苑萌萌

摘 要：近年來房?jī)r(jià)飛速上漲，然而影響房?jī)r(jià)上漲的因素很多，有人說是需求的上漲引起了房?jī)r(jià)的上漲，有人說是通貨膨脹引起的房?jī)r(jià)上漲，還有人說是成本的上升引起了房?jī)r(jià)的上漲。從成本因素出發(fā)，從廠商定價(jià)的角度，結(jié)合實(shí)證分析土地價(jià)格和建造成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并根據(jù)市場(chǎng)的供需情況了解房?jī)r(jià)上漲的原因，從而得出結(jié)論。對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)商來說，在制定房?jī)r(jià)時(shí)還要結(jié)合供求狀況進(jìn)行定價(jià)，這樣可以獲得更多收益。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上漲；成本因素；回歸分析

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）02-0148-02

房屋分為商品房、辦公房等。住宅商品房是房地產(chǎn)的一種類型，主要用來服務(wù)人類居住的，屬于居住類房地產(chǎn)。居住類房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的上漲使很多人處于買房困難的境地，很多低收入的購(gòu)房者覺得房地產(chǎn)開發(fā)商是黑心老板，為了追求企業(yè)的利潤(rùn)最大化故意把價(jià)格定的很高。而房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)說是成本的提高讓他們不得不把價(jià)格定高，因?yàn)橥恋貎r(jià)格提高了，工人工資提高了，購(gòu)進(jìn)材料時(shí)價(jià)格也提高了。

本文主要以住宅商品房為代表進(jìn)行影響房?jī)r(jià)的成本因素分析。結(jié)合實(shí)證首先單項(xiàng)分析影響房?jī)r(jià)的成本因素，然后考慮市場(chǎng)供求影響進(jìn)行多因素下影響房?jī)r(jià)上漲的因素分析，最后得出結(jié)論。

一、單項(xiàng)分析影響房?jī)r(jià)的成本因素

（一）土地價(jià)格對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的單因素影響

土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的重要組成部分，土地資源的稀缺性及其位置的固定性造成很多經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)的土地價(jià)格飛速增長(zhǎng)，因此也就造成了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

圖1

從住宅商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格的走勢(shì)中可以看出住宅商品房?jī)r(jià)格與土地價(jià)格的變化趨勢(shì)相一致。

住宅商品房?jī)r(jià)格采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒中住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米），土地價(jià)格（元/平方米）通過國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)中的土地購(gòu)置費(fèi)用除以土地購(gòu)置面積得到，運(yùn)用2000—2012年13年數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證，通過將數(shù)據(jù)輸入Eviews中，得出土地價(jià)格與住宅商品房?jī)r(jià)格的單項(xiàng)計(jì)量估計(jì)結(jié)果：

FJ=1.213659DJ+1733.242

R^2=0.947235 F=197.4730 T=14.05251

FJ代表住宅商品房的價(jià)格，DJ代表土地價(jià)格。該模型擬合優(yōu)度達(dá)到了94.72%，擬合優(yōu)度良好，模型在置信水平0.05的情況下可以通過T檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)，可以看出土地價(jià)格和住宅商品房?jī)r(jià)格存在顯著正相關(guān)。

（二）住宅商品房造價(jià)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的單因素影響

住宅商品房造價(jià)作為住宅商品房?jī)r(jià)格的另外一項(xiàng)重要組成部分對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的上漲起到了推動(dòng)作用。近年來勞動(dòng)成本的上漲是很明顯的，勞動(dòng)成本的增加促進(jìn)了房屋造價(jià)的快速增長(zhǎng)，也間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。建筑材料特別是鋼材、鋁材價(jià)格的大幅度上升使得住宅商品的建造成本增加，同樣間接推動(dòng)了住宅商品房?jī)r(jià)格的上漲。

從住宅商品房?jī)r(jià)格和住宅商品房造價(jià)的走勢(shì)中可以看出，雖然住宅商品房造價(jià)增長(zhǎng)不及住宅商品房?jī)r(jià)格快，但是二者的變化趨勢(shì)大致相同。

住宅商品房造價(jià)（元/平方米）數(shù)據(jù)通過國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒的商品住宅房屋竣工價(jià)值除以商品住宅房屋竣工面積得到。通過將13年數(shù)據(jù)輸入Eviews中，得出住宅商品房造價(jià)與住宅商品房?jī)r(jià)格的單項(xiàng)計(jì)量估計(jì)結(jié)果：

