上半年市場銷售積極,但在十一期間全國多個城市推出樓市新政后,房地產(chǎn)市場進入新一輪的調(diào)控期。但是不管怎樣,除了地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù),今年房企仍然在多元化上進行著探索和布局,其主要集中在四大方向,一是社區(qū)物業(yè),如萬科物業(yè)發(fā)布“睿服務(wù)3 .0”系統(tǒng);二是文旅地產(chǎn),如萬達繼續(xù)在濟南、南寧和烏魯木齊投資興建文旅綜合項目;三是PPP項目合作開發(fā)上,如華夏幸福積極與地方政府合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn);四是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)擴展上,如綠地集團成立綠地(亞洲)證券。
戰(zhàn)略一:社區(qū)O2O規(guī)模擴張
社區(qū)物業(yè)作為房企實現(xiàn)多元化、積極轉(zhuǎn)型的一個重要方向,正受到各大房企的重視。如何打通社區(qū)服務(wù)的“最后一公里”,以萬科、保利為代表的企業(yè)在規(guī)模擴張和服務(wù)提升等方面進行了探索,涉及到社區(qū)O2O、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等各個方面。
在已有的社區(qū)商業(yè)模式上進行規(guī)模擴張,是房企在社區(qū)物業(yè)上加強布局的方式之一。保利地產(chǎn)在去年4月5P戰(zhàn)略發(fā)布以來,將社區(qū)O2O作為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重點,通過打通線上線下的“若比鄰”,致力于成為“O2O資源整合營運商”、“社區(qū)生活服務(wù)商”,去年9月保利地產(chǎn)O2O社區(qū)商業(yè)“若比鄰”正式落成,首個體驗實體店“比鄰超市”進駐保利天悅,今年8月保利地產(chǎn)進行了社區(qū)配套戰(zhàn)略發(fā)布會,宣布若比鄰社區(qū)將入駐多個保利項目,標志著保利社區(qū)商業(yè)的進一步擴展。此外, 4月上海萬科聯(lián)手上海地產(chǎn)集團再推智匯坊,將社區(qū)型養(yǎng)老嵌入古美社區(qū),這是萬科在上海開辦的第二家智匯坊,實現(xiàn)了“社區(qū)+養(yǎng)老”模式的推廣。
產(chǎn)品升級,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,從而增強物業(yè)服務(wù)的競爭力。萬科物業(yè)在9月發(fā)布 “睿服務(wù)3 .0”,作為對去年發(fā)布的“睿服務(wù)2 .0”升級版,實現(xiàn)了對人、財、物管理的全面“數(shù)據(jù)化”,并同時推出了社區(qū)O2O商業(yè)運營的“友鄰計劃”,為萬科物業(yè)睿服務(wù)注入新的內(nèi)容,有力增強了睿服務(wù)系統(tǒng)的市場競爭力。金科通過與微軟進行社區(qū)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)開發(fā)合作,打造“金科服務(wù)天啟大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)”,將為金科全國社區(qū)提供實時安全監(jiān)控,以及為業(yè)主提供量身訂制的生活服務(wù)體驗,更好地提升金科物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。
在社區(qū)物業(yè)增值服務(wù)上,主要集中在社區(qū)金融方面,充分挖掘社區(qū)物業(yè)中的金融服務(wù)價值,已有房企進行了嘗試。雅居樂在4月推出了針對社區(qū)、業(yè)主、客戶金融保險方向的理財類專家服務(wù)體系 ,“樂+”四大服務(wù)體系之“樂財”服務(wù),為社區(qū)業(yè)主提供家庭保險、理財服務(wù),進一步擴大社區(qū)物業(yè)版圖,提升物業(yè)增值服務(wù)價值。作為典型的社區(qū)物業(yè)公司彩生活,2月與民貸天下簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,宣布雙方通過聯(lián)合研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品,以互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合社區(qū)服務(wù)場景,將社區(qū)與金融緊密結(jié)合,搶占社區(qū)業(yè)主在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的新入口。
