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        我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及法律規(guī)制問題研究

        2017-03-10 22:51:05孔洪濤
        青年時代 2017年5期
        關鍵詞:市場風險法律規(guī)制房地產(chǎn)

        孔洪濤

        摘 要:改革幵放以來,我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,并逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。高房價問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題,而且還演變成一系列的社會問題。筆者將從當下中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)進行分析,探究當下房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題,并提出切實可行的對策和建議。

        關鍵詞:房地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;市場風險;法律規(guī)制

        房地產(chǎn)問題是社會各界十分關注的熱點,國家在房地產(chǎn)市場風險規(guī)制中,如何進行角色定位,有效限制和協(xié)調(diào)權力配置,強化國家責任,完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度,從法律的角度解決以上問題,在現(xiàn)有法律制度的基礎上進行房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制體系建設,也就成為了法學界需要解決的任務。

        一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

        隨著國家政策的導向,“去庫存,去杠桿”政策的實施,一二線城市房價只增不減,二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津,此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題:

        (一)主要城市房價增長過快

        2003年以來房價一路飆升,全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢,雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”,但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

        (二)房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范

        我國房地產(chǎn)市場秩序混亂,因為缺少監(jiān)管,或者相關部門執(zhí)行不力,開發(fā)商的問題尤為嚴重,囤積土地、炒買地皮,違規(guī)建設、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價,拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾,無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見,健全市場監(jiān)管制度,落實監(jiān)管措施,建立監(jiān)管責任追究制度,任重道遠。

        (三)房地產(chǎn)信息披露機制不完善

        目前,我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息發(fā)布平臺,市場參與者無法獲得準確的信息,政府各部門信息不對稱,不準確現(xiàn)象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難,存在信息失真滯后等問題。

        二、當前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題

        (一)權力缺乏有效配置

        房地產(chǎn)市場風險規(guī)制的權力是法律授權的權力。由于房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制涉及的范圍很廣,具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度,不同的法律制度在設計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同,需要一部宏觀調(diào)控基本法進行統(tǒng)一,對宏觀調(diào)控領域從法律制度上進行規(guī)范,協(xié)調(diào)不同層次、不同領域法律規(guī)范的關系。從實踐上來看,房地產(chǎn)市場風險規(guī)制需要中央的地方的配合,宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的,中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整,地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件,但實踐中效果并不理想,中央與地方互相制約、掣肘。

        (二)方式缺乏法律依據(jù)

        房地產(chǎn)市場風險預防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件,不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高,連續(xù)性較差,未能洞察市場根本問題,在實施效果上,常常難以達到預期目的,這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

        三、房地產(chǎn)市場風險法律規(guī)制的對策

        (一)健全金融法律體系

        房地產(chǎn)市場風險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導,房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性,市場風險集中,銀行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況,壞賬風險較高。一旦風險失去控制,銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當前,建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。

        (二)完善土地法律體系

        九層之臺起于壘土,土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎,通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應量與供應方式,促使房地產(chǎn)市場主體相應作出調(diào)整,對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式,完善房地產(chǎn)土地法律制度。

        (三)完善住房保障法律制度

        房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求,政府需要承擔更多的責任,為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任,完善住房保障標準。

        房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益,房地產(chǎn)市場風險過高嚴重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時,產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風險,盡管國家不斷采取多種手段,試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題,但在此過程中,也暴露了我國房地產(chǎn)市場風險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題,國家如何對市場風險進行有效規(guī)制,合理規(guī)制,依法規(guī)制,這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待,在各方不斷努力和通力合作之下,定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風險的有效規(guī)制,希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風險法律規(guī)制略盡綿薄。

        參考文獻:

        [1]楊紫煊.關于<宏觀調(diào)控法>法律案命運的法律思考.經(jīng)濟法研究第三卷[M].北京:北京大學出版社,2003:1-15

        [2]余建源.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控新論[M].上海人民出版社,2009.

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