楊紅旭

研究房地產(chǎn)市場，最難的問題是市場需求，尤其是從房地產(chǎn)短周期來看，供應(yīng)可以通過數(shù)據(jù)做測算，而需求較難測算。

過去兩年，易居研究院有一個(gè)專題研究：“中國35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)”，針對35個(gè)大中城市的年度市場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇做系統(tǒng)性跟蹤研究，其中就包括需求面的研究。

經(jīng)過長期研究發(fā)現(xiàn)，住宅需求主要與人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)有關(guān)，人口總量的變化是決定一個(gè)城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素。本文就以35城人口總量與增速為例，進(jìn)行研究。

2014年，35城常住人口合計(jì)31345萬人，占全國總?cè)丝诘?2.9%。其中，超過2000萬常住人口的城市有3個(gè)，分別是重慶2991萬人、上海2426萬人、北京2152萬人。其中，重慶屬下的農(nóng)業(yè)人口較多，中國真正的2000萬級(jí)的超級(jí)大都市，其實(shí)只有京滬。

1000-2000萬人之間的城市有7個(gè)，天津、成都、廣州、哈爾濱、深圳、石家莊和武漢。其中，哈爾濱和石家莊屬下農(nóng)業(yè)人口較多，可以忽略。天津、成都、廣州、深圳和武漢，是中國大都市的第二梯隊(duì)。

黨的十八屆三中全會(huì)提出，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。于是，京滬二市皆嚴(yán)控人口。比如上海的“十三五”規(guī)劃提出：到2020年將常住人口控制在2500萬人以內(nèi)。而上海2014年已達(dá)2426萬人，可見控人口的壓力很大，住宅限購可能成為長期政策。

上?！笆濉币?guī)劃要求：加強(qiáng)人口綜合調(diào)控。更好運(yùn)用市場化、法治化手段，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整人口存量，以功能疏解調(diào)控人口增量，有序疏解部分城市功能，促進(jìn)人口合理分布。中心城區(qū)堅(jiān)持“雙增雙減”，嚴(yán)格控制住宅用地和建筑總量。將新城、鎮(zhèn)作為新增人口居住和就業(yè)的主要空間載體，加快淘汰落后產(chǎn)能，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)。以常住人口為依據(jù)，完善公共政策設(shè)計(jì)，合理配置公共資源。結(jié)合城市實(shí)際服務(wù)人口需求，對基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施供給進(jìn)行預(yù)留。

2015年，上海常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長！這是否是人口長期拐點(diǎn)？筆者并沒有細(xì)致的研究過上海人口問題，但看圖2曲線，即便不是拐點(diǎn)，也已步入持續(xù)幾年的高位振蕩區(qū)了。在同樣嚴(yán)苛的控人口政策之下，北京也將出現(xiàn)類似情況。這對于京滬的樓市，構(gòu)成潛在的利空。

從2010-2014年35個(gè)城市常住人口的變化看，35城過去5年的年均復(fù)合增速均值為1.2%。平均來看，明顯高過全國平均增速，說明全國人口繼續(xù)向大中城市集聚。

增速排名前5的城市依次是天津、烏魯木齊、合肥、北京和鄭州，增速分別為4.0%、3.2%、2.6%、2.3%和2.0%。

尤其天津，非常突出，這也與天津允許外地人購房落戶有關(guān)，天津房價(jià)過去一年大漲，也反映了人口快增的利好因素。

另外，合肥和鄭州，屬于農(nóng)業(yè)人口大省的單核城市，省內(nèi)人口向省會(huì)集聚的態(tài)勢明顯，中長期利好樓市。

排名最靠前的一線城市是位于第4名的北京，上海、廣州、深圳排名分別是第11位、16位和24位，總體上看排名不太突出，主要是由于近年一線城市采取人口總量控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整，影響了人口的增長速度。

排名靠后的城市，哈爾濱幾乎沒增長，寧波和蘭州增速偏小，也正是近幾年房價(jià)比較低迷的城市。

由此可見，人口增速在很大程度上決定了房價(jià)的漲幅。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長