郭俊華

【摘要】本文分析了近期房貸風(fēng)險(xiǎn)的幾種常見形式，在此基礎(chǔ)上探析每一種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)在原因，然后有針對性的找到改善策略。

【關(guān)鍵詞】房貸風(fēng)險(xiǎn) 控制 策略

房貸風(fēng)險(xiǎn)在我國一直在不斷攀升，房貸風(fēng)險(xiǎn)之所以會(huì)較為普遍，這和我國的信用體制還不夠完善、整個(gè)房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過程中還需要不斷革新有內(nèi)在關(guān)聯(lián)。本文會(huì)分析近期房貸風(fēng)險(xiǎn)的幾種常見形式，會(huì)進(jìn)一步探析每一種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)在原因，然后有針對性的找到改善策略。以這樣的方式來讓我們更清晰的認(rèn)識(shí)房貸風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠更有效的做好房貸風(fēng)險(xiǎn)的抵御與管控工作。

一、我國商業(yè)銀行放貸現(xiàn)狀分析

個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，借款人申請住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。個(gè)人住房貸款可以包括三個(gè)方面：個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營貸款、個(gè)人住房組合貸款。自營貸款：以銀行信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款；委托貸款：銀行根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款；組合貸款：以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營貸款的組合。

1998年以來，隨著我國住房制度改革的不斷深化，住房產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，房價(jià)不斷攀升，成為我國一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)之下，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)獲得了迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的比重與日俱增。我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額也從1997年末的190億元飛速發(fā)展到2015年底的4.4萬億元，在18年中增長了231.58倍，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比重由0.49%上升為11%。隨著我國個(gè)人住房貸款余額的不斷攀升，風(fēng)險(xiǎn)日益積累，現(xiàn)階段不良貸款尚處可控制范圍。但若這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生質(zhì)變便會(huì)爆發(fā)嚴(yán)重的金融震蕩，銀行也將是金融危機(jī)的最大受害者。

二、住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是房貸風(fēng)險(xiǎn)中最為普遍，也是發(fā)生率較高的一種風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下是指還貸人在借貸期間由于失業(yè)或者收入驟減而無法繼續(xù)償還貸款的情況。信用風(fēng)險(xiǎn)還可以具體劃分為如下兩種形式。一種是違約貸款風(fēng)險(xiǎn)，這是指貸款人在以房屋作為抵押物獲取貸款后，當(dāng)貸款已經(jīng)達(dá)到違約標(biāo)準(zhǔn)，但是貸款人還沒有還清貸款的情況；另一種則是提前還款風(fēng)險(xiǎn)，這也是借貸人的一種主動(dòng)違約的行為，通常是借貸人沒有按照合同中的條款約定償還款項(xiàng)，這種風(fēng)險(xiǎn)在放貸中也十分普遍。

（二）市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)最常見的有三種形式，即匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)一般是指在國家推行匯率改革時(shí)對于房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的影響。匯率升值后直接的產(chǎn)物就是相對寬松的貨幣政策，這會(huì)讓房地產(chǎn)價(jià)格上漲，嚴(yán)重時(shí)還可能產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，這對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)直接帶來沖擊，進(jìn)而構(gòu)成銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)一般是指利率上升或下行時(shí)對于房地產(chǎn)行業(yè)和銀行貸款的影響。利率上行會(huì)讓還款人的月供變多，這直接加大了還款人壓力，還可能造成信用風(fēng)險(xiǎn)；利率下行則會(huì)影響銀行借款的優(yōu)惠利率政策，同樣會(huì)構(gòu)成影響。最后是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是指由于開發(fā)商經(jīng)營體制不完善或者是資金鏈斷裂而出現(xiàn)樓盤未能在預(yù)約時(shí)間內(nèi)交付，這使得抵押物無法變現(xiàn)，同樣會(huì)帶來銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)

由于操作流程上的不規(guī)范同樣會(huì)帶來貸款風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，如果由于銀行內(nèi)部的貸款程序以及審核程序不夠完善，或者是由于人員、系統(tǒng)的誤判或者過失所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可以稱之為房貸操作風(fēng)險(xiǎn)。常見形式有：由于沒有全面了解借貸人的各項(xiàng)基本情況，比如借款用途、個(gè)人信用狀況和還款能力等，在這樣的前提下對于案子有所誤判，而造成的后期的還款風(fēng)險(xiǎn)。同樣的，如果在發(fā)放貸款期間需要的合同不全，或者是支用手續(xù)上存在操作問題與過失，這也會(huì)帶來后續(xù)的法律保全和貸款催收的風(fēng)險(xiǎn)。

三、近期放貸的風(fēng)險(xiǎn)控制策略研究

（一）靈活順應(yīng)政策的基本導(dǎo)向

想要最大程度降低當(dāng)前的房貸風(fēng)險(xiǎn)，有效做好風(fēng)控工作，這首先需要銀行能夠靈活順應(yīng)政府在政策上的相應(yīng)導(dǎo)向，隨時(shí)把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)。政府的宏觀調(diào)控對于銀行的貸款，乃至對于銀行的各類業(yè)務(wù)都會(huì)帶來直接影響。比如利率的變化、匯率的調(diào)整以及一些政策性的條文的頒布等，這些都會(huì)直接影響到銀行的各項(xiàng)常規(guī)業(yè)務(wù)。想要盡可能的規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)，首先需要順應(yīng)政府的各種政策性導(dǎo)向，并且跟隨其引導(dǎo)靈活進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，這會(huì)很大程度避免一些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）完善與健全銀行信貸管理機(jī)制

建立完善健全的銀行信貸管理體制非常重要，這是保障整個(gè)貸款業(yè)務(wù)規(guī)范有序的進(jìn)行，并且最大程度避免由于操作上的問題或者失誤所造成的房貸風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)方法。對于放款的具體流程、需要的審核要求等銀行應(yīng)當(dāng)有明確限定。同時(shí)，銀行內(nèi)部應(yīng)當(dāng)盡快完善內(nèi)控機(jī)制，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理的現(xiàn)代化與高效化，加強(qiáng)內(nèi)控的深度與廣度，這些都會(huì)避免各種潛在危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（三）房貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立

房地產(chǎn)行業(yè)相對來說是一個(gè)會(huì)很大程度受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響的行業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的變化和國家的政策調(diào)控會(huì)直接影響到這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)硪恍╇[性風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于房貸風(fēng)險(xiǎn)建立預(yù)警機(jī)制是很有必要的，這對于政策風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)能夠起到一定的抵御作用。預(yù)警模型在建立時(shí)可以綜合參考國家宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)指標(biāo)，同時(shí)要參照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及國家的相應(yīng)政策。這會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的適應(yīng)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)格局，不僅能夠具備更好的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，遇到各種突發(fā)問題時(shí)也能夠更有效化解。

總之，近期我國的房貸風(fēng)險(xiǎn)的存在還是比較普遍的，我們要冷靜面對這種風(fēng)險(xiǎn)，分析其成因，并且采取積極對策，有效控制這些風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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