丁祖昱

2015年，萬科、平安不動產、綠地、萬通、合生等多家企業(yè)宣布進軍物流地產行業(yè)，開展物流地產業(yè)務。一時間，這個一直以來由外資企業(yè)強勢主導的藍海市場開始涌入滾滾資本大潮。

存量房時代，習慣了打閃電戰(zhàn)的房企開始注重穩(wěn)扎穩(wěn)打，收益穩(wěn)定的物流地產更符合房企現(xiàn)有的變現(xiàn)模式，加上電商的飛速發(fā)展，兩萬億的藍海市場對房企來說同樣極具誘惑力，于是新一輪的跑馬圈地中，物流地產行業(yè)當仁不讓。

普洛斯預測，未來15年內，中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設施的市場規(guī)模將超過2.5萬億美元。

然而在筆者看來，國內房地產企業(yè)想要在被外資幾乎壟斷的物流地產行業(yè)有所作為，需要的不僅僅是金錢和經驗，更多的是認知和思維模式。

一、國內現(xiàn)代化物流的投資現(xiàn)狀

目前來看，除了以普洛斯為代表的國際物流龍頭企業(yè)，國內企業(yè)在這條路上走得一直頗為不順，但自從去年開始，萬科、平安、菜鳥包括京東等多家企業(yè)分別先后涉足，企圖蠶食這塊萬億大蛋糕。

這其中，萬科更表示，因為具備更加專業(yè)的投資團隊、更廣泛的布局、規(guī)?；牡禺a協(xié)同優(yōu)勢。與電商相比，萬科的平臺將更加開放，開發(fā)運營能力更加專業(yè)聚焦。

以最具代表性的萬科物流為例，萬科做物流地產的思路較為西化，引入美國黑石，未來還有可能與鐵獅門合作整合上下游資源。2016年1-5月，萬科新增物流地產項目7個，新增物流地產建面52.8萬平方米，超過2015年全年水平，在房企中更是無出其右者。除了土地儲備以外，萬科管理上也借鑒普洛斯，以拿地蓋房為基礎，上游引入基金、下游穩(wěn)住商戶，用品牌優(yōu)勢做服務商。

雖然開發(fā)商們摩拳擦掌躍躍欲試，但這依然無法改變我國物流地產發(fā)展的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，在美國人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平方米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。未來伴隨零售消費升級、電商快速發(fā)展，中國物流地產發(fā)展需求量巨大，但是卻缺乏更高效的手段、措施以及開發(fā)商。

二、國外的物流地產發(fā)展現(xiàn)狀

國外物流地產發(fā)展始于上世紀80年代左右，以歐美國家為主，目前呈現(xiàn)出以下幾個特點。

1.需求旺盛，用地集中

雖然經歷了30多年的發(fā)展，但國外市場對于大規(guī)模物流用地的需求依然十分旺盛，企業(yè)們一直都在試圖尋找更大的空間用以重組現(xiàn)有業(yè)務，因此發(fā)展速度非常快且較為集中。以德國為例，大部分物流用地都集中在慕尼黑、法蘭克福以及柏林等地。

2.受經濟影響較大

歐洲也不是所有的國家都能很好地參與到物流產業(yè)中來，一般經濟較為發(fā)達，工業(yè)化程度和地理位置優(yōu)越的國家在發(fā)展上更占優(yōu)勢，因為這些國家的制造業(yè)被轉移到了很多發(fā)展中國家，所以需要更多用地來儲備運回的制造業(yè)產品。

3.規(guī)模和網絡較為完善

國外的物流地產企業(yè)熱衷在全球范圍內建設倉儲設備，并覆蓋一個全球化的配送網絡，實現(xiàn)規(guī)模和網絡雙覆蓋。

以普洛斯為例，他們雖然是2003年才進入中國，但在規(guī)劃理念、產品設計等方面具備一定的前瞻性，這讓其產品壟斷國內市場，從2003年進入中國時的產品可以看出，概念依然領先。

三、投資者們目前最大的困境

縱觀2015年中國物流市場整體表現(xiàn)，呈現(xiàn)出參與者不斷增加，令物流地產市場競爭進一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應求，但土地供應緊縮。

相比之下，二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，國內企業(yè)到底如何才能重新獲得競爭優(yōu)勢呢？

1.政府意識

若干年前，國內物流地產做得比較雜亂，沒有稅收、租金又低，廉價出讓了很多土地，致使大部分地方政府對物流地產敬而遠之。所以首先要打通政府這個門檻，只有政府意識到物流地產帶來的產業(yè)促進，才能調動積極性，更愿意將土地調配給物流地產行業(yè)并推動其發(fā)展。

2.拿地瓶頸

應該說，這是目前國內所有物流地產企業(yè)所面臨的困境。物流地產不同于商業(yè)地產，每一個企業(yè)的配送需求基本固定。規(guī)?；_發(fā)需要更多的土地，在一些非理性供應工業(yè)倉儲用地的城市，拿地已經普遍非常困難，一線城市更是好地難求。

3.思維困境

與國外成熟的物流體系相比，國內物流地產開發(fā)呈現(xiàn)點狀布局，遠未形成一定規(guī)模的物流地產網絡。由于投資管理方式的不穩(wěn)定性，不同企業(yè)進入行業(yè)的側重點也不同，不同程度會影響開發(fā)運營。開發(fā)商們只有將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，才能了解整個市場，實現(xiàn)有效運作。

4.資本剿殺

相比于房地產其他行業(yè)，物流地產的風險較低收益穩(wěn)定，很多資本方不以為意。所以如何通過專業(yè)的資本化運作把產品變現(xiàn)才是各大企業(yè)競爭的最終利器。用靈活有效的資本運作獲得充裕資金，提供資金支持和財務保障，利用自有資本實現(xiàn)一定規(guī)模的開發(fā)資本鏈，獲得預期收益。

雖然發(fā)展時間并不長，但由于巨大的利潤空間和成長前景，國內物流地產會面臨許多機遇和困境，而我們只有不斷地發(fā)現(xiàn)、解決問題，將目光看得更高更遠，提高核心競爭力，才能讓這片藍海成為新的經濟增長點。

作者系易居（中國）企業(yè)集團CEO