蹤程

摘要： 保障性住房是改善中低收入群眾居住條件的重要舉措，也是促進社會和諧的重要基礎。本文首先分析了保障性住房的產(chǎn)品屬性，明確了保障性住房居民福利問題研究的必要性，然后從房價、住房政策、住房條件和環(huán)境、保障性住房等四個方面闡述了住房對居民福利影響的相關研究現(xiàn)狀，接著從社會福利和個人福利兩個層面對福利測度進行了綜述，最后對保障性住房居民福利及其測度的相關研究進行了評述。

Abstract： Affordable housing is an important method to improve the middle-low people's housing conditions and also the important basis of promoting social harmony. In the paper， the property of the affordable housing is analyzed and the necessity of the research on the problem of affordable housing resident welfare is defined firstly. And then， this paper elaborates the research status of the housing's influence on resident welfare from the aspect of the housing price， housing policy， housing conditions and environments， affordable housing. Next the paper gives an overview of the welfare measurement at two levels of social welfare and personal welfare. Finally， the relevant research of affordable housing resident welfare and its measurement is to comment.

關鍵詞： 保障性住房；居民福利；福利測度

Key words： affordable housing；resident welfare；welfare measurement

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）02-0240-03

0 引言

保障中低收入居民的住房需求是改善民生、促進社會和諧的重要基礎。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，居民住房需求的內涵和外延都在發(fā)生著深刻的變化，從注重“房”的物質需求到注重“住”的心理感受，從對“住房”自身的生存型需求到對“住房”周邊配套的發(fā)展型需求，都深刻地反映這種變化。因此，保障性住房問題表面上看是為中低收入居民提供居住和生活等基本物質條件的問題，本質上是貫徹科學發(fā)展觀，以人為本，改善包括就業(yè)、教育、出行等中低收入居民福利的問題，以真正體現(xiàn)政府實施保障性住房政策的價值。

保障性住房具有準公共產(chǎn)品的屬性，應該反映中低收入居民的福利需求，而目前的保障性住房建設主要偏重于建造，其政策制定、規(guī)劃選址、建設施工等方面的決策均能強烈反映出政府的意志，而從居民福利需求端考慮的不足，最終造成保障性住房這一“成品”與居民的福利需求具有較大的差距。

1 保障性住房居民福利研究的必要性

住房是居民的基本生存需要，住有所居是我國住房政策的基本目標，也是改善民生、促進社會和諧的重要基礎。由于住宅的空間固定性，當居民購買（或租用）一套住房時，其所享用的不僅是實體建筑物本身，更重要的是與住宅相配套的服務設施（水、電、暖、氣、垃圾回收設施等）、社區(qū)鄰里文化，以及住宅所在地通往就業(yè)、教育、醫(yī)療、購物和其他城市公共設施的便利性。這些屬性給住房消費者帶來的效用或滿足，被奧爾森（Olsen，1969）定義為住宅服務。從福利經(jīng)濟學和社會保障理論的角度來看，這種住宅服務就是住房所能帶給住房消費者的效用，即住房福利，而且并不僅包括這些屬性，還包括由于這些屬性所能帶給住房消費者的滿足感或幸福感等主觀感受。

對于居民來講，其所購買的住房帶給其家庭的福利變化即住房居民福利效應。相應地，對于中低收入居民來講，其所享受到的保障性住房帶給其家庭的福利變化即為保障性住房居民福利效應。但目前的保障性住房往往建設在城市邊緣地區(qū)，周圍配套設施不齊全，沒有考慮到中低收入居民的福利需求，嚴重影響了保障性住房的社會價值。對中低等收入居民而言，在解決居住問題同時，又陷入了居住福利降低的尷尬境地（王祖山，張志軍，2012）。因此，保障性住房居民福利問題的研究，有利于幫助深刻了解這部分居民的基本福利需求，有利于更好地實現(xiàn)社會公平，使中低收入階層也能享受到經(jīng)濟社會發(fā)展的成果。

