【摘要】房?jī)r(jià)持續(xù)上漲問題與房地產(chǎn)需求，有著直接的關(guān)系。我國(guó)人口數(shù)量不斷增加，城市人口不斷增多，使得住房需求更高，進(jìn)而拉動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。造成房?jī)r(jià)上漲的原因較多，文中基于需求關(guān)系角度，對(duì)其主要原因做了簡(jiǎn)單的論述，并且提出幾點(diǎn)有關(guān)于控制房?jī)r(jià)的建議。

【關(guān)鍵詞】供需關(guān)系 剛性需求 房?jī)r(jià)上漲 控制對(duì)策

近年來商品房交易價(jià)不斷上漲，雖然國(guó)家多次采取政策調(diào)控方法，但始終未能有效的控制房?jī)r(jià)上漲。國(guó)內(nèi)部分房?jī)r(jià)相關(guān)指標(biāo)，已經(jīng)遠(yuǎn)超于國(guó)際公認(rèn)水平。房?jī)r(jià)過高對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有著極大的影響。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給城市建設(shè)提供資金支持，但是也引發(fā)了一系列問題。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀概述

目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速處于下降趨勢(shì)，但是商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。我國(guó)對(duì)土地使用進(jìn)行了重新規(guī)劃，出臺(tái)了土地改革相關(guān)政策，對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地，起到了極大的作用，但是基于住房需求，使得住宅價(jià)格不斷上漲，加之人們的投資需求，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。房地產(chǎn)開發(fā)商打造品牌化住房，基于不同用戶的需求，打造針對(duì)某類群體的商品房。多元化市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)供給難以滿足市場(chǎng)需求，進(jìn)而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：第一，具有較強(qiáng)的壟斷性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；第二，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整階段；第三，中小形房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新力低，企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以價(jià)格作為銷售點(diǎn)，獲取市場(chǎng)份額，資源利用率低；第三，政策變動(dòng)給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有著較大的影響，增加了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資，以及項(xiàng)目合作開發(fā)等。

二、基于需求角度分析房?jī)r(jià)上漲原因

（一）消費(fèi)習(xí)慣因素

我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)人群，以25歲～40歲為主，而且以年輕人為主，現(xiàn)代年輕人的消費(fèi)習(xí)慣以及按揭貸款政策的影響，使得多數(shù)年輕人過早的加入購房行列，進(jìn)入購房市場(chǎng)。房地產(chǎn)買方需求較大，進(jìn)而極易造成房地產(chǎn)供需不平衡問題，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始終處于賣方市場(chǎng)。按揭制度降低了購房條件，加之我國(guó)購房消費(fèi)習(xí)慣，使得我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)群體呈現(xiàn)年輕化發(fā)展趨勢(shì)，而房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)補(bǔ)給速度較慢，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)持續(xù)上漲[1]。

（二）住房需求因素

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加深，使得城鎮(zhèn)化人口數(shù)量激增，加之居民戶數(shù)規(guī)模的減少，使得住房需求不斷增加，進(jìn)而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲的區(qū)域分布不均衡，呈現(xiàn)懸殊性上漲趨勢(shì)，北上廣等一線城市房?jī)r(jià)上漲的速度較快，二、三線城市房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較快，市區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快，郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲相對(duì)較慢，造成區(qū)域性房?jī)r(jià)上漲的主要原因是人口遷移，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域遷移，使得住房需求增加，進(jìn)而拉動(dòng)了該區(qū)域房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

（三）投資觀念因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民投資的主要市場(chǎng)，而國(guó)民投資觀念習(xí)慣買漲，主要是受到消費(fèi)者心理因素的影響，房?jī)r(jià)越是上漲，則購房者的投資意愿就更加的強(qiáng)烈，循環(huán)效應(yīng)使得房?jī)r(jià)不斷地上漲。當(dāng)政策調(diào)整時(shí)，若房?jī)r(jià)同比上升，則購房者會(huì)選擇拋出，若房?jī)r(jià)同比下降，購房者的購房意愿反而不積極。購房者的購房心理，影響者開發(fā)商對(duì)價(jià)格的調(diào)整，對(duì)于開發(fā)商而言，漲價(jià)反倒能夠增加收益，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)始終僵持與對(duì)抗[2]。

三、基于需求角度控制房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策

（一）引導(dǎo)購房者理性消費(fèi)