戰(zhàn)略二:文旅地產(chǎn)開發(fā)進行商業(yè)運營模式變革
隨著我國住宅市場進入天花板而旅游地產(chǎn)市場日趨成熟,以及在國家對關(guān)于文旅小鎮(zhèn)的政策扶植下,文旅地產(chǎn)正成為一些房企重點布局方向。不同于以往偏重銷售,以地域文化、旅游元素來提升產(chǎn)品的銷售,今年以來房企在文旅地產(chǎn)上的擴展更多的體現(xiàn)在商業(yè)運營模式的變革上,更加注重后期的運營。其中主要有文旅綜合體和文旅小鎮(zhèn)兩種類型。
在文旅綜合體上,主要以萬達、中天城投、碧桂園為代表。作為大型文旅綜合體開發(fā)先行者,萬達繼青浦萬達茂、南昌萬達城、合肥萬達文化旅游城之后,8月以來又宣布將在濟南、南寧和烏魯木齊建文化旅游項目,進一步加強文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國的擴張。8月中天城投與江陽區(qū)簽署相關(guān)協(xié)議,將在江陽區(qū)國窖長江大橋至長江大橋江岸線建設(shè)沙灣古鎮(zhèn)文化旅游綜合體項目,建設(shè)內(nèi)容包括沙灣古鎮(zhèn)、酒店集群、國際會議中心以及其他公共服務(wù)設(shè)施和公用設(shè)施等。此外,在由中國平安、碧桂園、華誼兄弟等多家企業(yè)高層于北京啟動跨界資源整合平臺——“平安文旅薈”上,碧桂園宣布將聯(lián)合中國平安和華誼兄弟一起進軍文化旅游綜合體,重點開發(fā)“城市中心文旅綜合體”和“城市周邊文化旅游城”兩種業(yè)態(tài),進軍文旅地產(chǎn)。
在文旅小鎮(zhèn)上,主要以華僑城和陽光100為代表。華僑城在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式的探索下,5月份與龍崗區(qū)政府、深圳市甘坑生態(tài)文化發(fā)展有限公司合作共建文旅小鎮(zhèn)“華僑城甘坑新鎮(zhèn)”,加強了在高端文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)上的布局。10月陽光100與特斯聯(lián)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,未來將“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”打造成中國首個智慧小鎮(zhèn)。
戰(zhàn)略三:產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)的PPP項目建設(shè)
政企合作的PPP模式正受到國家的大力扶持,特別是關(guān)于建設(shè)特色小鎮(zhèn)的PPP模式,今年以來,各大房企也在積極參與,相對于中小房企,具有央企背景和較強的綜合工程承包能力的大型房企更具有優(yōu)勢。在地產(chǎn)調(diào)控下,地產(chǎn)投資熱逐漸降溫,未來將會有更多資金流向基建領(lǐng)域,隨著政府加大力度、加快落實PPP項目的開發(fā),這也給房企進行多元化布局帶來了機遇。
在PPP基建項目合作上,中國中鐵、中國鐵建和綠地已開展相關(guān)的布局。2月中國中鐵隧道集團與蘇埃通道建設(shè)投資發(fā)展有限公司、中信集團就蘇埃通道建設(shè)事宜達成共識,共同合作開發(fā)蘇埃通道PPP項目。7月中國鐵建中標太原市晉源東區(qū)綜合管廊工程PPP項目,在基建上收獲新的項目。綠地在ppp項目合作上,既有傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),也有“軌交+物業(yè)”模式的大基建合作開發(fā)。1月綠地控股集團與鄭州市政府簽訂了《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》,加強在軌道交通項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新區(qū)建設(shè)及大棚戶區(qū)改造上的合作;9月由綠地控股集團有限公司與上海隧道工程有限公司組成的聯(lián)合體,成功中標南京地鐵5號線工程PPP項目,該項目標志著綠地在地鐵基建業(yè)務(wù)上實現(xiàn)突破。
