劉麗紅

重慶卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

淺談房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增實(shí)施后的成本控制策略

劉麗紅

重慶卓越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

營(yíng)改增實(shí)施后，合理利用營(yíng)改增政策的結(jié)構(gòu)性減稅效應(yīng)，避免稅負(fù)不減反增現(xiàn)象的發(fā)生，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)效健康發(fā)展具有重要意義?；诖?，本文概述了營(yíng)改增，探討分析了營(yíng)改增實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響以及成本控制策略。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；影響；成本控制；策略

1 營(yíng)改增的概述

國(guó)家實(shí)施營(yíng)改增稅制改革是要減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，從而促進(jìn)建筑業(yè)的健康發(fā)展。營(yíng)改增即營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，營(yíng)改增稅制主要是指針對(duì)傳統(tǒng)所繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅就是對(duì)于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。過(guò)去增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩大稅種并存，作為地方主要稅種的營(yíng)業(yè)稅不存在成本抵扣問(wèn)題，造成增值稅無(wú)法形成一個(gè)完整的鏈條，銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額之間不配比，重復(fù)征稅問(wèn)題嚴(yán)重。營(yíng)改增后可以避免重復(fù)收稅。

2 營(yíng)改增實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的分析

營(yíng)改增實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響主要表現(xiàn)為：(1)房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)中的人工成本比重較大可抵扣比例偏低。目前人工成本尚無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，要提升房地產(chǎn)企業(yè)的有機(jī)成本構(gòu)成就必須加大生產(chǎn)資料的比重，相應(yīng)減少資本投入中的勞動(dòng)力投入比例。雖然可通過(guò)分包工程給勞務(wù)公司取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，但這卻無(wú)益于從整體上提升建筑行業(yè)的可抵扣比例。所以資本有機(jī)構(gòu)成低的房地產(chǎn)企業(yè)其增值稅整體稅負(fù)在營(yíng)改增后可能有所上升，而資本有機(jī)構(gòu)成較高的房地產(chǎn)企業(yè)其增值稅整體則有可能有所下降。目前就我國(guó)建筑行業(yè)具體情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成普遍較低，人力成本等無(wú)法取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的成本支出占平均總成本的比重較大，在資本有機(jī)構(gòu)成比例不變的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)有必要在其他成本支出方面盡可能多地取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票。(2)房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境較為復(fù)雜，其上游企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，獲取的普通發(fā)票無(wú)法進(jìn)行抵扣，數(shù)額較大，而且房地產(chǎn)企業(yè)所需的灰、沙、磚瓦等部分原材料供應(yīng)源于農(nóng)民，季節(jié)性較強(qiáng)，貨主甚至在貨物供不應(yīng)求時(shí)要求現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)金交易，也就無(wú)法提供可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票；同時(shí)大部分沙石、磚瓦按6%核定征收稅額，此部分原料供應(yīng)者也就無(wú)法向房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。除上述客觀原因外，也有部分主觀原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣受限。(3)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的資產(chǎn)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，適用于營(yíng)改增的房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)相對(duì)置辦的比較健全，無(wú)法通過(guò)購(gòu)置新設(shè)備以獲取盡可能多的抵扣發(fā)票，相應(yīng)地稅負(fù)有所增加。尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增實(shí)施前購(gòu)入的固定資產(chǎn)、原材料等存量資產(chǎn)數(shù)額巨大，無(wú)法進(jìn)行抵扣且會(huì)在營(yíng)改增實(shí)施后逐步轉(zhuǎn)入企業(yè)成本，這不利于整體上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增實(shí)施后的成本控制策略

