李文婷

在中國(guó)，父母的房子理所應(yīng)當(dāng)是留給子女的。然而，將房產(chǎn)過(guò)戶給子女不是像送給其禮物一樣簡(jiǎn)單，需要一定的法律程序。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)過(guò)戶有繼承、買(mǎi)賣和贈(zèng)與三種方式。這三種方式分別面臨著不同的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作流程，并且需要繳納的費(fèi)用也各有差別。究竟哪一種方式最靠譜呢？

為方便計(jì)算，《投資與理財(cái)》記者以二線城市西安的一套面積90平方米、目前市值135萬(wàn)、房產(chǎn)證滿5年的住房為例為您解答。

房產(chǎn)不是想送就能送

自己的房子送給子女還要收費(fèi)嗎？答案是肯定的。采取這種方式首先需要房產(chǎn)的贈(zèng)與人與受贈(zèng)人之間訂立一份房屋贈(zèng)與書(shū)。然后，贈(zèng)與人和受贈(zèng)人要帶著這份贈(zèng)與書(shū)和房屋的產(chǎn)權(quán)證，于房屋所在地的公證處進(jìn)行房屋贈(zèng)與的公證。最后，到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。直系親屬間的贈(zèng)與只需要繳納公證費(fèi)、契稅和交易服務(wù)費(fèi)，提供直系親屬證明可以免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。在此需注意，經(jīng)濟(jì)適用房不能做贈(zèng)與。

贈(zèng)與過(guò)戶操作起來(lái)比較簡(jiǎn)單，如果房產(chǎn)用于子女自己居住或出租，可以采取這種過(guò)戶方式；但如果今后有出售房屋的打算，贈(zèng)與就不太劃算了，因?yàn)橘?zèng)與的房產(chǎn)交易時(shí)將產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。

繼承也是不錯(cuò)的選擇

繼承也可以達(dá)到房屋過(guò)戶的效果。一般來(lái)說(shuō)，子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，只需支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。一套135萬(wàn)元的住房，子女繼承需繳納34005元的稅費(fèi)，比起贈(zèng)與過(guò)戶省下一萬(wàn)多元。

事實(shí)上，繼承過(guò)戶是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行的，如果遺產(chǎn)人生前未曾留下遺囑，那么則由法律界定。如果繼承人眾多，要過(guò)戶到其中一個(gè)人名下，其他子女必須申明放棄遺產(chǎn)才可執(zhí)行遺產(chǎn)過(guò)戶。而且，父母過(guò)世后辦理繼承房屋比較復(fù)雜，并且再次交易也會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。

買(mǎi)賣過(guò)戶也可以省下不少

很多人都難以想象，父母過(guò)戶給子女竟然可以通過(guò)買(mǎi)賣的方式。房子具體的成交價(jià)自行填報(bào)后提請(qǐng)財(cái)政局審批。一般地，人們總是希望交易價(jià)格越低越好，但如果填報(bào)的金額低得離譜，就會(huì)被財(cái)政局駁回。所以只要估價(jià)基本符合市場(chǎng)行情，一般都會(huì)通過(guò)審批的。如此操作的好處是自己申報(bào)交易價(jià)格可以避免評(píng)估房產(chǎn)這個(gè)環(huán)節(jié)，無(wú)須支付數(shù)千元的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)了。

一番計(jì)算下來(lái)，父母通過(guò)買(mǎi)賣方式過(guò)戶給子女，雙方需要繳納費(fèi)用共計(jì)34725元，比傳統(tǒng)贈(zèng)與省下不少錢(qián)。此外，房屋再次出售時(shí)，子女通過(guò)買(mǎi)賣過(guò)戶的房產(chǎn)無(wú)須繳納20%的個(gè)人所得稅。

這里需要注意的是，最劃算是指交易費(fèi)用，并未將買(mǎi)房的錢(qián)計(jì)算在內(nèi)。由于中國(guó)父母一般將自己錢(qián)都留給子女，所以在此沒(méi)有將房?jī)r(jià)的成本算入在內(nèi)。嚴(yán)格計(jì)算的話，加上房子的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，買(mǎi)賣過(guò)戶的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上述兩種方式。

贈(zèng)與、繼承和買(mǎi)賣三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，除了考慮交易費(fèi)用，由于再次出售贈(zèng)與和繼承的房產(chǎn)將面臨高達(dá)20%的個(gè)人所得稅，所以房屋日后用途也不能忽略，讀者可以根據(jù)具體家庭情況選擇最適合的過(guò)戶方式。