2 住房對居民福利影響相關研究

作為人類生存和生活的基本需要，住房狀況的好壞直接關系到居民的福利狀況。雖然改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房狀況得到了明顯改善，但不可忽視的是，住房方面存在著分配不合理的現(xiàn)象，人均住房建筑面積的增加并不代表中低收入城鎮(zhèn)居民住房狀況的改善（方福前，呂文慧，2009）。住房價格、住房政策、住房條件和環(huán)境都對影響著居民福利。

2.1 房價與居民福利相關研究

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，可被作為投資品進行投資，Case et al.（2001）認為房價上漲可以給住房擁有者帶來顯著的財富效應，且從投資品屬性出發(fā)房價上漲所帶來的財富效應要大于股市。同時，房地產(chǎn)具有消費品和投資品雙重屬性，Bajari et al.（2005）從這一視角出發(fā)，建立了基于Hicks財富補償原理的可用貨幣直接測度的社會福利凈損失模型。高開仙、莫申生（2010）對我國房價上漲所引起的財富效應和社會福利效應問題進行了機理性的探討。王斌、高波（2008）研究得出房價上漲對不同家庭會造成不同的影響，一方面可以給擁有住房的家庭帶來財富效應，增加其家庭福利；另一方面，給無住房家庭增加購房負擔，帶來預算約束效應，造成家庭福利損失。宋吟秋等（2011）探討了政府住房補貼對社會福利的影響，得出在保障性住房市場，社會福利損失的大小不僅和政府補貼的額有關，還和政府補貼的方式有關。

2.2 住房政策與居民福利相關研究

Allan H. Meltzer（2012）認為資產(chǎn)抵押和住房保障之間存在相關關系。Nobuhiro Kiyotaki et al.（2011）認為通過常規(guī)住房市場一方面為一部分人提供住房保障，另一方面為另一部分人造成福利損失；Lykova et al.（2004）和Priemus et al.（2005）分析了分散住房補貼方案和住房保障分別與租金水平、貧困陷阱、道德風險和管理問題等四個方面之間的關系；Haffner & Boelhouwer（2006）討論了西方國家的基于收入調查的住房補貼制度；Mikeszova（2007）主要研究了住房津貼對住房市場的效率問題。

通過對國外住房政策在促進居民福利增進方面經(jīng)驗的借鑒，李斌（2002）認為我國住房改革政策涉及六個方面：推行住房公積金、買房給優(yōu)惠、提租補貼、建設經(jīng)濟適用房、實施住房貨幣化補貼和廉租房。然而，這六個主要的住房改革福利都體現(xiàn)了社會結構本身的排斥性，即主要針對就業(yè)人口，而對被勞動力市場排擠的弱勢群體則缺乏住房支持，這影響了居民福利的增進。

代兵和陳銀蓉（2004）分析了我國住房補貼中的價格補貼和收入補貼對居民福利的不同影響。王世聯(lián)（2006）認為市場經(jīng)濟機制已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場中逐漸發(fā)揮資源配置的作用，但我國的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與居民的居住需求還不相適應的問題十分突出，住宅質量和住宅環(huán)境都難以令人滿意。在維護住房保障公平、避免保障錯配方面，錢瑛瑛（2007）提出要建立個人信用和收人信息系統(tǒng)，完善準入退出機制和動態(tài)跟蹤管理機制等。國懷林，胡峰（2009）嘗試探索新型城鎮(zhèn)住房福利模式來解決城鎮(zhèn)中低收入家庭居民的住房問題，居者有其屋，是維護基本生活的客觀需要、追求社會公平的必然要求、維持社會穩(wěn)定的重要因素、構建和諧社會的價值體現(xiàn)。

