張 淳 羅艷麗

(湖南友誼聯(lián)合會計師事務所，湖南 長沙 410005)

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房地產估價折舊與會計折舊差異分析

張 淳 羅艷麗

(湖南友誼聯(lián)合會計師事務所，湖南 長沙 410005)

在房地產估價業(yè)務操作中，估價人員 利用成本法對房地產進行評估時經常將建筑物折舊與會計核算中的折舊費用相混淆。本文對估價折舊和會計折舊在折舊依據、折舊基礎、折舊年限等方面的差異進行了比較分析，對于準確評估房地產價格具有現(xiàn)實意義。

房地產估價；建筑物折舊；差異分析

房地產成本法估價和會計核算中都存在“折舊”這一名詞，在估價業(yè)務操作中，估價人員對于估價中的建筑物折舊與會計核算的固定資產折舊經常存在概念混淆，雖然兩者在折舊計算思路、折舊方法等方面有一定的共同之處，但兩者卻存在本質的區(qū)別。因此，厘清估價折舊與會計折舊的區(qū)別，正確理解房地產估價中建筑物折舊的實質，對于正確運用成本法進行房地產估價具有十分重要的意義。

一、房地產估價折舊和會計折舊的實質

在房地產估價業(yè)務操作中，采用成本法測算已使用房地產的評估價值時，第一步需要估算土地的重新取得成本或重新開發(fā)成本以及地上建筑物的重新購建成本，第二步則估算該建筑物自建成使用至估價時點由于各種原因所造成的房屋折舊(價值損耗)或確定建筑物的成新率，最后計算確定估價對象房地產在估價時點的正常市場價值。最常用的公式為：

已使用房地產的價格= 土地重新取得價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

或者

已使用房地產的價格= 土地重新取得價格+建筑物的重置價格×建筑物成新率

由上述公式可看出，建筑物折舊的計算結果正確與否，對于評估房地產市場價值十分關鍵。但采用成本法估價求取估價對象建筑物折舊時，主要考慮的是建筑物市場價值的實際減損，是為確定已使用房地產現(xiàn)值這一目的服務的，實質上是房地產價值的減價調整和修正。而會計核算中的折舊是基于固定資產使用的損耗補償，是為了保證企業(yè)再生產的持續(xù)進行，從銷售商品的收人中把那部分轉移的價值提取出來，并通過貨幣的形態(tài)進行累積，以用于未來固定資本的持續(xù)更新。因此，房地產估價折舊和會計核算中的折舊在本質上是存在差異的。

二、房地產估價折舊與會計折舊比較分析

1、折舊依據不同

房地產成本估價法是依據《房地產估價規(guī)范》(GB/T 50291-2015)中的有關規(guī)定，運用恰當的方法，計算由于各種原因造成的建筑物價值的損失，并綜合考慮土地的重新取得價格和建筑物的重新購建價格，最后確定建筑物以及房地產的現(xiàn)值。會計核算中計算折舊則是根據相關的會計制度和會計原則中的收入費用配比原則，通過計提折舊的方式，將固定資產使用過程中逐漸損耗的那部分價值逐步分攤到各期。

2、折舊范圍不同

會計核算中，根據《企業(yè)財務制度》，固定資產從投人使用月份的次月起按月計提固定資產折舊、從停用月份的次月起停止計提折舊；而未使用的、已提足折舊繼續(xù)使用的、以經營租賃方式租人的固定資產以及破產、關停企業(yè)的固定資產等均不得提取折舊。在估價業(yè)務操作中，需要通過對各影響因素進行推斷性的綜合解析，來確定房地產價值真實減損因素、判斷各因素影響程度以及估算折舊額，其不受估價對象的權利性質、用途、使用方式、利用狀態(tài)、資產取得途徑等限制。

3、折舊基數不同

在估價業(yè)務操作中，折舊的基數是估價對象建筑物在估價時點的重新購建價格，重新購建價格是建筑物在估價時點的平均社會成本，非個別企業(yè)或個人的真實成本，是建筑物的客觀市場價格，重新構建價格會因社會平均耗費的變動而隨之變動，因此，由于估價時點的不同，同一建筑物的重新購建價格會存在一定的差異；在會計核算中，折舊的基數是建筑物購建的原值，也稱為歷史成本。根據相關的會計制度，固定資產原值一經發(fā)生并登記入賬，在此后折舊年限內將一直以它作為基數計算折舊，不隨時間和社會平均成本的變化而變化 (此處不考慮固定資產減值)，直至該固定資產清理報廢。

