昆山東方駿都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鄔愛(ài)珍

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)及納稅實(shí)務(wù)

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隨著丁酉年的到來(lái)，全面推開(kāi)營(yíng)改增不知不覺(jué)中已快滿一年。這一年，稅收新政策層出不窮，全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)金稅三期征管系統(tǒng)上線，稅務(wù)稽查檢查方法升級(jí)，營(yíng)改增企業(yè)被專項(xiàng)檢查等一系列事情，財(cái)會(huì)人在2016年經(jīng)歷了太多，然后，2017年更多的挑戰(zhàn)正在等待著財(cái)會(huì)人。

營(yíng)改增 房地產(chǎn) 稅收風(fēng)險(xiǎn) 納稅實(shí)務(wù)

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”納稅新政策解析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷(1+11%），當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

舉例：某房地產(chǎn)公司土地價(jià)款1.03億元，參與分?jǐn)偼恋乜畹慕ㄖ娣e基數(shù)為281000平米，共分三期開(kāi)發(fā)，基中一、二期為老項(xiàng)目，不能抵減土地款，三期為新項(xiàng)目允許扣減，可供銷售建筑面積為83769平米。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅采取預(yù)繳方式，在竣工備案前增值稅按不含稅價(jià)的3%預(yù)繳，假設(shè)三期竣工備案前已全部預(yù)售，竣工備案后一次性結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)算銷項(xiàng)稅額，允許扣減土地款的銷項(xiàng)稅額=（83769÷281000×1.03億)÷(1+11%)×11%=3042873元。賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減)3042873

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本3042873

因土地款是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的，銷項(xiàng)稅額抵減的稅金理應(yīng)沖減開(kāi)發(fā)成本。另外，這家房產(chǎn)公司于去年10月補(bǔ)繳了地下儲(chǔ)藏室土地款328萬(wàn)，可以為客戶辦理產(chǎn)證，該儲(chǔ)藏室建筑面積共8300平米，一期為4259平米、三期為4041平米，三期應(yīng)分?jǐn)偼恋乜顬?040/8300×328萬(wàn)=159.65萬(wàn)元。

印花稅的計(jì)稅依據(jù)是否含增值稅。條例規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計(jì)稅依據(jù)，合同中所載金額和增值稅分開(kāi)注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開(kāi)注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

(一)涉稅風(fēng)險(xiǎn)排查和應(yīng)對(duì)

以土地增值稅為主線，以企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅為輔。經(jīng)過(guò)全面排查，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的稅務(wù)問(wèn)題，針對(duì)存在的系列問(wèn)題，拿出切實(shí)可行的整改方案。

(二)全面了解稅法的變動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)受政策因素影響比較大，瞬息萬(wàn)變的經(jīng)濟(jì)情況與國(guó)家政策緊密相連，營(yíng)改增后，在稅收籌劃時(shí)要密切關(guān)注并根據(jù)其變化及時(shí)調(diào)整，要在學(xué)法、懂法、守法的前提下靈活運(yùn)用法律開(kāi)展稅收籌劃。

(三)合同簽訂法律建議及條款完善

既包括對(duì)現(xiàn)存合同不盡完備，甚至存在重大法律風(fēng)險(xiǎn)的合同或者條款的審閱，也包括針對(duì)營(yíng)改增后地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同必要條款的增加。以合同法、建筑法等相關(guān)法律為基點(diǎn)，融合了營(yíng)改增稅法的變化點(diǎn)和要害點(diǎn)，為企業(yè)合同簽訂全面把關(guān)，既降低合同風(fēng)險(xiǎn)，又降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)增值稅發(fā)票使用和管理

(1)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)后，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票停止使用，所有發(fā)票都由國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制，增值稅發(fā)票既是商事憑證，也是計(jì)稅憑證，承載了方方面面的許多功能。企業(yè)原則上應(yīng)選擇具備一般納稅人資格的供應(yīng)商簽訂協(xié)議，并確?！柏浳?、勞務(wù)及服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”三流一致。

(2)絕不能碰撞虛開(kāi)增值稅發(fā)票的“高壓線”。即不能按受第三方開(kāi)票、不能改變商品名稱開(kāi)票、不能完全虛開(kāi)發(fā)票。2016年12月國(guó)稅出臺(tái)了76號(hào)公告，明確提出購(gòu)買增值稅專票的企業(yè)只要是被稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來(lái)，必須進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出并需要補(bǔ)繳滯納金，甚至還會(huì)觸及行政或刑事處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”后正式開(kāi)始開(kāi)啟了增值稅的大時(shí)代，隨著金稅三期全面上線，影響每一個(gè)稅務(wù)處理，對(duì)于企業(yè)也有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”之勢(shì)，種種變革、新政，讓企業(yè)分分鐘都可能會(huì)被稅務(wù)局約談、稽查。在稅收籌劃時(shí)只有了解涉稅風(fēng)險(xiǎn)的起源，掌握防范及應(yīng)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的技巧，未雨綢繆，才能從容應(yīng)對(duì)可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

[1]財(cái)政部.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅（2016）36號(hào)）