張艷紅

（北京信達(dá)置業(yè)有限公司，北京 100052）

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)及其財務(wù)管理的影響分析

張艷紅

（北京信達(dá)置業(yè)有限公司，北京 100052）

“營改增”對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理產(chǎn)生了較大的影響，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作提出了更高的要求。本文在闡述房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率及計稅方法的基礎(chǔ)上，論述了“營改增”的優(yōu)點，并在此基礎(chǔ)上，分析了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響以及帶來的挑戰(zhàn)。

營改增；財務(wù)管理；房地產(chǎn)開發(fā)

一、引言

財政部與國家稅務(wù)總局于2016年3月23日發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，使醞釀多時的房地產(chǎn)業(yè)“營改增”終于落地。根據(jù)我國“十二五”期間財稅制度改革的要求，營業(yè)稅改增值稅是2012年至2015年財稅改革的重頭戲。營業(yè)稅改增值稅是我國順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而采取一項重要舉措，對于促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、完善國家稅務(wù)制度具有十分重要的意義。自2012年試點工作開始以來，社會各界對于“營改增”給予了廣泛的關(guān)注，尤其是對于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”，由于我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，更是備受關(guān)注。營業(yè)稅改增值稅試點工作的全面推開，對于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理產(chǎn)生了重大的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，但在短期內(nèi)，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營以及財務(wù)管理，也存在一些困難與挑戰(zhàn)，分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)在稅改過渡期以及之后的財務(wù)管理中降低經(jīng)營成本、規(guī)避涉稅風(fēng)險等具有十分重要的作用。

二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率及計稅方法

《試點實施辦法》第十五條規(guī)定：提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。也就是說，備注關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)“營改增”增值稅率最終確定為11%。第二十一條到二十七條，對于應(yīng)納稅額、銷項稅額、銷售額、進(jìn)項稅額以及進(jìn)項稅額的抵扣進(jìn)行了明確的規(guī)定。一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進(jìn)項稅額。當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=銷售額×稅率。一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）。進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

三、營業(yè)稅改增值稅的優(yōu)點

營業(yè)稅與增值稅都屬于流轉(zhuǎn)稅，營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，而增值稅屬于價外稅。在“營改增”之前，我國在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上存在著營業(yè)稅與增值稅平行征收、兩稅并存的問題。由于兩稅在征收方式、稅基等方面存在著較大的差異，雖然稅法進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定以協(xié)調(diào)兩稅并存的矛盾，但并沒能很好地解決存在的問題。營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，其不按商品或是版稅項目的種類、品種設(shè)置稅目、稅率，而是從應(yīng)稅勞務(wù)的綜合性經(jīng)營特點出發(fā)，按照不同經(jīng)營行業(yè)設(shè)計不同的稅目、稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%。做為一價內(nèi)稅，營業(yè)稅存在著稅負(fù)高、重復(fù)征稅等問題。隨著我國市場化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷深入，做為計劃經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段的營業(yè)稅存在著改革的必要性，將營業(yè)稅改為增值稅，一是可以避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；二是可以完善增值稅抵扣鏈，促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

四、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

我國“營改增”政策是本著“優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，避免重復(fù)征稅”原則進(jìn)行的，從已有的試點結(jié)果來看，多數(shù)企業(yè)在實行“營改增”后稅負(fù)都有所下降，因此，在房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”后，企業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)也是基本可以預(yù)期的。在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅應(yīng)繳稅額是以營業(yè)額乘以5%的稅率來計算的，而“營改增”后，是以11%的稅率來進(jìn)行計算的，所不同的是，增值稅應(yīng)納稅額由兩方面的因素決定，即當(dāng)期銷項稅額與當(dāng)期進(jìn)項稅額。這其中，當(dāng)期進(jìn)項稅額決定著企業(yè)最終的應(yīng)納稅額。也就是說，企業(yè)只要合理籌劃，取得符合法律、行政法規(guī)以及國家稅務(wù)總局規(guī)定的增值稅扣稅憑證，即有可能在一定程度上降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。根據(jù)王志鋒進(jìn)行的相關(guān)測算，當(dāng)增值稅稅率為11%時，成本所占比如果達(dá)到49.5%這一臨界點時，增值稅稅率和營業(yè)稅稅率相同，均為5%，但如果成本與總收入比低于49.5%，營業(yè)稅稅率則會顯著低于增值稅稅率，甚至可低于數(shù)倍，如果成本所占比超過49.5%，這時增值稅稅率才會出現(xiàn)減幅。也就是說，企業(yè)要經(jīng)過合理的籌劃，確保進(jìn)項成本與應(yīng)稅收入的比率適當(dāng)，才能最終降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，否則，將會超出營業(yè)稅的稅收支出。

2、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流動性

“營改增”在一定程度上可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動性，這主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售模式而言的，在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)在收到銷售預(yù)收款當(dāng)期，按照營業(yè)稅的計征要求就應(yīng)繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，即按照5%的稅率繳納，造成預(yù)繳資金的支出較大。在《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。僅此一項，就使得房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)上，節(jié)省近40%的稅收資金支出。房地產(chǎn)項目一般開發(fā)周期長，現(xiàn)金流對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是關(guān)鍵性的指標(biāo)，“營改增”使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期的稅收負(fù)擔(dān)大大降低，在一定程度上提高了企業(yè)的現(xiàn)金流動性，為企業(yè)的開發(fā)項目提供了較好的稅收政策支持。

