朱行善

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占有重要的地位，雖然近幾年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響產(chǎn)生了一定的起伏，但是整體看來(lái)，市場(chǎng)空間仍然很大，具有發(fā)展?jié)摿?，?cái)務(wù)管理水平和成本控制是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，要對(duì)其認(rèn)真解析，實(shí)現(xiàn)二者間的協(xié)同管理以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速進(jìn)步。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；成本控制；協(xié)同管理

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但是目前在很多方面仍然存在不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的應(yīng)變能力仍然較差。因此要努力提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，利用財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的方法，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文從二者之間的關(guān)系、協(xié)同管理的特點(diǎn)及現(xiàn)狀等進(jìn)行科學(xué)解析，提出實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理的有效建議。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制的關(guān)系

1.項(xiàng)目決策與成本控制

項(xiàng)目決策是否合理會(huì)對(duì)成本控制產(chǎn)生直接影響，而成本控制是否到位也是項(xiàng)目決策正確性的保障。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，必然要進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確定投資收益率，然后才能進(jìn)行投資決策。但是社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境始終處于動(dòng)態(tài)的發(fā)展之中，政府的相關(guān)政策也會(huì)發(fā)生改變，市場(chǎng)的需求量也會(huì)發(fā)生變化，管理者的自身判斷能力也會(huì)存在一定的誤差，這就使企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)的預(yù)算成本與實(shí)際發(fā)生成本之間產(chǎn)生了偏差，而企業(yè)在成本控制中要盡量保證不超過(guò)原有預(yù)算成本，才能保證決策時(shí)的計(jì)劃收益，這就為企業(yè)的成本控制帶來(lái)了一定的難度。所以說(shuō)項(xiàng)目決策與企業(yè)成本控制關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，二者相互影響。

2.資金管理與成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始立項(xiàng)籌劃到竣工結(jié)算整個(gè)過(guò)程涉及的層面較多，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中受很多因素影響，這些因素都會(huì)影響到項(xiàng)目資金的使用和運(yùn)轉(zhuǎn)情況，影響到項(xiàng)目成本的變化。然而合理的資金管理可以減少成本控制的難度，科學(xué)的成本控制也可以為資金管理提供有力的支持。例如房?jī)r(jià)的下調(diào)、物價(jià)的上漲、國(guó)家房地產(chǎn)政策和信貸政策的改變、銀行利率的調(diào)整等都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本投入的加大，增加資金管理難度。這時(shí)有效的成本控制就可以盡可能的控制成本的增加，減輕企業(yè)資金壓力，為企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)提供支持，而科學(xué)的資金調(diào)度與分配也會(huì)降低成本控制的難度，二者相輔相成，互相促進(jìn)。

3.財(cái)務(wù)監(jiān)督對(duì)成本控制的影響

有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督可以促進(jìn)財(cái)務(wù)工作流程的規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)性，減少財(cái)務(wù)工作人員在工作中的漏洞，提升工作人員的積極性，財(cái)務(wù)計(jì)劃的合理性。這樣一來(lái)就可以消減一些由于財(cái)務(wù)工作不到位或出現(xiàn)差錯(cuò)而導(dǎo)致的成本增加，減少成本投入，為成本控制提供支持。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理所具有的特點(diǎn)

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，它對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)行、資產(chǎn)購(gòu)置和利潤(rùn)的分配等方面都要進(jìn)行管理。作為房地產(chǎn)行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容包括對(duì)將要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行的籌資過(guò)程、資金的投入運(yùn)營(yíng)過(guò)程、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制、稅務(wù)管理和利潤(rùn)分配等方面。而成本控制則主要是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的施工前、中、后所進(jìn)行的管理，控制成本，確保不超出成本預(yù)算目標(biāo)，即使有變化，也要盡量控制成本的最低投入?，F(xiàn)結(jié)合二者的各自特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)兩者協(xié)同管理所具有的特點(diǎn)進(jìn)行分析。

1.資金籌集額度較大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)

資金需求量大，運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)的特性。從項(xiàng)目的考察到?jīng)Q策，到土地征用的審批和辦理，到通過(guò)拍賣(mài)或其他方式獲得具體的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，到建筑項(xiàng)目開(kāi)始施工，再到竣工驗(yàn)收，每一個(gè)環(huán)節(jié)都很復(fù)雜，花費(fèi)的時(shí)間都較長(zhǎng)，而且資金使用量較大，這就導(dǎo)致資金籌集難度加大，這也是二者協(xié)同管理中的一個(gè)主要特點(diǎn)。

2.對(duì)決策的準(zhǔn)確性要求很高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入較大，而且不可控因素較多，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此對(duì)項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確度要求很高，作為財(cái)務(wù)管理人員在財(cái)務(wù)方面必須要做到精細(xì)、嚴(yán)格、準(zhǔn)確，確保信息的客觀性、真實(shí)性。這樣才能為決策者提供合理的依據(jù)，否則一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤的決策將造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，影響企業(yè)的發(fā)展。

3.成本管理工作繁復(fù)多變

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作涵蓋面較廣，影響因素較多，整個(gè)過(guò)程繁復(fù)多變，不容易掌控。如成本構(gòu)成環(huán)節(jié)涉及到拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)問(wèn)題、施工前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、設(shè)備購(gòu)進(jìn)、工程安裝等費(fèi)用問(wèn)題；在成本核算環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商必須采取單項(xiàng)核算然后累加的原則，導(dǎo)致核算工作量較大；在進(jìn)行成本結(jié)算時(shí)，要把一些尚未進(jìn)行建設(shè)的配套設(shè)施按照實(shí)際施工所產(chǎn)生的費(fèi)用以計(jì)提費(fèi)用的形式進(jìn)行結(jié)算。除此之外，對(duì)于工程中的變更和突發(fā)情況所產(chǎn)生的額外費(fèi)用也時(shí)有發(fā)生，所以成本管理工作較為復(fù)雜。

