文/毛航

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及對策分析

文/毛航

在國際金融危機發(fā)展背景下，我國未來降低充分征稅發(fā)生率，進一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展而實施的一項對策就是“營改增”。“營改增”對當前繳納增值稅的房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定的消極影響。和營改增實施前進行比較，營改增之后這些房地產(chǎn)企業(yè)稅負明顯提高。通過數(shù)理模型分析可知，營改增后對各房地產(chǎn)企業(yè) 稅負造成影響的主要原因包括可抵扣進項稅、增值稅稅率以及采購成本金額占營業(yè)收入的具體比重。本文主要對營改增對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅負造成的影響進行分析研究，提出相應(yīng)的思考和建議，僅供參考。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負；影響

以往征收稅務(wù)過程中依據(jù)營業(yè)稅全額部分開展繳稅工作會使得房地產(chǎn)企業(yè) 稅負過高，產(chǎn)生重復征稅以及抵扣中斷等不良現(xiàn)象。所以，我國經(jīng)濟發(fā)展的一條必經(jīng)之路就是落實營改增稅制。營改增屬于結(jié)構(gòu)性降稅政策，同時也是國家對產(chǎn)業(yè)稅制結(jié)構(gòu)進行調(diào)整的一個要求，營改增實施目的主要是為了擴大增值稅實際增收范圍，有效解決一些行業(yè)重復征稅不良現(xiàn)象，實現(xiàn)減小社會所承擔的稅務(wù)負擔這一目的，對稅收改革的進一步推進非常有利。然而，營改增實際實施之后，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè) 稅負有所降低，可是也有一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅負上升的現(xiàn)象。

一、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

（一）不良影響

我國房地產(chǎn)企業(yè)改革前具體營業(yè)稅稅率值為3%，進行改革后增值稅存在兩種增收方式：基礎(chǔ)電信服務(wù)需要繳納11%的相應(yīng)增值稅；另外增值電信服務(wù)需要繳納6%的相應(yīng)增值稅，同時允許抵扣達到條件要求的進項稅額。相對于征繳營業(yè)稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率值是6%，那么在全部成本均可以獲得充足進項稅的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)稅負將減小，可是因為實際業(yè)務(wù)里面房地產(chǎn)企業(yè)成本很難全部進項抵扣，因此改革后房地產(chǎn)企業(yè)稅負依然提高了。如果稅率值是11%，無論成本里面進項稅額占多少比例，稅負均將提高。

落實營改增體制之后，按照增值稅所具有的特性，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠抵扣一定的進項稅，在確保具體稅率不變的條件下，因為是某些企業(yè)先落實營改增體制，還有一部分沒有落實營改增體制的企業(yè)無法開出增值稅相應(yīng)專用發(fā)票，使得進項稅額暫時處于不足狀態(tài)，可是這個時候企業(yè)具體流轉(zhuǎn)稅額講顯著降低，導致企業(yè)所獲得的經(jīng)濟效益依然不能得到提升。

在我國稅務(wù)結(jié)構(gòu)里面，營業(yè)稅以及增值稅本身處于不同范疇之內(nèi)，所以，落實營改增制度之后，我國房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的營業(yè)收入不含有增值稅，和早期含有營業(yè)稅的相應(yīng)確認方式存在一定的差異。若未合理調(diào)整企業(yè)的定價，那么企業(yè)由于受到營改增帶來的影響，實際營業(yè)收入會產(chǎn)生降低的趨勢，從而使得企業(yè)經(jīng)濟效益也明顯減少，直接影響到企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）主要原因

實施營改增后，各個試點房地產(chǎn)企業(yè) 適用的具體增值稅稅率明顯比原營業(yè)稅稅率要高，這是導致房地產(chǎn)企業(yè) 稅負提升的關(guān)鍵原因之一。因為交通運輸業(yè)以及有形動產(chǎn)租賃業(yè)具體稅率增加幅度非常大，所以這兩個行業(yè)受稅率變動影響最嚴重。

盡管營改增后，普通納稅人能夠抵扣進項稅額，可由于政府稅收制度有待進一步的完善，所以增值稅可抵扣這一項目存在很多不足，會對增值稅實際抵扣效果產(chǎn)生直接的影響?？傻挚垌椖勘容^少的主要原因包括：在時間上，固定資產(chǎn)整個更新周期以及營改增具體稅收優(yōu)惠政策互相不匹配；對于中間投入比率而言，相對較低，其中房地產(chǎn)企業(yè)成本里面僅有外購產(chǎn)品以及服務(wù)成本才可以進項抵扣，所以那些中間投入不多的服務(wù)行業(yè)具體增值稅稅負將顯著提升；可抵扣項目范圍比較窄。

二、基于營改增下促進房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有效對策

（一）合理開展納稅籌劃

實施營改增后，為各個房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大稅收籌劃空間。相關(guān)人員應(yīng)該搜集完整性、真實性以及可靠性都比較高的籌劃材料，確定籌劃切入點，設(shè)計科學籌劃步驟，制作出與房地產(chǎn)企業(yè) 要求完全一致的具體籌劃方案。比如，籌劃施工材料整個采購環(huán)節(jié)、籌劃納稅人自身身份、籌劃房地產(chǎn)企業(yè) 固定資產(chǎn)購進環(huán)節(jié)等，在實施合理合法方法的基礎(chǔ)上開展合理稅收籌劃工作，最終獲得降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負的效果，該工作屬于所有財務(wù)會計工作人員的任務(wù)，同時也是所有房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)。

（二）加強溝通，協(xié)調(diào)發(fā)展

企業(yè)管理工作人員應(yīng)該改變觀念以及經(jīng)營理念，對當前經(jīng)營模式進行創(chuàng)新，深入認識到營改增所具有的重要性，重視企業(yè)管理工作，提高管理意識，在整個企業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮出帶頭作用。由于當今市場經(jīng)濟體制的影響，各大房地產(chǎn)企業(yè) 想要增加經(jīng)濟效益，就一定要加強與稅務(wù)部門之間的溝通，強化工作人員所具有的服務(wù)意識，從而為企業(yè)營造一個良好稅收環(huán)境，推動企業(yè)與經(jīng)濟實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展目的。日常工作過程中，企業(yè)相關(guān)管理人員應(yīng)該嚴格監(jiān)督各個工作人員的實際工作狀況，依據(jù)“營改增”具體規(guī)范標準執(zhí)行，提高企業(yè)稅收工作所具有的高效性以及合法性。

（三）重視人員的培訓

企業(yè)在應(yīng)對營改增這一政策的過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)該不斷完善企業(yè)管理制度，針對稅收管理工作制定具體考核標準，重視人員的培訓，通過培訓手段提升人員自身專業(yè)水平，大力培養(yǎng)專業(yè)人才，有效提升綜合素質(zhì)，從而與我國經(jīng)濟發(fā)展實際需求相符，使企業(yè)整體形象得到提升，不斷提升企業(yè)實際管理質(zhì)量與管理水平。除此之外，企業(yè)一定要高度重視納稅環(huán)節(jié)所需的憑證以及企業(yè)會計核算結(jié)果的準確性等，從而提高企業(yè)納稅行為所具有的合法性，同時完善和企業(yè)有緊密聯(lián)系的納稅制0度，確保企業(yè)納稅活動能夠順利

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