3.1 不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平

(1)熟悉了解營(yíng)改增政策。營(yíng)改增后企業(yè)的所得稅清算、會(huì)計(jì)核算及稅收籌劃等較以前稅制時(shí)期更加復(fù)雜，工作量也增加了，稅務(wù)核算不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)亦相應(yīng)增加，財(cái)務(wù)處理流程的變化也帶給企業(yè)財(cái)務(wù)人員一定的壓力，所以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員及業(yè)務(wù)等其他相關(guān)人員應(yīng)積極利用營(yíng)改增結(jié)構(gòu)性減稅效應(yīng)，提升財(cái)務(wù)綜合素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其生產(chǎn)、采購(gòu)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)部門(mén)的專業(yè)培訓(xùn)，提升工作效率節(jié)約人力成本，使企業(yè)全員更加職業(yè)化；構(gòu)建運(yùn)作順暢的信息化平臺(tái)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)票抵扣的順利開(kāi)展。(2)管理好其分包商及供應(yīng)商，應(yīng)盡可能只與增值稅一般納稅人進(jìn)行合作，源頭上控制增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得。作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要抵稅項(xiàng)目，工程項(xiàng)目分包及原材料采購(gòu)如果控制得當(dāng)，將會(huì)大大減輕房地產(chǎn)企業(yè)增值稅抵扣工作的難度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借營(yíng)改增稅改契機(jī)，加強(qiáng)分包商及供應(yīng)商管理體制建設(shè)，強(qiáng)化與信譽(yù)較好且有實(shí)力的大型分包商及供應(yīng)商的合作，降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)亦可提升企業(yè)供應(yīng)商管理效益，促進(jìn)企業(yè)分包成本及采購(gòu)成本的進(jìn)一步降低。房地產(chǎn)企業(yè)在接受勞務(wù)采購(gòu)物資過(guò)程中應(yīng)優(yōu)中選優(yōu)，對(duì)比質(zhì)量與價(jià)格后擇取具有一般納稅人資格的供應(yīng)企業(yè)進(jìn)行合作，可直接從鋼材等廠家或一級(jí)代理商處采購(gòu)，各項(xiàng)目集中采購(gòu)從高批量爭(zhēng)取優(yōu)惠采購(gòu)價(jià)格。若維修或采購(gòu)小額材料時(shí)綜合考慮后選擇小規(guī)模納稅人合作，也應(yīng)要求對(duì)方提供稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的增值稅發(fā)票以享受稅額抵扣政策。(3)及時(shí)跟蹤增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票并加強(qiáng)管理。采購(gòu)、管理及財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)通力合作，密切配合確保進(jìn)項(xiàng)發(fā)票能及時(shí)進(jìn)行抵扣，保證企業(yè)現(xiàn)金流的順暢運(yùn)作。(4)規(guī)范企業(yè)合同簽訂及審批流程，營(yíng)改增后企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，同等條件下應(yīng)偏向于選擇價(jià)稅合計(jì)單位最低的單位進(jìn)行合作。為抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)開(kāi)具發(fā)票時(shí)抬頭應(yīng)與企業(yè)名稱保持一致，規(guī)范合同簽訂主體，統(tǒng)一要求各項(xiàng)目部以總公司名義進(jìn)行簽訂，并規(guī)定由對(duì)方提供合法有效的可抵扣票據(jù)。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)施工管理

(1)加強(qiáng)人工成本管理。加強(qiáng)勞務(wù)管理，盡量節(jié)約勞務(wù)成本，因其暫無(wú)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票可開(kāi)。注重勞務(wù)隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，保證房地產(chǎn)企業(yè)工程管理安全有序，杜絕安全與質(zhì)量問(wèn)題，避免返工、窩工等，保證項(xiàng)目工期、質(zhì)量和安全，減少工程成本。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的招待費(fèi)用、辦公費(fèi)用、人員工資、辦公設(shè)施支出等費(fèi)用的管理。盡管這些費(fèi)用較為零星但也應(yīng)盡量取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。(2)嚴(yán)格材料管理。通常材料占房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的比重在六成左右。企業(yè)在采購(gòu)時(shí)應(yīng)考慮在同等條件下貨比三家，充分考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票可抵扣的前提下選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉物品進(jìn)行購(gòu)置，按計(jì)劃進(jìn)行采購(gòu)，計(jì)劃應(yīng)嚴(yán)格匹配工程需要，避免無(wú)法獲取可抵扣發(fā)票的計(jì)劃外采購(gòu)，使用物資過(guò)程中也應(yīng)例行節(jié)約避免浪費(fèi)，加強(qiáng)成本控制管理。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)營(yíng)改增給企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施。在國(guó)家營(yíng)改增制度逐步完善的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況，合理地運(yùn)用營(yíng)改增相關(guān)規(guī)定，保障房地產(chǎn)企業(yè)最大限度的獲得營(yíng)改增所帶來(lái)的利益。

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[3]孫慶勇.芻議“營(yíng)改增”時(shí)代下建筑企業(yè)成本管理的問(wèn)題及策略[J].新經(jīng)濟(jì)，2016(03)