此外，為調動地方政府的積極性，也有研究者提出了地方政府公示住房保障規(guī)劃，形成多方位的監(jiān)督機制等設想。

2.3 住房條件和環(huán)境與居民福利相關研究

從原始的功能來講，住房能提供冬天防寒、夏天避暑和保障安全的功能，因此居住的條件反應了福利的高低。Bratt R（2002）認為從某種意義上說住房是身份的象征，住房周邊的交通、醫(yī)療、就業(yè)、教育等基礎設施等影響著居民的福利。Ray C. Fair（2010）研究發(fā)現(xiàn)住房市場存在著不均衡性，住房條件和環(huán)境影響著住房價格，它們通過住房價格影響居民福利。Albert Saiz（2010）著重研究了住房供給的地理因素，認為地理區(qū)位影響著住房的區(qū)位選擇并最終對居民福利造成影響。托達羅（1988）認為原有環(huán)境的制約，以及對美好生活的向往，是人口遷移的主要原因。早川和男（2005）提出居住福利的概念，認為住房既要滿足居住者基本的生存條件，又應當重視周邊公共資源的優(yōu)化配置。

從某種意義上來說，作為居住環(huán)境中的一個重要方面，鄰里關系的好壞能反映居民福利（方福前，呂文慧，2009）。賈燕等（2009）研究認為人均居住面積、房屋結構和裝修水平對居民福利需求實現(xiàn)都有正向影響。

2.4 保障性住房與居民福利相關研究

保障性住房的根本目的是提升居民的總體福利，促進社會和諧。由于保障性住房多在城市邊緣地帶，交通、醫(yī)療、就業(yè)、教育等基礎設施不完善，居民生活受到影響，因此，交通、醫(yī)療、就業(yè)、教育等可以反映保障性住房居民居住環(huán)境福利。

居住與就業(yè)的空間失配，可能誘致貧困和較高的失業(yè)率，嚴重影響中低收入居民福利。Marie Jahoda et al.（2010）通過對美國保障性住房的研究認為公共住房與種族之間存在著相關關系，種族因素通過公共住房影響著居民的福利。新加坡為其永久居民提供的組屋（宋培軍，張秋霞，2004），香港政府為低收入居民提供的公共房屋（劉云，寧奇峰，2002；王坤，王澤森，2006）。鄭思齊（2007）研究了就業(yè)與居住空間之間的關系，結合國際經(jīng)驗，分析了我國目前就業(yè)與居住空間分布的演化現(xiàn)狀和保障性住房空間選址給居民造成的問題，給出了保障性住房空間選址的建議。馬光紅、嚴國梁（2008）基于經(jīng)濟適用房的空間失配與住房福利損失的視角，深入探討了經(jīng)濟適用房選址與住房福利損失之間的關系，提出了經(jīng)濟適用房合理選址的措施建議。李夢玄、周義（2012）依據(jù)阿馬蒂亞·森的可行能力理論，建立保障房社區(qū)居民福利的評價指標體系，使用模糊評判方法對被保障對象的福利變化進行測度。

3 福利測度相關研究

目前關于福利測度的研究主要集中在社會福利和個人福利兩個方面。

3.1 社會福利測度相關研究

Nordhaus & Tobin（1972）提出了經(jīng)濟福利尺度（MEW）、Samuelson（1973）提出凈經(jīng)濟福利（NEW）、Sen（1995）提出福利指數(shù)、Clarke &Islam（2003）提出凈社會福利函數(shù)等以測度社會福利。中國學者主要糅合了森的福利指數(shù)與ASHA指數(shù)，構造了旨在反映綜合社會福利的指數(shù)形式，如，朱榮科（1992）提出人文發(fā)展指數(shù)，包括壽命、知識、生活水平等因素；楊緬昆（2009）將社會福利指數(shù)定義為經(jīng)濟福利指數(shù)與非經(jīng)濟福利指數(shù)的加權平均數(shù)。

