企業(yè)涉稅的種類以及業(yè)務(wù)和數(shù)額進(jìn)行合理的分析，能夠針對(duì)企業(yè)的具體狀況合理地找到切入點(diǎn)，進(jìn)而制定出與企業(yè)相吻合的稅務(wù)籌劃方案。[1]

（3）行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃落實(shí)效果。稅收法律在制定時(shí)，很容易存在規(guī)定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務(wù)籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會(huì)偏向利于企業(yè)的方向，但是，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，在執(zhí)行稅收政策方面會(huì)偏向利于國(guó)家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)并不明確，必須要在可以商榷范圍內(nèi)落實(shí)。由此可見，稅務(wù)籌劃實(shí)際執(zhí)行程度都與稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可程度存在緊密的聯(lián)系，而這也是導(dǎo)致大部分稅務(wù)籌劃方案實(shí)際執(zhí)行效果難以達(dá)到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國(guó)家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會(huì)越來(lái)越少，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，要深入地解讀稅收法規(guī)，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落實(shí)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)稅種解析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，在針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要分清主次。在實(shí)際工作中，土地增值稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃利益空間最大。下面簡(jiǎn)要分項(xiàng)加以分析。

（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要應(yīng)該圍繞著土地增值稅的減免優(yōu)惠政策進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策包含五個(gè)方面：①納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)20%的，免征；②因國(guó)家建設(shè)需要依法征用和收回的房產(chǎn)，免征；③以房地產(chǎn)入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業(yè)兼并房地產(chǎn)從被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)入兼并企業(yè)的，免征。上述五種減免條款中，2～5項(xiàng)的內(nèi)容屬于一種特殊事項(xiàng)，在實(shí)際工作中很少用到。對(duì)于第一種減免條件，是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃中要注重以下兩點(diǎn)：第一，分別核算不同類型的開發(fā)產(chǎn)品。對(duì)于納稅人既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額，對(duì)不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定；第二，在稅務(wù)籌劃中要注意20%增值額這個(gè)“臨界點(diǎn)”的問題?？刂圃鲋殿~，可以從可扣除金額和售價(jià)等方面綜合考慮，首先要對(duì)可扣除金額進(jìn)行合理分?jǐn)?，在這個(gè)過程中，更要合理預(yù)計(jì)開發(fā)費(fèi)用支出，綜合考慮開發(fā)費(fèi)用、利息費(fèi)用的占比問題，選擇適合企業(yè)的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業(yè)進(jìn)行籌劃的一個(gè)方面。其次在可扣除項(xiàng)目不變的前提下，還可以通過降低房屋價(jià)格的方式來(lái)降低稅負(fù)，但是這要對(duì)減少的收入和減少的稅金大小進(jìn)行比較來(lái)決定，必要時(shí)還要跟企業(yè)所得稅進(jìn)行合并綜合考慮。

（2）企業(yè)所得稅的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅減免政策大多針對(duì)外商投資企業(yè)。對(duì)于一般房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行所得稅籌劃時(shí)，要著重從收入和成本費(fèi)用支出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范上加強(qiáng)稅務(wù)籌劃。①大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅的方式。但是一旦開發(fā)產(chǎn)品滿足完工條件，則要按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，調(diào)整毛利，并對(duì)前期以銷產(chǎn)品在完工年度進(jìn)行調(diào)整。但是在實(shí)際工作中，會(huì)出現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付使用，但是出包工程尚未結(jié)算，公共配套尚未建造和完工，應(yīng)向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對(duì)于后兩項(xiàng)成本，企業(yè)要提供和保留充分的證據(jù)，可以進(jìn)行預(yù)提，但是對(duì)于第一項(xiàng)，即出包工程未最終結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票金額最高也只能按10%預(yù)提。第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再進(jìn)入計(jì)稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發(fā)票，不能計(jì)入前期成本，會(huì)降低完工年度單位開發(fā)產(chǎn)品的成本，造成年度內(nèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無(wú)法彌補(bǔ)后期的虧損，這樣就可能造成企業(yè)多交稅金的情況。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時(shí)辦理結(jié)算并取得合法發(fā)票，對(duì)不能及時(shí)入賬的成本，要提供有效的預(yù)提證明材料；②在實(shí)際工作中，對(duì)于集團(tuán)企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)貸的利息費(fèi)用的扣除，在稅務(wù)稽查時(shí)，經(jīng)常會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)提供的證明文件不全面、不合規(guī)被稅務(wù)機(jī)關(guān)否支。所以，在日常業(yè)務(wù)管理時(shí)要注意事前防范。以免造成不必要的損失。

4 結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達(dá)到企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)要求，并且獲取稅后最大利潤(rùn)。最重要的是，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的開展還能夠更好地落實(shí)國(guó)家稅收政策，充分發(fā)揮國(guó)家稅收的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能，實(shí)現(xiàn)資源配置的合理性。

參考文獻(xiàn)：

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[2]楊小蓮房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（26）：73