陳秀云

摘要：要加快白山市保障性住房建設(shè)的步伐，其措施是多方面的。要強化保障性住房的建設(shè)規(guī)劃，加大資金投入力度，提高土地利用率，完善個人信用體系，加強監(jiān)管，降低成本，促進白山保障性住房建設(shè)。

關(guān)鍵詞：白山保障性住房；對策；思考

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-02

近年來，白山市委、市政府牢固樹立以人為本的發(fā)展理念，千方百計籌措資金，全力推進住房保障體系建設(shè)，深入開展城市棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)、農(nóng)村泥草房和林業(yè)棚戶區(qū)改造，積極解決廣大低收入家庭住房難題，全市城鄉(xiāng)居民住房條件得到有效改善。但在保障房建設(shè)的過程中，也逐漸的遇到了一些問題。為了更好了加強白山市保障性住房建設(shè)，我們還任重道遠。

一、強化保障性住房的建設(shè)規(guī)劃

近年來，我市對保障性住房總體建設(shè)規(guī)劃重視程度有所提高，省、市、縣紛紛建立了各自的保障性住房建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的實施力度上還有待于進一步的加強，對于保障性住房建設(shè)還沒有建立足夠硬性的考核機制。要進一步促進我國保障性住房的建設(shè)，應(yīng)盡快建立全市性的保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并實行嚴格的目標考核。我市采取各種措施，每月不少于2次對保障房相關(guān)政策落實情況進行監(jiān)督檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)政策落實不到位、放松質(zhì)量安全監(jiān)管、以權(quán)謀私等違法違紀行為給予嚴肅處理。涉建部門盡量歸并審批事項、減少審批環(huán)節(jié)、壓縮審批時限，不定期召開聯(lián)席會議，對重大項目實行“一事一議”，確保項目按期開工。我市加大項目建設(shè)跟蹤督查力度。對工程進度實行動態(tài)跟蹤，督查各項目責任單位是否按要求及時開工，實行一旬一統(tǒng)、半月一評比、一月一通報，對存在問題進行分析梳理，提出解決方案。加強重點環(huán)節(jié)監(jiān)管，實行項目主與中標施工企業(yè)簽訂施工和廉政“雙合同”制度，并在建材、施工、監(jiān)理等方面嚴格把關(guān)，推行在建工程安全質(zhì)量遠程視頻監(jiān)控，確保每根鋼筋的使用、每塊混凝土的澆注、每個門窗的安裝都達到規(guī)范要求；邀請市人大代表、政協(xié)委員和群眾代表參加驗收，增強工作透明度，確保保障性住房成為民眾放心工程。

二、加大政府資金投入力度

住房保障先進地區(qū)的經(jīng)驗表明，保障性住房建設(shè)離不開政府資金的大量投入，政府首先要投資建設(shè)，征用大量的保障性住房，然后通過稅收減免、財政貼息、發(fā)放租金補貼等方式支持、鼓勵城市中低收入家庭買房、租房[1]。我市近些年來保障性住房建設(shè)過程中政府資金投入上的欠賬，導(dǎo)致真正意義上的保障性住房數(shù)量嚴重不足，中低收入家庭無房可買、無房可租，政府也就無法運用財政政策鼓勵、幫助中低收入家庭買房、購房。我市要解決好住房問題，需進一步加大政府資金投入，首先在解決保障性住房房源上下足功夫，興建、征用一批適合中低收入家庭購買、承租的中小戶型住房，再運用稅收、貸款、租金補貼等優(yōu)惠政策幫助中低收入家庭購買、承租住房，才能根本上解決好住房問題。

白山市委市政府落實爭取資金責任制，實現(xiàn)了爭取資金額度最大化。面對發(fā)展、改革、民生、新農(nóng)村建設(shè)等諸多艱巨的任務(wù)，在全力組織收入的同時，調(diào)動各方面因素，跑省進京，積極向國家、省等多方面爭取各項資金。一是落實年初制定的爭取資金任務(wù)，分解指標，細化責任，層層落實，全面超額地完成了爭取任務(wù)。二是搶抓發(fā)展機遇，把握國家產(chǎn)業(yè)政策和資源枯竭城市轉(zhuǎn)型政策，精心謀劃項目，爭取資金，積極與國家、省相關(guān)部門銜接。