4.風(fēng)險(xiǎn)較大，資金回流時(shí)間長(zhǎng)

房地產(chǎn)投資所使用的資金額度較大，而且影響因素較多，一旦發(fā)生問(wèn)題，將會(huì)造成難以挽回的局面，因此風(fēng)險(xiǎn)較大。還有就是資金回流問(wèn)題，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，很多企業(yè)通過(guò)降低價(jià)格、分期付款、較低的首付額度等多種手段來(lái)進(jìn)行促銷(xiāo)，這樣一來(lái)就形成較長(zhǎng)的資金回流期，為企業(yè)的整體資金鏈帶來(lái)了一定的影響，也使成本隨著時(shí)間而加大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的有效措施

1.建立科學(xué)的管理制度

制度是日常工作的依據(jù)，要能夠更好地推行財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的模式，就要建立相應(yīng)的制度體系，來(lái)支持這一管理模式的施行。一是建立預(yù)決算成本控制制度。在成本控制方面要嚴(yán)格按照預(yù)算成本執(zhí)行，做好預(yù)決算的審批與核查，對(duì)于一些較重要的環(huán)節(jié)要進(jìn)行復(fù)查，避免一些不合理的開(kāi)支，有效實(shí)施成本控制，降低整體投入；二是建立采購(gòu)成本監(jiān)控制度。采購(gòu)部門(mén)要制定合理的采購(gòu)計(jì)劃和預(yù)算，進(jìn)行真實(shí)有效的市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)和口碑好的材料供應(yīng)商，嚴(yán)格按照合同進(jìn)行采購(gòu)，財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)采購(gòu)的金額和數(shù)量準(zhǔn)確核實(shí)。除此之外，成本控制部門(mén)還要對(duì)采購(gòu)的批次、數(shù)量、時(shí)間進(jìn)行合理的規(guī)劃，有效的利用流動(dòng)資金，合理的掌控付款時(shí)間，確保資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)；三是建立科學(xué)的項(xiàng)目管理制度。通過(guò)項(xiàng)目管理來(lái)控制成本，節(jié)約資金，減少浪費(fèi)現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，對(duì)一些突發(fā)情況有效處理，有效控制建筑成本。

2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的核心，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系可以提高企業(yè)資金利用率，保證企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定和充足，也為企業(yè)融資提供了良好的基礎(chǔ)，只有科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系才能有效進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，首先要從日常的財(cái)務(wù)管理工作入手，摒棄一些不適用的財(cái)務(wù)管理觀點(diǎn)，改進(jìn)財(cái)務(wù)管理中的不完善之處，對(duì)日常財(cái)務(wù)信息進(jìn)行真實(shí)反映和客觀分析；提高財(cái)務(wù)人員的管理水平和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，對(duì)其進(jìn)行定期培訓(xùn)和考核，要讓他們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，具有較強(qiáng)的成本管控意識(shí)，形成積極學(xué)習(xí)和工作的態(tài)度；加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的資金管理能力，對(duì)資金的籌集管理、現(xiàn)金的動(dòng)態(tài)管理和成本管理做好規(guī)劃和監(jiān)控；調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)管理力度。合理的確定企業(yè)負(fù)債率，充分利用資金，控制權(quán)益與債務(wù)比在適當(dāng)?shù)某潭?；除此之外，企業(yè)還要保持良好的社會(huì)形象和較高的信譽(yù)度，這有利于企業(yè)進(jìn)行融資和借貸，其中財(cái)務(wù)審核是關(guān)鍵，一定要做到真實(shí)準(zhǔn)確。

3.制定科學(xué)的協(xié)同管理規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、社會(huì)形勢(shì)、國(guó)家政策、企業(yè)自身狀況和區(qū)域環(huán)境做好協(xié)同管理的規(guī)劃。要實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理的模式，統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理和成本控制的要求，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部精細(xì)化分工協(xié)作；選擇實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好的合作伙伴，適當(dāng)進(jìn)行服務(wù)外包；項(xiàng)目管理工作要細(xì)致嚴(yán)格，項(xiàng)目管理人員要多與成本控制人員和財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行溝通，有效的控制成本；規(guī)范工作流程，不斷提升財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)要清晰地掌握房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際動(dòng)態(tài)，對(duì)自身的行業(yè)水準(zhǔn)與整個(gè)行業(yè)的平均水準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，找出缺點(diǎn)和不足。根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展可行性研究，做好其他環(huán)節(jié)的管理工作來(lái)輔助協(xié)同管理的落實(shí)，加大在協(xié)同管理上的人力物力財(cái)力投入，引進(jìn)一些高科技的財(cái)務(wù)軟件和系統(tǒng)，借鑒一些較為成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和模式，來(lái)提高協(xié)同管理的效果。

五、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和成本控制方面已經(jīng)有了較大的進(jìn)步，然而，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就必須有效的進(jìn)行協(xié)同管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地解決協(xié)同管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，優(yōu)化管理體系，建立科學(xué)的協(xié)同管理模式。

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