段法劍

(太原師范學院 管理系,山西 晉中 030619)

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基于財務(wù)角度分析我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

段法劍

(太原師范學院 管理系,山西 晉中 030619)

近年來,我國房地產(chǎn)市場非常不景氣,消費和投資力度嚴重不足,導致國內(nèi)積壓大量房地產(chǎn)庫存．面對此種情形,房地產(chǎn)市場投資者和消費者都非常疑惑．基于此,文章將以在全國范圍內(nèi)具有良好口碑的某房地產(chǎn)知名上市公司(文中以A公司表示該房地產(chǎn)公司)作為分析的特例,從固流結(jié)構(gòu)、流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力、營運能力、獲利能力和發(fā)展能力等方面來分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀．

固流結(jié)構(gòu);流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu);償債能力;營運能力;獲利能力;發(fā)展能力

0 引言

本世紀以來,特別是最近幾年,房地產(chǎn)引起國人廣泛的關(guān)注和激烈的討論,房地產(chǎn)這個詞已經(jīng)成為經(jīng)濟和社會上的全方位的熱點,已經(jīng)成為人人處處談?wù)摰脑掝}．這種情況的出現(xiàn),主要在于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計民生,它已經(jīng)無可爭議地成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)．然而,我國房地產(chǎn)行業(yè)近兩年來一直處于疲憊狀態(tài),消費和投資力度嚴重不足,導致國內(nèi)積壓大量房地產(chǎn)庫存．加之,我國股票市場一年來行情跌宕起伏．自2014年11月末至2015年10月末,我國央行已經(jīng)6次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率,同時5次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率,另外,大力度降低住房公積金貸款的門檻,以此來不斷刺激消費．

目前,房地產(chǎn)市場投資者和消費者都對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀非常疑惑,特別是投資者,要分析房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀,既要熟悉國家的宏觀經(jīng)濟政策,還要熟悉與所投資房地產(chǎn)相關(guān)的具體情況,然而后者主要通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況獲得,我國當前可以自由獲得的財務(wù)狀況主要是上市公司定期公開披露的財務(wù)報告．上市公司的財務(wù)報告包含的信息量比較大,上市公司的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況以及戰(zhàn)略都在財務(wù)報告中有所反映[1]．基于此,本文將以在全國范圍內(nèi)具有良好口碑的某房地產(chǎn)知名上市公司(文中以A公司表示該房地產(chǎn)公司)作為分析的特例,從固流結(jié)構(gòu)、流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力、營運能力、獲利能力和發(fā)展能力[2,3]等方面來分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀．另外,本文采用的數(shù)據(jù)為A公司2010年至2014年年度財務(wù)報告．為了更直觀地反映各期指標的變化情況,本文在給出各期指標數(shù)值的同時,繪制出與其相對應(yīng)的折線圖．

1 資產(chǎn)狀況分析

1.1 固流結(jié)構(gòu)分析

表1 固定資產(chǎn)/流動資產(chǎn)的比例

從表1和圖1可以看出,A公司固流比值先下降再上升．究其原因,固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)規(guī)模都不斷增大,然而2010-2012年,固定資產(chǎn)增加速度小于流動資產(chǎn)增加速度;2012-2014年,固定資產(chǎn)增加速度大于流動資產(chǎn)增加速度．流動資產(chǎn)的具體變動情況可以通過流動資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析看出．

1.2 流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

圖1 固流結(jié)構(gòu)圖

表2 流動資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

圖2 流動資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖1

圖3 流動資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖2

流動資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以反映一個公司流動資產(chǎn)各組成部分所占比例大小,從而可以知道流動資產(chǎn)中的主要組成部分,進而可以看出該公司的流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱．表2、圖2和圖3顯示:1)從流動資產(chǎn)構(gòu)成情況來看,A公司應(yīng)收賬款所占比例比較小;存貨所占比例比較大,是流動資產(chǎn)的主要組成部分;其他流動資產(chǎn)所占比例處于中間位置．這主要是由房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)決定的,除了普通的原材料等庫存外,更主要的存貨是庫存的商品房等．由于存貨相比其他流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力比較弱,所以A公司作為房地產(chǎn)企業(yè),流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力會比較弱．2)從流動資產(chǎn)變動情況來看,應(yīng)收賬款變動幅度不大,相對比較平穩(wěn);貨幣資金與存貨的變動幅度比較大,貨幣資金總的變動趨勢是下降的,而存貨的變動趨勢則是先上升而后下降;預(yù)付款項和其他應(yīng)收款變動幅度居于中間,預(yù)付款項的變動趨勢是下降的,其他應(yīng)收款的變動趨勢則是先下降而后上升．