3.2 個人福利測度相關研究

阿瑪?shù)賮啞ど?006）提出了功能和能力空間內的福利測量；韋伯·庫克里斯（2005）認為用結構方程模型中的多指標模型能夠更好地處理功能測量和加總問題。黃洪、嚴紅梅（2009）通過協(xié)整分析和建立誤差修正模型，將城鎮(zhèn)居民的福利定量化。高進云等（2007），賈燕等（2009）認為一些福利指標具有模糊性，選用模糊數(shù)學方法對個人福利進行測度。高進云等（2010）基于森的可行能力理論框架，從居住條件、家庭經(jīng)濟狀況、社會保障狀況、環(huán)境條件、社區(qū)生活和心理狀況等六個方面分析了被征地農(nóng)民福利的功能性活動及其指標體系。高進云、喬榮鋒（2011）通過建立多元線性回歸模型，找出影響農(nóng)戶福利變化程度各異的主要影響因子。聶鑫等（2010）基于微觀福利視角運用Logit模型探求對移民搬遷意愿產(chǎn)生較大影響的福利影響因素。袁方、蔡銀鶯（2012）從經(jīng)濟福利和非經(jīng)濟福利兩方面來對福利測算，主要從農(nóng)業(yè)收入變化、非農(nóng)業(yè)收入變化、支出變化三個方面分析農(nóng)戶的經(jīng)濟福利變化情況，從社會福利、生活福利和環(huán)境福利三個方面來測度農(nóng)戶的非經(jīng)濟福利變化。

4 研究評述

通過上述分析可以看出，住房居民福利相關研究成果較為豐富，比較注重保障性住房供給研究，注重從效用角度來對福利內涵進行探討。同時，在基本思想構建、理論研究等方面的研究不斷深入，從房價、住房條件和環(huán)境、住房保障等方面探討住房對居民福利的影響，從經(jīng)濟福利角度探討了通過構建福利函數(shù)和運用定量方法對福利進行測度，同時在實證研究方面也有不少的收獲。但是，當前研究也存在一定的局限性和不足。

4.1 居民福利的概念模糊

當前關于居民福利概念的界定可謂是不同的學者出于不同的研究目的和認識所給出的概念界定不統(tǒng)一，這就導致不同情況下的研究結論也各不相同，進而制約理論的進一步發(fā)展，對居民福利影響因素的識別和居民福利理論體系的完善和發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

4.2 對居民福利影響因素考慮不周

首先在居民福利影響因素識別視角上存在缺陷。一般都站在社會福利影響因素的視角，而不是通過對居民福利需求的視角進行，而社會福利與居民福利之間是存在差異的，社會福利提高并不一定意味著居民個體福利的提高。

其次，對居民福利動態(tài)性的研究不夠。以往的研究大多把某群體固定在某領域中某時間段的靜態(tài)研究，沒有考慮到居民福利需求的變化，其實居民福利是動態(tài)變化的，在不同階段、不同情景下居民福利影響因素會發(fā)生變化，如保障性住房入住前后、租賃入住和購買入住、不同的地點、不同的周邊配套設施等情況下，居民的福利需求都會有所不同，然而在這方面的實證研究存在不足。

最后，對保障性住房居民福利的影響因素及其內在機理缺乏定量的分析，尤其缺乏對居民非經(jīng)濟福利影響因素及機理的研究。

4.3 針對保障性住房居民福利的相關研究很少

目前針對保障性住房居民福利進行直接研究的文獻較少，除了保障性住房居住福利（王祖山、張志軍，2012）和保障性住房社會福利測度研究（李夢玄、周義，2012）之外，尚未見到其他文獻的相關研究，因此在我國城鎮(zhèn)化建設的大背景下，從居民視角對保障性住房居民福利進行研究具有重要的現(xiàn)實意義和廣闊的研究前景。

通過國內外現(xiàn)有研究的比較發(fā)現(xiàn)，在居民福利領域我國學者應用阿馬蒂亞·森的可行能力理論進行的研究較少，但國外現(xiàn)有的研究成果可以為相關研究提供了很好的借鑒和啟發(fā)，雖然其研究的具體內容及結論會因不同文化、制度和管理體制等差異而不同，但其思想為居民福利研究奠定了良好基礎。盡管人們已認識到保障性住房居民福利分析的重要性，然而在國內外學界很少有人研究保障性住房居民福利影響因素及其測度的問題，因而研究成果不多，這也為保障性住房的研究提供了一個新的方向。

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