摘 要：房地產(chǎn)、尤其是商業(yè)類型的房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的行業(yè)。自從十八大后，我國的各級政府出臺了一系列關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定發(fā)展的規(guī)劃，希望我國傳統(tǒng)類型的商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展轉(zhuǎn)型。因此，本文主要就新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題、可持續(xù)發(fā)展的方法問題進(jìn)行重點(diǎn)的研究。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；我國商業(yè)地產(chǎn)；存在問題；可持續(xù)發(fā)展；方法

進(jìn)入到21世紀(jì)之后，我國的經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國的商業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步中起到了重要的作用。而商業(yè)地產(chǎn)也成為了我國經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，自從2009年全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來，我國的經(jīng)濟(jì)也受到了嚴(yán)重影響。同時(shí)，房價(jià)的過高、供需關(guān)系明顯失衡、人民購買力的薄弱等等因素都使得我國的商業(yè)地產(chǎn)處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的十字關(guān)口。因此，我們需要對于新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題、可持續(xù)發(fā)展的方法問題進(jìn)行全面性的分析與研究工作，提高我國商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量與水平，推動(dòng)其發(fā)展與變革，使其在未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不科學(xué)

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不科學(xué)是我國商業(yè)地產(chǎn)中存在的一個(gè)嚴(yán)重問題。比如：我們從中國商業(yè)房地產(chǎn)總體規(guī)劃的布局中就可以發(fā)現(xiàn)此種問題。北京、上海、廣州、深圳等一線城市早已被商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重的影響，許多的企業(yè)盲目投入到商業(yè)類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，房價(jià)虛高。比如：眾多的企業(yè)從銀行中進(jìn)行大額款項(xiàng)的借貸投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，與消費(fèi)者、政府在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的博弈。而一些我國的二、三線城市也被房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產(chǎn)的盲目投資、追求大而全的商業(yè)理念、忽視了當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、更忽視了當(dāng)?shù)厝嗣裆畹乃脚c消費(fèi)的實(shí)力。最終導(dǎo)致，后續(xù)發(fā)展與經(jīng)營階段出現(xiàn)了種種的問題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設(shè)問題為例子進(jìn)行具體的說明。北京、上海、沈陽等城市中許多商圈地產(chǎn)項(xiàng)目在后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營中存在著大量商鋪閑置的問題。這主要是由于兩個(gè)方面的原因?qū)е碌?。商鋪價(jià)格過高、一般的經(jīng)營者無法負(fù)擔(dān)起高額的租金。商圈規(guī)劃的不合理，周圍沒有大量的消費(fèi)者或者是商品價(jià)格過高消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不起。這種類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一方面導(dǎo)致了建設(shè)資源與土地資源的浪費(fèi)，另一方面導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開發(fā)與關(guān)聯(lián)性行業(yè)的發(fā)展。但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步的角度來看，這種模式存在嚴(yán)重的弊病。

2.開發(fā)周期時(shí)間長

開發(fā)周圍時(shí)間長是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中一個(gè)重要的問題，嚴(yán)重制約了我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。投資額度大、開發(fā)應(yīng)用時(shí)間長等方面的特點(diǎn)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。比如：通過銀行信貸或者是其它融資方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)資金的籌集是其重要的資本應(yīng)用方法。但是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)會面臨著許多的問題。比如：施工建設(shè)、開發(fā)與管理、未來經(jīng)營的策略等等。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入到困境中。

3.定位水平的不準(zhǔn)確

我國的政府沒有對于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的定位，片面的應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)有關(guān)行業(yè)的進(jìn)步。事實(shí)表明，這種片面發(fā)展的模式存在重要的問題。比如：忽視當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況、忽視當(dāng)?shù)厝藗兊馁徺I力與生活水平等等、最終制約了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