2 償債能力分析

表3 償債能力分析

圖4 償債能力分析圖1

圖5 償債能力分析圖2

從表3、圖4和圖5可以看出:一方面,流動比率變動幅度比較大,然而,由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,流動資產(chǎn)中占比例較大且變現(xiàn)能力較差的存貨和預(yù)付款項變現(xiàn)存在較大的不確定性,近兩年各房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)濟影響都存有大量庫存商品房就是很好的證明．因此,運用速動比率和現(xiàn)金比率來分析短期償債能力更準確一些．2010-2013年這兩項指標呈現(xiàn)下降趨勢,表示A公司短期償債能力逐期降低,2014年有所反彈上升．并且,A公司速動比率和現(xiàn)金比率都偏?。硪环矫?A公司資產(chǎn)負債率波動不是很大,然而,比率值比較大,基本都在75%以上．

表面上看,A公司短期償債能力和長期償債能力都不太理想,但實際上,預(yù)收款項一項在A公司負債總額中就占到了40%以上,預(yù)收款項主要是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者預(yù)收的款項,只要項目完工并交付房地產(chǎn)后就可以將預(yù)收款項轉(zhuǎn)為營業(yè)收入．再者,A公司各年的利息保障倍數(shù)都遠遠超過1,而且該指標呈現(xiàn)上升趨勢．這都表明A公司償債能力是比較好的．

3 營運能力分析

表4 營運能力分析

圖6 營運能力分析圖1

圖7 營運能力分析圖2

由于其他應(yīng)收款也屬于應(yīng)收款項,故而本文在計算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的時候,將其他應(yīng)收款并入應(yīng)收賬款中一起計算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率．從表4、圖6和圖7可以看出:1)A公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率很高,并且總體呈現(xiàn)上升趨勢,表明其應(yīng)收款項賬齡越來越短,變現(xiàn)速度越來越快,這可能主要是因為A公司在擴大其業(yè)務(wù)量、增加營業(yè)收入的同時,不斷加強應(yīng)收款項的管理,使得應(yīng)收款項增長速度低于營業(yè)收入增長速度;進一步結(jié)合流動資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以看出,A公司應(yīng)收款項在流動資產(chǎn)中只占比10%左右,這又充分表明A公司非常重視應(yīng)收款項的管理,盡可能地降低應(yīng)收款項在流動資產(chǎn)的比率,加快應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度,保證公司資金需求．2)存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈緩慢提高態(tài)勢,單從數(shù)據(jù)上來說,說明A公司營運能力在提升．根據(jù)公司報表和表2數(shù)據(jù)可知,A公司資產(chǎn)規(guī)模在五年間提升了約3.5倍左右,而存貨在A公司流動資產(chǎn)中占比70%左右,其周轉(zhuǎn)率為0.3左右,然而,相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,存貨管理比較好的企業(yè)周轉(zhuǎn)率達到了0.5以上,相比之下,很顯然A公司存貨周轉(zhuǎn)速度有些慢, A公司繼續(xù)加快銷售、去除庫存、取得現(xiàn)金、降低企業(yè)運營風險才是“王道”．

4 獲利能力分析

表5 獲利能力分析

圖8 獲利能力分析圖

從表5和圖8可以看出:A公司五項指標都顯示其獲利能力不斷下降,分析其原因可能是:一方面,房地產(chǎn)市場形成以來,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加,導致房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈,加之房地產(chǎn)開發(fā)量的過快增長,導致房地產(chǎn)行業(yè)整體獲利能力都有所下降;另一方面,近年來,在整體經(jīng)濟狀況不景氣的情形下,房地產(chǎn)行業(yè)也難以逃脫,盡管宏觀經(jīng)濟政策頻繁刺激,而且一些地區(qū)房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn),但是,大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場仍舊疲軟,沒有明顯地改觀,即便是“金九銀十”也沒能帶來很好的效果,房地產(chǎn)行業(yè)一時難以回到昔日的輝煌．