3、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算水平的提高

在“營改增”實施之前，房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅為營業(yè)稅，以應(yīng)稅營業(yè)收入全額計征稅款，在會計處理上較為簡單，只需要一個“應(yīng)交營業(yè)稅”子科目進(jìn)行核算即可，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及納稅申報的簡單粗放，一些弊端也隨之產(chǎn)生，如虛開、代開營業(yè)稅發(fā)票等。房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”，使得企業(yè)在會計核算上變得較為復(fù)雜，對于會計人員的財務(wù)核算水平提出了更高的要求，也迫使企業(yè)必須要重視財務(wù)核算水平的提高以應(yīng)對涉稅風(fēng)險。房地產(chǎn)項目周期長、涉及面廣、環(huán)節(jié)多，其成本構(gòu)成復(fù)雜，項目較多，在進(jìn)項稅上還涉及到不同稅率的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員需要具備較高的職業(yè)素質(zhì)，才能在新的稅收政策下合理籌劃，降低企業(yè)的稅收支出及涉稅風(fēng)險。也就說是，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提出了更高的要求，在一定程度上會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)核算水平的提高。

五、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理帶來的挑戰(zhàn)

1、企業(yè)需要合理籌劃才能實現(xiàn)稅收支出的降低

前文已述，企業(yè)需要經(jīng)過合理的籌劃，才能最終實現(xiàn)稅收支出的降低。這合理的籌劃，對于企業(yè)來說就是一個難點，尤其是在目前房地產(chǎn)業(yè)剛實施“營改增”的前提下，諸多工作還有待逐步開展與適應(yīng)。而且根據(jù)測算，營業(yè)稅與增值稅在所交稅額相同的情況下，成本與應(yīng)稅收入的比例為49.5%。也就是說，企業(yè)需要有近一半的符合規(guī)定的抵扣憑證，才能實現(xiàn)稅負(fù)的平衡，這對于企業(yè)的財務(wù)管理水平以及會計核算水平都提出了更高的要求。在營業(yè)稅稅收機(jī)制下，企業(yè)在營業(yè)稅中所支出的最大一項是土地增值稅，而在增值稅的計稅辦法中，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。也就是說，除去土地價格因素，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)過程中的合理籌劃決定了其最終的稅負(fù)成本，房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上合理規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，才能在新的稅收機(jī)制下實現(xiàn)最終降低稅收支出的目標(biāo)。

2、對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提出了更高的要求

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”政策的實施對其財務(wù)管理提出了更高的要求，企業(yè)財務(wù)處理的難度以及稅務(wù)風(fēng)險相較以往也增加不少。營業(yè)稅改增值稅為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來了一系列的新問題，包括會計核算、發(fā)票開具、認(rèn)證抵扣、繳納稅款等，不但管理難度增加而且任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能為企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險?！盃I改增”使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算發(fā)生了較大的改變，相較于過去的營業(yè)稅制度，增值稅的會計核算不但要使財務(wù)人員投入更多的精力，而且對于財務(wù)人員的會計核算水平提出了較高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)要在新的稅收制度下實現(xiàn)降成本、增效益，財務(wù)人員的管理水平成為了關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)。

3、短期內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營成本與稅負(fù)可能會有所上升

在增值稅率下，企業(yè)必須要有足夠的進(jìn)項才能獲得相應(yīng)的抵扣，當(dāng)然前提是必須是合法渠道獲得的進(jìn)項。在目前我國“營改增”全面推行的初期階段，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的行業(yè)抵扣鏈條在短期內(nèi)肯定是不完整的，也就是說，企業(yè)在短期內(nèi)肯定是無法完全獲得合理、合法抵扣的進(jìn)項票，在增值稅銷項稅已經(jīng)發(fā)生而無進(jìn)項稅可以抵扣的情況下，企業(yè)的稅負(fù)上升是可以預(yù)見的。此外，在稅率方面，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷項稅稅率高于進(jìn)項稅稅率，無形中也會增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本。而在實際的開發(fā)過程中，一些大宗商品的采購可以要求供應(yīng)商提供增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，而一些零散物件的采購，供應(yīng)商多是一些個體戶或是小規(guī)模納稅人，不具備提供增值稅專用發(fā)票的條件，這對于企業(yè)來說，也會形成稅負(fù)的上升。

六、結(jié)束語

“營改增”對于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展來說，無疑是十分利好的一項稅收政策，雖然在短期內(nèi)，由于行業(yè)抵扣鏈條不完整，企業(yè)的財務(wù)管理需要適應(yīng)，會存在稅負(fù)上升的現(xiàn)象，但從長遠(yuǎn)看，“營改增”由于避免了重復(fù)征稅的問題，從價內(nèi)稅改為價外稅，不但可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而且使企業(yè)對于自身的納稅義務(wù)與責(zé)任更為清晰明了。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理體系建設(shè)，調(diào)整企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制，做好新舊稅制的銜接工作，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通與交流，認(rèn)真研究在新稅制下企業(yè)的經(jīng)營策略，做好稅負(fù)籌劃，嚴(yán)格內(nèi)控風(fēng)險點，確保企業(yè)在新稅制下獲得更好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

[1] 陳玉嬌．試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2015,03:265+267．

[2] 鄧單月,鄭宇軒,楊達(dá)．營改增稅制改革——影響房地產(chǎn)企業(yè)的“雙刃劍”[J]．金融經(jīng)濟(jì),2015,18:29-30．

[3] 王志鋒．試析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務(wù)管理出現(xiàn)的新問題及對策[J]．財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,16:334+348．

（責(zé)任編輯：高 博）