在產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)相關(guān)的PPP合作項目上,華夏幸福便是代表。華夏幸福作為傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營上的豐富經(jīng)驗,在PPP項目合作上具有天然的優(yōu)勢。其主要集中于與地方政府進行產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)PPP項目的合作開發(fā),9月華夏幸福成功中標邯鄲叢臺產(chǎn)業(yè)新城PPP項目,該項目投資金額高達478億元,由華夏幸福進行開發(fā)建設(shè)運營工作,隨后又宣布與南京市溧水區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會簽署《合作備忘錄》,共同打造會展特色小鎮(zhèn)。在這一輪PPP開發(fā)熱潮中,華夏幸福將是一支重要的力量。
戰(zhàn)略四:房地產(chǎn)金融房企積極擁抱金融
房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),與金融具有天然的聯(lián)系,地產(chǎn)和金融聯(lián)系進一步加強,房企也開始參與到金融的各個領(lǐng)域。除了此前萬達和恒大為集齊金融牌照,加強金融業(yè)務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈布局外,今年1月到10月則有更多的房企進行基金、保險、證券和互聯(lián)網(wǎng)金融上的布局。
在基金方面,陽光城、藍光發(fā)展和佳兆業(yè)分別出資參與基金業(yè)務(wù)。陽光城擬作為有限合伙人參與投資 “三峽金石(深圳)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)“的建設(shè);藍光發(fā)展設(shè)立地產(chǎn)投資基金,擬組建嘉興安藍一號投資合伙企業(yè);佳兆業(yè)和凱興資本宣布成立了佳兆業(yè)凱興體育基金;濱江集團參與出資2300萬,發(fā)起設(shè)立證源基金管理有限公司。
在保險方面,融信中國、大名城、新城控股、中天城投或出資組建或入股保險公司。融信中國旗下融信投資出資4億元人民幣,與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資及北京旋極成立合營公司,進軍保險業(yè)務(wù);大名城斥資3.5億參與籌建黃河財產(chǎn)保險股份有限公司;新城控股與紅星美凱龍、紅豆集團等7家公司共同聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國峰人壽保險股份有限公司;中天城投通過旗下子公司貴陽金控競拍中融人壽20%的股權(quán),成中融人壽第一大股東。
在證券方面,綠地控股和保利地產(chǎn)分別成立或擬成立證券公司。綠地控股旗下綠地(亞洲)證券公司9月份正式在香港成立,主要展開境外房地產(chǎn)基金和全球股權(quán)投資基金的投資及管理業(yè)務(wù),進一步開擴了綠地金融版圖;保利地產(chǎn)通過全資子公司保利物業(yè)管理有限公司與廣東粵財投資控股有限公司、深圳市泓景投資有限公司、高信證券有限公司、恒明珠證券有限公司、偉祿美林證券有限公司共計6家發(fā)起人共同簽署協(xié)議,擬以現(xiàn)金認購股份方式共同發(fā)起設(shè)立粵港證券。
在互聯(lián)網(wǎng)金融方面,綠地控股、萬達和佳兆業(yè)均進行相關(guān)布局。綠地金服繼續(xù)加強房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的布局,與廣金所在滬簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,推進雙方在資產(chǎn)/資金、投資管理模式等方面的合作;萬達金融加入Linux區(qū)塊鏈項目,加快互聯(lián)網(wǎng)金融布局;7月佳兆業(yè)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺佳兆業(yè)金服正式上線,目標將在一年內(nèi)打造資金規(guī)模達百億投融資服務(wù)平臺。
隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤瓶頸的到來,房企紛紛進行多元化布局,而向金融領(lǐng)域擴展往往成為多數(shù)房企的首選,這一趨勢未來還將會加強。房企進軍金融業(yè),有不同的戰(zhàn)略定位和市場需求,有的主要是為了給房地產(chǎn)主業(yè)提供融資便利;有的則是作為集團的多元化布局的一個方向,直接設(shè)立金融子公司,看中的是金融行業(yè)的高利潤,以尋求地產(chǎn)外的利潤增長點。
本文由易居(中國)克爾瑞研究中心供稿