4、折舊年限不同

房地產估價中的建筑物耐用年限通常是針對某一特定對象，其受建筑物本身的設計和功能、建筑物的使用方式和自然損耗、建筑物所處區(qū)域的自然和經濟環(huán)境條件以及房地產市場狀況等多種因素的影響，具有個別性和特殊性。兩棟建成時間、建筑結構、用途、外觀和已使用年限完全相同的房產，因為保養(yǎng)、維護及房地產周邊環(huán)境等的差別，尚可使用年限會存在兩個不同的結果。會計核算中，對于固定資產的預計使用年限的判斷，并不是針對某一特定固定資產確定的，而是同類建筑物正常使用狀態(tài)下的平均耐用年限。此外，固定資產的預計使用年限一旦確定將不得隨意更改。因此，對于同一類型的建筑物，無論其使用狀況、維修保養(yǎng)情況以及所處周邊環(huán)境如何，會計核算中均采用同一個相對穩(wěn)定的法定耐用年限。

5、折舊形式不同

在估價業(yè)務操作中，估價折舊不是以折舊費用的形式出現(xiàn)，而主要間接地通過估價對象現(xiàn)時市場價格的方式來體現(xiàn)扣除折舊后的房地產價值。而在會計核算中，會計折舊的主要表現(xiàn)形式為折舊費用，在企業(yè)經營活動中反映了固定資產耗費逐步轉移到產品中，對投資者而言反映的是固定資產投資的收回情況。

三、案例分析

本次采用成本法的思路，對案例從財務角度和估價角度分別進行折舊額和價值的測算。

1、案例情況

某棟工業(yè)房地產建筑面積5000平方米，賬面原值為1000萬，預計使用年限為50年，建筑結構為磚混結構。使用至第五年，建筑養(yǎng)護一般，重置價格為2000元/平方米；使用至第十年，建筑物損壞較為嚴重、功能較落后，且根據周邊規(guī)劃建筑物也已不適宜作為工業(yè)用途使用，但由于建材、人工的費用上漲，此時重置價格為2100元/平方米。

2、折舊方法

為統(tǒng)一計算口徑，本次均采用直線折舊法進行計算(假定建筑物殘值為0)。計算公式如下：

E=(C-S)

其中：E為折舊額；C為建筑物原值；S為建筑物殘值；t為已使用年限；N為預計使用年限。

3、折舊計算

建筑物壽命分為自然壽命和經濟壽命，會計核算上一般采用自然壽命進行折舊年限確定，估價上采用經濟壽命來進行價格評估。經濟壽命應根據建筑物的建筑結構、用途和維護保養(yǎng)情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益等情況綜合判斷。

①會計折舊

第五年末會計折舊總額=(1000-0)*(5/50)=100萬元

第十年末會計折舊總額=(1000-0)*(10/50)=200萬元

②估價折舊

在估價過程中，估價師需現(xiàn)場對建筑物進行現(xiàn)場勘察，了解建筑物內外部使用情況等內容，據此來對建筑物成新率情況進行綜合判斷。根據《房地產估價規(guī)范》(GB/T 50291-2015)，根據房屋建(構)筑物承重結構、圍護結構及裝修的實際使用、維修、保養(yǎng)狀況評定各部分的鑒定分值，得出技術鑒定成新率，由此確定剩余使用年限。假定本案例的情況如下表：

建筑物成新率打分標準

第五年末建筑物成新率打分情況一覽表

第十年末建筑物成新率打分情況一覽表

由此可得出：

第五年末會計折舊總額=(1000-0)*(1-50*0.853/50)=147萬元

第十年末會計折舊總額=(1000-0)*(1-50*0.695/50)=305萬元

4、價值測算

根據上述折舊測算結果，可得出會計和估價上建筑物的價值情況，詳見下表：

內容階段 會 計估 價固定資產原值(萬元)折舊(萬元)固定資產現(xiàn)值(萬元)重置價值(萬元)成新率市場價值(萬元)差異(萬元)投入使用1000.001000.01000.0100.0%1000.00.0五年后1000.0100.0900.01000.085.3%853.0047.00十年后1000.0200.0800.01050.069.5%729.7570.25

5、結論

綜上，針對同一物業(yè)，在同一時點，從會計與估價技術角度出發(fā)測算得出的折舊額和房屋現(xiàn)值均存大較大的差異。

四、結語

房地產成本法估價中建筑物折舊和會計折舊存在多方面的區(qū)別，因此，只有在認真分析研究成本法估價中建筑物折舊和會計核算中折舊費用的實質，區(qū)分估價折舊與會計折舊的諸多不同，并在估價中依據估價相關操作規(guī)范的要求，準確估算建筑物折舊和建筑物成新率，才能對估價對象的價值進行客觀、公正、合理的評估。

[1] 柴強.估價理論與方法[M].北京:中國物價出版社，2002.

[2] 曲曉輝，陳少華，楊金忠.企業(yè)會計準則研究[M].廈門:廈門大學出版社，1999.

[3] 李蕾娜.房地產評估中使用年限與折舊年限的區(qū)別[J].中國房地產，2001年第1期.