三、配套財政體制改革

打破土地財政，削弱地方財政與土地收益的關(guān)系，及時進行稅收調(diào)整，增加地方財政收入。自分稅制改革以后，地方財政收入不可避免的受到了一定的影響，尤其是作為經(jīng)濟社會發(fā)展基層實施者的市、縣級財政受沖擊更大。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，地方財政支出迅猛增加，凸顯了地方財力的不足，如何籌措地方發(fā)展資金，成為市縣政府關(guān)注的焦點[2]。土地出讓金收入主要歸地方，近些年來已成為地方政府籌集資金的重要方式。土地屬于稀缺資源，針對土地的分配，存在此消彼長的關(guān)系，在地方政府對土地財政如此倚重的情況下，要地方政府減少土地出讓數(shù)量，增加保障性住房用地劃撥數(shù)量，意味著地方政府要損失大量的土地出讓收入。在不解決地方政府財政問題的情況下，大量增加保障性住房的建設(shè)，將面臨地方政府的重重阻力。土地財政受制于土地的數(shù)量，具有不可持續(xù)性的特點，嚴重依賴土地財政的局面，對地方政府也是巨大的風險，一旦土地資源枯竭，地方財政將更加困難。要打破土地財政，有賴于對地方財政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及稅收體制的全方位改革，變地方財政收入嚴重依賴于土地收益為以長期穩(wěn)定的稅收為主。這依賴于國家深層次的調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，優(yōu)化中央和地方的稅收分配格局，培養(yǎng)新的稅源。在條件成熟時，國家應(yīng)參照西方國家經(jīng)驗，征收房產(chǎn)稅，以長期穩(wěn)定的房產(chǎn)稅逐步代替一次性的土地出讓金，這樣，既可有效遏制房價快速上漲的勢頭，又可保證地方政府長期穩(wěn)定的財政收入。

白山市經(jīng)濟規(guī)模小，財政保障能力差，靠自身發(fā)展來解決財力缺口十分困難，向上爭取資金依然是緩解我市財政支出壓力的有效措施。一定要增強責任意識、大局意識、緊迫意識，積極配合有關(guān)部門研究國家政策導(dǎo)向和資金投向，搶抓戰(zhàn)略機遇，最大限度地爭取上級資金和政策的支持。未雨綢繆，積極尋找其他有效增收新途徑、新辦法。把握國家出臺的一系列擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長宏觀政策的機遇，緊密結(jié)合白山經(jīng)濟建設(shè)的實際，找準尋求項目支持、資金扶持的切入點和連接點。當前要重點研究好、研究透《國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于當前進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的十項措施》、綜合性資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型試點、國家主體功能區(qū)規(guī)劃、國家循環(huán)經(jīng)濟試點市等一系列有關(guān)財經(jīng)政策，有針對性地選擇和申報項目，爭取得到更多更大更好的財力補助、專項資金、債務(wù)豁免等多渠道、多元化的幫助扶持方式。

動員和引導(dǎo)社會資本參與保障性住房建設(shè)，是解決保障性建設(shè)資金問題的重要途徑。積極引導(dǎo)民營房企參與保障性住房建設(shè)，可以有效緩解保障性住房建設(shè)資金不足的問題。近期推廣發(fā)展的公共租賃住房建設(shè)方面，相關(guān)政策就積極支持社會資本采取多種形式參與建設(shè)。在引導(dǎo)社會資本參與保障性住房建設(shè)方面，政府與企業(yè)應(yīng)進一步協(xié)商建立合理的市場風險分擔機制，政府應(yīng)該進一步提高行政效率，降低辦事成本，減少企業(yè)在開發(fā)中面臨的不確定因素，保證企業(yè)合理的開發(fā)利潤，調(diào)動企業(yè)投資保障性住房的積極性。

四、建立和完善個人信用體系

建立完善保障性住房購買申請公開公示制度，保證保障性住房真正惠及需要群體。我市的保障性租房尤其是經(jīng)濟適用房實施過程中出現(xiàn)的騙購、倒賣等問題，與我國個人收入統(tǒng)計制度的不完善及個人信用約束體系建設(shè)的滯后有很大關(guān)系。要讓保障性住房真正惠及需要群體，除應(yīng)嚴格控制套型建筑面積，防止超標建設(shè)經(jīng)濟適用房外，還需要進一步嚴格保障性住房收入審查制度，落實好保障性住房購買公示制度，對于達不到保障性住房購買條件的，堅決予以清出，保證保障性住房真正惠及中低收入家庭。

分配公平、公開、公正是實施保障性住房政策的生命線。根據(jù)我市出臺的相關(guān)實施細則，按照“個人如實申請、社區(qū)群眾評議、房產(chǎn)部門管理、政府嚴格審核、逐級張榜公示、分類搖號排序、社會公開監(jiān)督、違規(guī)操作必究”的程序配租配售，采取居委會、區(qū)政府、市政府“三級審核、三榜公示”的方式進行資格審查，以保證保障房的公平分配。此外，市監(jiān)察、房管等部門，做到保障性房源、分配政策、分配過程、分配結(jié)果“四公開”，促進保障性住房分配的公平、公正、公開。同時，做好入住戶中低收入家庭經(jīng)濟收入狀況和人口增減的年度調(diào)查，據(jù)此認定該戶是否具備繼續(xù)承租和享受經(jīng)濟適用房的條件和資格，建立順暢的退出機制，使保障性住房發(fā)揮最大限度的保障作用。