造成我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因中，購房者的消費(fèi)觀念與習(xí)慣因素影響較大?；谛枨蠼嵌龋谶M(jìn)行房?jī)r(jià)控制時(shí)，則需要將引導(dǎo)購房者理性消費(fèi)為主要工作。我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)群體，以年輕人為主，而我國(guó)現(xiàn)代年輕人對(duì)消費(fèi)成本的意識(shí)不強(qiáng)，多數(shù)年輕人在工作還未穩(wěn)定時(shí)，收入水平不高時(shí)，便選擇購房，未考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，便盲目的進(jìn)入購房市場(chǎng)，造成不合理消費(fèi)局面。要想從根本上控制房?jī)r(jià)的上漲，還需要轉(zhuǎn)變購房者的消費(fèi)觀念，引導(dǎo)其理性消費(fèi)。采取多種宣傳方式，向消費(fèi)者進(jìn)行房產(chǎn)消費(fèi)相關(guān)知識(shí)的宣傳與教育，使其能夠意識(shí)到商品房市場(chǎng)的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還需要加強(qiáng)管控投機(jī)性購房行為以及炒房行為。積極培育住房梯度消費(fèi)，目前我國(guó)房地產(chǎn)用地規(guī)劃存在諸多問題，使得住房面積懸殊，為了能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，則需要大力提倡適度住房消費(fèi)。政府要科學(xué)的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)[3]。

（二）控制房地產(chǎn)投資

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，在未來一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)農(nóng)村人口將不斷持續(xù)的向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)房地產(chǎn)的需求將會(huì)不斷增加，基于需求角度，則需要遏制投資與投機(jī)性消費(fèi)，確保能夠滿足居民的住房需求，避免房地產(chǎn)投資需求過大，給居民住房需求造成擠壓。只有有效的遏止房地產(chǎn)投資與投機(jī)性消費(fèi)，才能夠確保城鎮(zhèn)化的發(fā)展。對(duì)此可以采取以下方法：采取信貸措施，減少資金支持，進(jìn)而控制房地產(chǎn)投資；采取行政措施與稅收措施，來控制投機(jī)性消費(fèi)與投資消費(fèi)。

（三）擴(kuò)大市場(chǎng)供給

造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因是供需不平衡，對(duì)此則需要加強(qiáng)市場(chǎng)供給。政府要加強(qiáng)行政控制，來調(diào)整住房供應(yīng)量，擴(kuò)大市場(chǎng)供給，進(jìn)而有效的調(diào)整房?jī)r(jià)。政府則需要加大廉租房與限價(jià)房等的建設(shè)，將更多的保障性住房投放到市場(chǎng)中，以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求量，滿足中低收入者對(duì)住房的需求。在極大住房建設(shè)時(shí)，還需要加強(qiáng)保障住房申請(qǐng)者的管理，嚴(yán)格審查申請(qǐng)者的資質(zhì)，防止過高收入者混入，侵占低收入者的保障住房權(quán)益。同時(shí)嚴(yán)格控制住房面積，滿足不同收入者的自住需求。深化土地使用權(quán)概念，向購房者傳遞土地使用權(quán)的概念，使其能夠意識(shí)到房產(chǎn)是不斷貶值的，我國(guó)多數(shù)購房者將房產(chǎn)當(dāng)作無限產(chǎn)權(quán)商品進(jìn)行投資，這是房產(chǎn)消費(fèi)者存在的一大誤區(qū)。政府部門需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與管理，尤其需要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管，控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴，同時(shí)完善資本市場(chǎng)機(jī)制。關(guān)注新型金融衍生工具，擴(kuò)大房地產(chǎn)投資者的投資渠道，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息披露，及時(shí)公布住房建設(shè)計(jì)劃以及住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃[4]。

四、結(jié)束語

房?jī)r(jià)上漲是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的體現(xiàn)，同時(shí)也是主要的社會(huì)問題。房?jī)r(jià)上漲受到供需關(guān)系的影響較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大，而市場(chǎng)供給小，加之投資與投機(jī)性消費(fèi)行為等的影響，使得房?jī)r(jià)難以得到有效的控制，基于未來我國(guó)房地產(chǎn)需求，則需要在當(dāng)下時(shí)期做好積極的應(yīng)對(duì)措施，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，加強(qiáng)政策調(diào)整，科學(xué)的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)

[1]侯綱.房?jī)r(jià)過高的原因分析與對(duì)策[J].價(jià)格月刊，2013（02）：28-31.

[2]李春風(fēng)，陳樂一，劉建江.房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2013（02）：14-22.

[3]何夢(mèng)曉.從需求角度分析房?jī)r(jià)上漲原因及控制房?jī)r(jià)的對(duì)策[J].中國(guó)商貿(mào)，2013（22）：182-183.

[4]李永友.房?jī)r(jià)上漲的需求驅(qū)動(dòng)和漣漪效應(yīng)——兼論我國(guó)房?jī)r(jià)問題的應(yīng)對(duì)策略[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊），2014（02）：443-464.

作者簡(jiǎn)介：黃珺珮（1997-），女，廣東惠州人，漢族，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)本科生。