FJ=2.574797ZJ-736.1993

R^2=0.985217 F=733.1051 T=27.07591

FJ代表住宅商品房的價(jià)格，ZJ代表住宅商品房造價(jià)。該模型擬合優(yōu)度達(dá)到了98.5217%，擬合優(yōu)度良好，模型在置信水平0.05的情況下可以通過T檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)，可以看出住宅商品房造價(jià)和住宅商品房?jī)r(jià)格存在顯著正相關(guān)。

圖2

二、考慮市場(chǎng)供求影響進(jìn)行多因素下影響房?jī)r(jià)上漲的因素分析

有學(xué)者認(rèn)為，影響商品住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格的主要原因歸根到底只有兩部分，那就是成本水平和市場(chǎng)的供求關(guān)系。劉其華（2011）指出，影響房產(chǎn)商定價(jià)行為的因素中包括建房成本及當(dāng)期房產(chǎn)源的供給數(shù)量，而建房成本又包括土地價(jià)格和建筑材料成本。丁建國(guó)（2009）認(rèn)為，供求關(guān)系的變化是引起住宅商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的直接原因。房地產(chǎn)供應(yīng)商考慮定價(jià)時(shí)，首先會(huì)考慮自己的成本，然后根據(jù)市場(chǎng)供求情況制定可以使自己利潤(rùn)更大的價(jià)格，因此，綜合成本因素與供求因素進(jìn)行分析能更好反映影響房?jī)r(jià)上漲的原因。

（一）變量選擇和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

以住宅商品房?jī)r(jià)格為被解釋變量，以土地價(jià)格、住宅商品房造價(jià)、住宅商品房竣工面積和住宅商品房銷售面積作為解釋變量進(jìn)行分析。

（二）結(jié)果分析

運(yùn)用Eviews軟件通過多重共線性檢驗(yàn)及回歸分析、模型修正，最后結(jié)果如下：

經(jīng)過逐步回歸分析，表明FJ對(duì)DJ和XSMJ的回歸模型最優(yōu)，其中FJ表示的是住宅商品房?jī)r(jià)格，DJ表示土地價(jià)格，XSMJ表示的是住宅商品房銷售面積。該模型最終結(jié)果為：

FJ=0.478814DJ+0.025156XSMJ+1303.460

R^2=0.995910 F=1217.573 T=6.657203

該模型的擬合優(yōu)度達(dá)到了99.59%，接近100%，擬合優(yōu)度非常好。結(jié)果顯示，各變量在0.05的置信水平下都能通過T檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)，故該模型可以通過統(tǒng)計(jì)意義檢驗(yàn)。

由結(jié)果可以說明，土地價(jià)格越高，房?jī)r(jià)也越高，符合經(jīng)濟(jì)意義。銷售面積越大，人們對(duì)房屋的需求越多，因此房地產(chǎn)供應(yīng)商在定價(jià)時(shí)考慮供求關(guān)系也會(huì)把價(jià)格定得比較高，最終的房?jī)r(jià)也比較高，這與實(shí)際情況相符，可以通過經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)。

三、結(jié)論

從結(jié)果可以看出，住宅商品房?jī)r(jià)格的成本因素中土地價(jià)格和住宅商品房造價(jià)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格都存在顯著正相關(guān)，但在考慮供求關(guān)系進(jìn)行多因素分析時(shí)，住宅商品房?jī)r(jià)格對(duì)土地價(jià)格和住宅商品房銷售面積的回歸模型最優(yōu)。因此，在房地產(chǎn)供應(yīng)商依據(jù)成本因素定價(jià)時(shí)首先要考慮土地價(jià)格的影響。近年來土地價(jià)格的增長(zhǎng)可以說是扶搖直上，這刺激了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，同時(shí)也使房地產(chǎn)供應(yīng)商在競(jìng)標(biāo)土地時(shí)愿意出更高的價(jià)格，房?jī)r(jià)和地價(jià)的相互影響最終使房?jī)r(jià)在市場(chǎng)上呈現(xiàn)出一個(gè)更高的價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)商來說，在制定房?jī)r(jià)時(shí)還要結(jié)合供求狀況進(jìn)行定價(jià)，這樣可以獲得更多的收益。