【摘要】我國(guó)在全面推進(jìn)保障性住房的進(jìn)程中，至上而下的各級(jí)政府住房保障機(jī)構(gòu)和相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者不斷探究適合我國(guó)國(guó)情的保障房模式。2014年4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于北京召開了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)，此后共有產(chǎn)權(quán)住房的住房保障方式在我國(guó)多個(gè)試點(diǎn)城市展開。本文在闡述共有產(chǎn)權(quán)房背景及各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之后，從共有產(chǎn)權(quán)房存在的必要性方面，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的良性運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了研究。

【關(guān)鍵詞】住房保障；共有產(chǎn)權(quán)住房；運(yùn)行機(jī)制

一、共有產(chǎn)權(quán)住房及其優(yōu)勢(shì)

共有產(chǎn)權(quán)住房一般是指，中低收入家庭與政府共同出資購買一套住房并持有產(chǎn)權(quán)，同時(shí)按各自出資數(shù)量的多少分別持有該套住房的產(chǎn)權(quán)。目前西方多個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家已實(shí)施了不同類型的共有產(chǎn)權(quán)住房政策，如英國(guó)的共同擁有住房和共享權(quán)益住房美國(guó)的社區(qū)土地信托住房和有限權(quán)益合作住房。在我國(guó)由于共有產(chǎn)權(quán)住房在住房建設(shè)用地出讓、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、房屋定價(jià)和銷售等方面，均堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，從某種意義上講，可將其視為一種政府支持下的、具有廣義社會(huì)保障概念的特殊“商品住房”，因而同傳統(tǒng)各類型的保障房有較大的差別，其優(yōu)勢(shì)主要有以下三點(diǎn)。

1、降低購房門檻，擴(kuò)大了保障住房覆蓋人群

能夠借助政府共有產(chǎn)權(quán)政策所提供的便利，降低購房的經(jīng)濟(jì)門檻，擴(kuò)大保障群體，可相對(duì)容易獲得穩(wěn)定住房，而且此舉對(duì)抑制市場(chǎng)房?jī)r(jià)過高亦有積極的作用。從國(guó)外城市實(shí)踐來看，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，能夠更好地滿足家庭住房需求和目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)更高的供給效率、增強(qiáng)保障性住房流動(dòng)性以及促進(jìn)社會(huì)多元和可持續(xù)發(fā)展。

2、減輕政府財(cái)政壓力，緩解融資壓力

當(dāng)前我國(guó)正處于大規(guī)模的城市化進(jìn)程當(dāng)中，各大中城市普遍面臨較大住房保障壓力。2013年，中央安排用于保障性安居工程補(bǔ)助資金達(dá)2003億元，各級(jí)財(cái)政實(shí)際用于保障性安居工程支出為3816.72億元，2014年實(shí)際用于保障性安居工程支出4319.49億元，同比增長(zhǎng)11.2%。其中包括中央財(cái)政從中央國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中調(diào)入到一般公共預(yù)算的184億元，支持全國(guó)開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程740萬套。但即便有如此大規(guī)模的財(cái)政資金支持，全國(guó)住房保障資金依舊存在較大的缺口。而共有產(chǎn)權(quán)住房不僅補(bǔ)貼成本遠(yuǎn)低于以往各類型保障房，而且可以通過政府產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或上市交易，緩解保障房融資難的問題，進(jìn)而能夠可持續(xù)性地推動(dòng)住房保障事業(yè)的建設(shè)和發(fā)展。

3、有利于保障性住房的循環(huán)利用

中低收入家庭群體是一個(gè)動(dòng)態(tài)群體，在收入水平持續(xù)增長(zhǎng)前提下，不斷有受助者脫困致富，退出住房保障；同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和收入兩極分化的影響，又不斷產(chǎn)生符合救助條件的中低收入家庭，需要享受住房保障。共有產(chǎn)權(quán)制度可以將經(jīng)濟(jì)適用房作為不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期有效性與受助家庭經(jīng)濟(jì)狀況的動(dòng)態(tài)變化有機(jī)對(duì)接，形成脫困家庭退出住房保障機(jī)制和經(jīng)濟(jì)適用房循環(huán)利用機(jī)制。在產(chǎn)權(quán)運(yùn)作中，政府按照投資比例擁有經(jīng)濟(jì)適用房相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)受助家庭步入高一級(jí)收入層次、不再符合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府依據(jù)法規(guī)和契約行使收益權(quán)。在共有產(chǎn)權(quán)的制度效應(yīng)下，政府投資建設(shè)一套經(jīng)濟(jì)適用房，不再只是解決某一戶低收入家庭的住房困，而是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房循環(huán)使，讓更多低收入家庭受益。

二、共有產(chǎn)權(quán)房各地實(shí)踐模式比較

三、共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)營(yíng)管理

共有產(chǎn)權(quán)住房，比傳統(tǒng)各類型保障房擁有更多的市場(chǎng)特征，比如在滿足一系列相關(guān)規(guī)定之后，可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和上市交易。因此，一定要出臺(tái)完整的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，使其社會(huì)成效不與政策初衷發(fā)生偏離。經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)前面臨退出的尷尬境地，一個(gè)很重要的原因就是制度設(shè)計(jì)與政策執(zhí)行中存在漏洞，容易引發(fā)權(quán)力尋租。共有產(chǎn)權(quán)住房最根本的目的是使現(xiàn)有住房困難的購房者購買帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋的門檻進(jìn)一步降低，同時(shí)允許其經(jīng)濟(jì)條件改善后，在符合政策規(guī)定的條件下，購買該房政府持有的產(chǎn)權(quán)比例或者通過上市交易獲得部分增值收益，但是這種收益必須以最大限度防止投機(jī)牟利行為為前提。而且共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推行需要將原有對(duì)保障房使用、交易的行政性管制，轉(zhuǎn)變?yōu)槠跫s性關(guān)系，這需要構(gòu)建一系列復(fù)雜的法律合同關(guān)系，諸如當(dāng)政府尚擁有部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，而房屋因故發(fā)生拍賣或抵押等情形，如何保護(hù)政府所擁有部分的產(chǎn)權(quán)利益，避免國(guó)有資產(chǎn)流失等等，這些均是政策制定部門不可忽視的問題。

四、結(jié)語

共有產(chǎn)權(quán)住房是在我國(guó)住房保障事業(yè)新階段擬推行的一項(xiàng)新政策，以期擴(kuò)大保障對(duì)象范圍、緩解住房保障融資壓力、完善住房保障和供應(yīng)體系，其與原有各類型保障房相比，具有明顯的優(yōu)勢(shì)，不僅可以擴(kuò)大保障對(duì)象的覆蓋范圍，還可以緩解融資困境，同時(shí)更有利于住房后期的管理工作。但是作為一項(xiàng)旨在推進(jìn)和完善我國(guó)住房保障事業(yè)，承載公眾百姓“住有所居”美好期盼的社會(huì)公共政策，其實(shí)施與推廣必須輔以完善精密的宏觀制度設(shè)計(jì)和操作可行的微觀執(zhí)行辦法，政策制定部門在推行共有產(chǎn)權(quán)住房政策的同時(shí)尤其需要運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制等方面的問題，以確保這一傾注巨大社會(huì)資源的民生工程真正發(fā)揮應(yīng)有的社會(huì)效益。

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【作者簡(jiǎn)介】

侯楷文（1990—），清徐人，單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院。