五、提高土地利用效率

通過加強土地利用規(guī)劃，提高土地利用效率，及加強土地市場建設(shè)，打破土地二元結(jié)構(gòu)，增加建設(shè)用地供應(yīng)水平。我市正處于快速城市化時期，城市建設(shè)用地緊張，這是導(dǎo)致政府難以增加保障性住房用地供應(yīng)的重要原因。另一方面，我市土地利用效率還不高，農(nóng)村及城市棚戶區(qū)較普遍存在土地利用粗放的現(xiàn)象。應(yīng)結(jié)合我市正在進行的新農(nóng)村建設(shè)、城中村及城市棚戶區(qū)改造，加強城鄉(xiāng)用地的開發(fā)整理，提高土地的利用效率，尤其是提高農(nóng)村宅基地及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施用地的利用效率，進一步優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，增加土地的供給數(shù)量。條件成熟時，結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，逐步開放農(nóng)村土地入市交易，既提高土地綜合利用效率，又盤活農(nóng)村土地存量資源，為增加農(nóng)民收入提供新的增長點。在保障性住房的建設(shè)過程中，確定合適的戶型及容積率，同時加強保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)力度，為中低收入家庭正常生活做好保障。

近期白山市出臺了《白山市土地利用總體規(guī)劃》，對全市土地利用現(xiàn)狀進行綜合分析評價研究，采用科學技術(shù)，預(yù)測土地利用變化，合理的劃分土地利用分區(qū)，根據(jù)需求提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標和方針，確定各業(yè)用地規(guī)模，以城市市區(qū)土地利用為重點，確定城市、建制鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模發(fā)展方向和建設(shè)區(qū)范圍，指導(dǎo)城市土地的集約高效利用，提出實施規(guī)劃的政策、措施。

除此之外，還應(yīng)充分利用好資本市場，通過金融創(chuàng)新拓展公租房融資渠道[3]。建議探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，以公共租賃住房為抵押，發(fā)行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具有流動性的證券，促進民間儲蓄向投資轉(zhuǎn)化，提高保障性住房的資金籌集量。

六、加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

把房地產(chǎn)市場整治納入監(jiān)管工作重點，組織開展了房地產(chǎn)市場專項整治工作。針對全市房地產(chǎn)市場主體多樣、開發(fā)建設(shè)水平參差不齊的現(xiàn)狀，首先在全市范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)市場摸底調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，研究制定了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場專項整治實施方案，確立了以打擊出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)等級證書和無營業(yè)執(zhí)照或無資質(zhì)等級證書以及所承建工程與實際企業(yè)資質(zhì)不符或使用不符合國家標準建筑材料等為重點檢查內(nèi)容。

七、降低保障性住房建設(shè)成本

在保障性住房建設(shè)方面，引入招標機制，最大限度降低住房成本。項目的招標投標具有保障項目建設(shè)的公正、公平、公開，最大限度降低建設(shè)成本的作用。在我國的保障性住房建設(shè)過程中，也應(yīng)該積極引進招標投標機制，最大限度降低建設(shè)成本，為住房困難家庭爭取最大利益。

參照有些省市的辦法，白山市應(yīng)該制定措施，明確將通過收費減免、金融支持、貨幣化改革等多項舉措加快廉租房和經(jīng)濟適用房住房建設(shè)，并降低保障性住房建設(shè)成本，更大程度讓利于民。將對經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等行政事業(yè)性收費和政府性基金，降低建設(shè)成本，讓利于民。這部分收費項目共計14項，即市政公用設(shè)施配套費、建筑行業(yè)上級管理費、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程定額測定費、白蟻防治費、人防易地建設(shè)費、建筑施工超標噪音排污費、水土保持設(shè)施補償費、各類行政性證照費、地方教育附加費、散裝水泥專項基金、新型墻體材料專項基金、防洪保安基金、價格調(diào)節(jié)基金。另外，有7項經(jīng)營性收費項目將減半征收，包括：新建住宅供配電工工程建設(shè)費、工程咨詢費、工程監(jiān)理費、建筑物防雷裝置驗收費、環(huán)境評估費、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測費、工地圍墻廣告發(fā)布費等（不包括社會廣告）。還進一步明確，各地自行出臺的收費項目一律取消，不得再收。

住房問題已成為越來越成為全社會關(guān)注的熱點問題，我市采取了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，遏制房價的快速上漲，但行政措施往往難以取得理想的成效，即使暫時性的出現(xiàn)房價的短暫下跌，但報復(fù)性的反彈往往更加猛烈。保障性住房建設(shè)種種問題的根源應(yīng)該還是從政府在保障性住房建設(shè)上的骨干作用以及我國現(xiàn)行財稅分批體制上來找原因。地方政府承擔著保障性住房建設(shè)的重任，卻面臨著財力不足的困局。如何激發(fā)地方政府在保障性住房建設(shè)上的積極性，同時為地方發(fā)展提供必要的財力支持，成為我國解決保障性住房建設(shè)問題的關(guān)鍵。中央政府近年來，越來越清醒的認識到問題的關(guān)鍵所在，不斷反思和修正保障性住房建設(shè)過程中的失誤和不足。目前，正在著手研究房產(chǎn)稅的征收以及財稅分配體制的改革，充實地方政府的財力，將地方政府從土地財政中解脫出來。我們相信，隨著中央配套財政分配體制改革的深入進行，配合必要的考核手段，我市必將進一步增強保障性住房建設(shè)的積極性，住房問題必將逐漸得到圓滿的解決。

參考文獻：

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