5 發(fā)展能力分析

表6 發(fā)展能力分析

圖9 發(fā)展能力分析圖

從表6和圖9可以看出:1)營業(yè)增長率在2010-2012年之間迅速上漲,2012-2014年間又迅速下降;2)資本累計率在2010-2013年間緩緩上漲,在2014年則出現(xiàn)大幅下降;3)總資產(chǎn)增長率、營業(yè)利潤增長率在五年間一直下降,而且下降幅度很大．

從四個指標總體來看,A公司的發(fā)展能力在下降,特別是2014年,所有指標下降幅度非常大,發(fā)展明顯受到限制．這可能主要是因為近年來我國房地產(chǎn)市場供求失衡,房地產(chǎn)價格過快上漲,供給增長速度大大超過了有效需求增加速度,加之宏觀經(jīng)濟不景氣,導致房地產(chǎn)市場處于披靡狀態(tài)．目前,已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)難以繼續(xù)支撐下去,部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型或者開始考慮轉(zhuǎn)型離開房地產(chǎn)行業(yè)．因此,A公司在目前的情形下想要在房地產(chǎn)行業(yè)有很好地發(fā)展,需要迅速開拓新型的發(fā)展途徑,制定適應(yīng)該情形下的發(fā)展戰(zhàn)略．

6 結(jié)論與建議

綜上所述,A公司償債能力和營運能力比較好,特別是應(yīng)收款項營運方面,不僅金額比較小,而且周轉(zhuǎn)速度非?？?A公司非常重視應(yīng)收款項的管理．但是,存貨的營運與管理比較好的企業(yè)相比還有一定的差距,因此,加快銷售、去除庫存、取得現(xiàn)金、降低企業(yè)運營風險是A公司加強存貨營運能力的一項主要任務(wù)．

另外,房地產(chǎn)行業(yè)近年來競爭越來越激烈,市場供給大大增加,加之整體經(jīng)濟狀況不景氣,A公司獲利能力和發(fā)展能力不斷下降,特別是2014年,發(fā)展能力下降幅度非常大,發(fā)展明顯受到限制．面對目前這種窘迫的情形,A公司必須迅速制定新的發(fā)展戰(zhàn)略,開拓新型發(fā)展途徑,才可能持續(xù)獲利并有良好的發(fā)展[4]．否則,只能像很多房地產(chǎn)企業(yè)一樣,默默地離開房地產(chǎn)行業(yè)．

[1] 李紅娥.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表分析[D].四川:西南交通大學,2012

[2] 張先治.構(gòu)建中國財務(wù)分析體系的思考[J].會計研究,2001(6):33-39

[3] 黃春麗.萬科企業(yè)股份有限公司財務(wù)分析[D].長春:吉林大學,2005

[4] 李艷艷.基于上市公司財務(wù)報表分析的企業(yè)競爭戰(zhàn)略探析[D].太原:山西財經(jīng)大學,2012

Analysis of the Current Situation of Real Estate Enterprises in China Based on Financial Angle

DUAN Fajian

(Department of Management, Taiyuan Normal University, Jinzhong 030619, China)

In recent years, China′s real estate market is very sluggish; consumption and investment are in a serious shortage, resulting in a large number of inventory backlogs in domestic real estate industry. The real estate market investors and consumers are very confused about this situation. Based on this, this article will take a well-known listed real estate corporation with good reputation as a special case of the analysis (represented by A in the text) on the aspects of fixed assets and current assets structure, current assets structure, solvency, operation ability, profitability, and development ability.

fixed assets and current assets structure; current assets structure; solvency; operation ability; profitability; development abilitytion) Vol.15No.2 Jun.2016

2016-01-1

段法劍(1984-),男,山西平遙人,碩士,太原師范學院管理系助教,主要從事房地產(chǎn)估價和企業(yè)內(nèi)部控制研究.

1672-2027(2016)02-0082-05

F235.91

A