郭倩+夏偉

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)投資環(huán)境充分了解以及客觀評價，具有重要意義。本文以江蘇省13個地級市為例，通過SPSS19.0軟件，運(yùn)用主成分分析法對房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行定量分析。研究表明，江蘇省內(nèi)投資環(huán)境最好的城市分別是蘇州、南京、徐州以及無錫。并對其分析，為省內(nèi)投資環(huán)境較差的區(qū)域提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：江蘇；房地產(chǎn)；投資環(huán)境；因子分析

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，其具有高投資、高回報、高風(fēng)險、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。在項目投資前期，充分了解和客觀評價房地產(chǎn)投資環(huán)境，對于正確進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策具有不可低估的作用。投資環(huán)境是指某一特定經(jīng)濟(jì)區(qū)域影響或制約投資活動及其結(jié)果的各種條件的集合，是一個動態(tài)的多層次、多因素的綜合系統(tǒng)。

一、區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)的建立

在充分借鑒現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上，并考慮到評價指標(biāo)的可獲得性和代表性，本文從5個方面選取30個指標(biāo)來評價江蘇省13個城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境。研究選取的指標(biāo)包括反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的指標(biāo)：GDP、工業(yè)總產(chǎn)值等；反映房地產(chǎn)產(chǎn)投資開放程度的指標(biāo)：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資額等；反映勞動力資源狀況的指標(biāo)：常住人口、各產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口等；反映市場潛力的指標(biāo)：教育產(chǎn)值、交通狀況等（各指標(biāo)如表）。本文數(shù)據(jù)資料來源于《2015年江蘇統(tǒng)計年鑒》。

二、江蘇地級市房地產(chǎn)投資環(huán)境的實證分析

（一）江蘇省地級市房地產(chǎn)投資環(huán)境的因子分析

應(yīng)用SPSS19.0軟件對江蘇省13個地級市上述評價指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，從方差貢獻(xiàn)率可以看出，前4個特征值大于1的公因子方差累計貢獻(xiàn)率達(dá)到了98.853%，說明前4個公因子包含了反映房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣的絕大部分信息，具有很好的代表性。

根據(jù)軟件計算結(jié)果可知，第一公因子對房地產(chǎn)投資環(huán)境的貢獻(xiàn)率為62.2%，；第二公因子對投資環(huán)境的貢獻(xiàn)率為18.2%；第三公因子貢獻(xiàn)率為10%；第四公因子對房地產(chǎn)投資環(huán)境的貢獻(xiàn)率為8.5%。

（二）江蘇各地級市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合評價結(jié)果

在上述因子分析基礎(chǔ)上，利用SPSS19.0軟件計算5個公因子得分系數(shù)矩陣，以及經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理的原始數(shù)據(jù)，計算出每座城市單個公因子的得分情況，然后根據(jù)旋轉(zhuǎn)后5個公因子的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，建立投資環(huán)境的綜合評價模型如下：

F=0.622*F1+0.182*F2+0.1*F3+0.085*F4

依據(jù)綜合評價模型，表3對江蘇13個地級市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行了綜合的量化分析。表3中各城市得分越高排名越靠前，則表明該城市的投資環(huán)境越優(yōu)良，對外部投資的吸引力就越強(qiáng)。

據(jù)表4：江蘇13個地級市房地產(chǎn)投資最為優(yōu)越的是蘇州，第二是南京，其實是徐州和無錫，接下來依次為：南通、常州、泰州、鹽城、淮安、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、連云港、宿遷。

從目前的結(jié)果來看，江蘇13個地級市中只有蘇州、南京、徐州和無錫是具有較大的投資潛力的，蘇州憑借其發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)實力成為最具投資潛力的城市，南京則憑借其便利的交通和文化教育事業(yè)成為第二名，徐州則主要依賴于其發(fā)達(dá)的交通，無錫則是因為經(jīng)濟(jì)水平和文化教育事業(yè)發(fā)展水平均較高。

三、江蘇各地級市房地產(chǎn)投資建議

江蘇省地級市間房地產(chǎn)投資環(huán)境存在較大的差異，尤其是蘇北和蘇南之間差異非常明顯。這種差距形成既有自然條件、地緣、歷史基礎(chǔ)以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的原因，也有城市自身發(fā)展的原因。

（一）大力發(fā)展蘇北經(jīng)濟(jì)，縮小南北兩方的差異

蘇北和蘇南經(jīng)濟(jì)方面的差異直接導(dǎo)致了社會資源、教育文化等一系列的差異，對房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的影響更為重要。因此，為實現(xiàn)蘇北中小城市去庫存的目標(biāo)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)仍然是解決的根本。

（二）加強(qiáng)蘇北交通設(shè)施，提高房地產(chǎn)投資環(huán)境

從前文可知，房地產(chǎn)的投資環(huán)境和交通的便利程度直接相關(guān)，交通越便利，投資潛力則越大。蘇北城市徐州憑借其發(fā)達(dá)的交通，成為蘇北唯一一個房地產(chǎn)投資環(huán)境較高的城市，其余蘇北城市投資值全部為負(fù)，代表目前并不適合投資。隨著蘇北徐淮連高鐵的開通，蘇北的房地產(chǎn)投資環(huán)境將會得到較大的改善。

（三）教育、文化事業(yè)對投資有著較大的吸引

從上文可以發(fā)現(xiàn)，教育、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)對投資環(huán)境起到錦上添花的作用，對投資也有著比較大的吸引作用。因此，對教育文化等產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該著重發(fā)展，進(jìn)一步提高區(qū)域房地產(chǎn)投資潛力。