孔洪濤

摘 要：改革幵放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。高房價問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題，而且還演變成一系列的社會問題。筆者將從當下中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)進行分析，探究當下房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題，并提出切實可行的對策和建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場風險；法律規(guī)制

房地產(chǎn)問題是社會各界十分關注的熱點，國家在房地產(chǎn)市場風險規(guī)制中，如何進行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權力配置，強化國家責任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎上進行房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制體系建設，也就成為了法學界需要解決的任務。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家政策的導向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房價增長過快

2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責任追究制度，任重道遠。

（三）房地產(chǎn)信息披露機制不完善

目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息發(fā)布平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現(xiàn)象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題

（一）權力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場風險規(guī)制的權力是法律授權的權力。由于房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領域從法律制度上進行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領域法律規(guī)范的關系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場風險預防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場風險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風險集中，銀行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風險較高。一旦風險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應量與供應方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任，完善住房保障標準。

房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風險過高嚴重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風險進行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風險法律規(guī)制略盡綿薄。

參考文獻：

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