二、新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的方法

1.我國的政府需要加大商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度

從政府的角度來講，需要其加大對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控力度，使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃更加的合理、建設(shè)水平與投資消費(fèi)更加的協(xié)調(diào)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量與水平得到提高、使得我國的商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行持續(xù)性的發(fā)展，使其對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步做出更大的貢獻(xiàn)。具體來講，第一，政府需要充分的發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)杠桿的優(yōu)勢，從銀行信貸的角度入手，使其對于各個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，有利于保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作的安全與質(zhì)量，使得眾多的資質(zhì)企業(yè)無法進(jìn)行有關(guān)的開發(fā)，有利于保障我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境。第二，各個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主管部門需要充分發(fā)揮出自己的職責(zé)，對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)工作中不合理的地方進(jìn)行及時(shí)的糾正，有利于保障開發(fā)與建設(shè)工程的安全與效率，使其對于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮出積極的影響。第三，政府需要對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行長期的規(guī)劃，開展多種發(fā)展經(jīng)營理念的并用，比如：汽車產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等等，而不是過多依賴商業(yè)地產(chǎn)。第四，進(jìn)行有關(guān)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，需要充分的考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人們的購買力，避免面積工程。

2.政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以便于更好的進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的總規(guī)劃，有利于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)市場競爭力的提高，商業(yè)價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)。從政府的角度來講，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對于當(dāng)?shù)貙?shí)際的經(jīng)濟(jì)水平以及人民的消費(fèi)能力進(jìn)行科學(xué)評估、而從制定出專業(yè)性與科學(xué)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，在今后的工作中嚴(yán)格執(zhí)行此計(jì)劃。其次，政府需要通過經(jīng)濟(jì)方式與行政方式并用，對于本地的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組與整合，使它們可以在今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中充分的應(yīng)用好有關(guān)的資源，為提高本地商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身來講，它們需要在今后的發(fā)展中從眾多的方面入手，使其在今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲得進(jìn)步。比如：第一，充分進(jìn)行資源的整合、樹立起品牌經(jīng)營的戰(zhàn)略，通過資源共享與品牌聯(lián)合實(shí)現(xiàn)企業(yè)競爭力的提升。第二，樹立起科學(xué)規(guī)劃與持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的理念，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的服務(wù)與經(jīng)營，充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場中存在的價(jià)值，使得企業(yè)在激烈的市場競爭中不斷的發(fā)展與進(jìn)步，創(chuàng)造出屬于自己的價(jià)值與空間。

3.重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營與管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要注重商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營與管理，最終可以提升企業(yè)經(jīng)營管理的水平與市場發(fā)展的潛能。具體的發(fā)展方針有以下幾種舉措。第一，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要與有關(guān)的項(xiàng)目運(yùn)營商等進(jìn)行聯(lián)合性的開發(fā)與管理，通過充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場價(jià)值的舉措來提升自己的商業(yè)利益，有利于自己今后的發(fā)展。比如：聯(lián)合性的開發(fā)、聯(lián)合性的經(jīng)營、對于開發(fā)中的商鋪進(jìn)行有效的出售、租賃等，在周邊的商業(yè)區(qū)中可以脫穎而出。第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對于開發(fā)環(huán)境周邊情況進(jìn)行充分的市場調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目持續(xù)性的開發(fā)與管理。萬達(dá)、華潤等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就是進(jìn)行這種持續(xù)性開發(fā)與管理模式的典型，取得了非常好的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。第三，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復(fù)制它人的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式。否則，必然會在有限的市場中形成強(qiáng)有力的不合理與不公平的競爭，而優(yōu)勢性的企業(yè)會占據(jù)競爭的主動(dòng)權(quán)。這種模式不利于后來者的發(fā)展與成長，也在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)與建設(shè)的重復(fù)。

三、結(jié)論

對于新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展問題進(jìn)行科學(xué)分析與研究，有利于我國的政府與各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃方法全面提升發(fā)展的水平與質(zhì)量，保障我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性進(jìn)步，使得我國的經(jīng)濟(jì)與社會穩(wěn)步前進(jìn)。

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作者簡介：方墘（1995- ），男，湖南岳陽人，漢族，湘潭大學(xué)環(huán)境與資源學(xué)院在讀學(xué)生，證券學(xué)研究方向