盧煒

【摘 要】土地對于中國居民而言意義非同凡響。在土地儲備制度當(dāng)中，資金和土地是兩個基本要素。因此，對于土地儲備機(jī)構(gòu)貸款融資的財務(wù)核算分析探究顯得十分必要，那么我們就此問題在本文進(jìn)行闡述。

【關(guān)鍵詞】土地儲備；貸款金融；財務(wù)核算

現(xiàn)如今，國務(wù)院已經(jīng)對土地出讓收入進(jìn)行政策干預(yù)，制度一經(jīng)下達(dá)，卻出現(xiàn)地區(qū)對制度實行的差異化，有些地區(qū)甚至未能按照制度要求進(jìn)行調(diào)控，這就造成了國家土地干預(yù)推行困難的窘境，而土地儲備、土地出讓已經(jīng)成為擺在當(dāng)前最棘手的現(xiàn)實問題，解決地儲備過程中財務(wù)的核算問題迫在眉睫。

一、土地儲備過程中遇到的財務(wù)問題

1.負(fù)債頻出，土地市場混亂。一方面，土地儲備的財務(wù)控制最大程度上是取決于資金流量情況，而目前在地儲備方面卻頻頻爆發(fā)問題，例如資產(chǎn)負(fù)債率高、自有資金配備率低等情況，這就造成了土地負(fù)擔(dān)的加重；另一個方面需要特別注意的就是隱性負(fù)債。什么叫做隱性負(fù)債？就是潛在出現(xiàn)的負(fù)債情況，也就是說當(dāng)前沒有顯現(xiàn)，但是在不久的將來極易出現(xiàn)的一種負(fù)債情況，這一點(diǎn)要謹(jǐn)慎，及早預(yù)測，盡可能的避免這種情況的出現(xiàn)。

2.相關(guān)法規(guī)政策的匱乏。我們知道，任何一項體系的形成與推行都離不開國家的導(dǎo)向作用，如果土地機(jī)構(gòu)只是一味的自己使勁，但是埋頭苦干，不知道運(yùn)用政策法規(guī)無疑相當(dāng)于一個無頭蒼蠅，因此，在這種情況下，我國的土地法規(guī)政策一定要跟得上，避免無法可依的局面出現(xiàn)，相關(guān)政策法規(guī)的推行對于整個土地市場來說是一種剛性需求，更是國家治理土地市場混亂的一個重要舉措，當(dāng)然了，土地機(jī)構(gòu)在這一塊需要特別注意的一點(diǎn)就是，不能讓國家的條例條規(guī)作為擺設(shè)，而是要充分的利用好國家政策導(dǎo)向，理論實踐相結(jié)合，不讓法律依據(jù)停留在紙上，否則一切都是紙上談兵，毫無用處。

3.不當(dāng)開發(fā)，收益倒掛。土地儲備收購過程中一定要注意合理的開發(fā)過程，否則出現(xiàn)收益倒掛的情況就得不償失了，那么到底如何避免這種情況出現(xiàn)呢？注意這些方面：明確收購?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)、地下設(shè)備、四周環(huán)境、現(xiàn)有建筑，并且能夠很好的預(yù)測抵押和查封的風(fēng)險性，在明確這些因素的基礎(chǔ)上保證土地收購開發(fā)過程的順利進(jìn)行。

二、調(diào)控土地儲備過程中財務(wù)風(fēng)險

1.正確定位土地儲備機(jī)制，整治土地市場。由于財務(wù)在土地儲備方面出現(xiàn)的眾多問題，導(dǎo)致土地市場混亂，如何解決這個問題還需對癥下藥，正確定位土地儲備機(jī)制，切實解決目前市場存在的高價儲備、囤積土地等情況，這種現(xiàn)象一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及早處理，否則儲備期只會越變越長，解決現(xiàn)實存在的這些問題，把土地市場清晰化，理清楚中間的產(chǎn)權(quán)土地關(guān)系，促進(jìn)土地儲備工作能有一個長足發(fā)展。

2.完善相關(guān)政策法規(guī)。土地方面相關(guān)政策法規(guī)的缺失造成的不良影響在上文中我們已經(jīng)有論述，所以想要改善這種局面就一定要保證相關(guān)政策法規(guī)的完善，為土地儲備的開展工作打下堅實基礎(chǔ)，做到有法可依，有法必依。

3.合理開發(fā)，加強(qiáng)管理。土地儲備開發(fā)的不當(dāng)會造成土地財務(wù)收益倒掛的情況，因此從這一方面出發(fā)，相關(guān)機(jī)構(gòu)一定要合理進(jìn)行土地開發(fā)，加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險的管理，最常見的投資策略失誤、開發(fā)期延長這些風(fēng)險一定要盡可能的降低，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地賠償?shù)取?/p>

4.多元化融資。土地儲備的過程中不要單純依賴某一種融資方式，而要多元化，采取“雞蛋放在多個提籃”中的做法進(jìn)行融資，有效降低風(fēng)險。

三、土地出讓金現(xiàn)狀

1.土地出讓金波動明顯。一方面，土地出讓金會受到各種方面的影響，例如國家經(jīng)濟(jì)這個大環(huán)境，舉例說就像遇到宏觀政策的調(diào)整、全球經(jīng)融危機(jī)的波及等等，在這樣的大環(huán)境下，造成了我國土地出讓金波動明顯的局勢；另一方面，它也會受到自身周期的影響，這樣的結(jié)果就是很難“以地生財”了。

2.土地出讓金分配比例不合理。在土地出讓金用于征地的補(bǔ)償金占據(jù)比例較低，這使得當(dāng)事人權(quán)益不能很好的保證，這種情況持續(xù)下去必然會造成土地市場的混亂。

3.土地出讓金城鄉(xiāng)差距加大。在實際的土地開發(fā)當(dāng)中征用中，我們發(fā)現(xiàn)一個很明顯的問題，那就是農(nóng)村被征用土地者給予的補(bǔ)償比例很低，但是在這些土地被用來進(jìn)行城市建設(shè)的開發(fā)中支出比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于支農(nóng)支出，城鄉(xiāng)差距就是這樣在一次次的加大。

四、土地出讓政策建議

1.完善相關(guān)制度。任何措施的有效施行都不能離開國家的調(diào)控，國家政策對于土地出讓具有引導(dǎo)作用。因此，一定要做好相關(guān)制度的完善，合理分配土地讓出金的比例，真正的保護(hù)好當(dāng)事人的利益，從而最高限度的提高耕地的利用率，降低不必要的風(fēng)險，對農(nóng)村土地現(xiàn)存不足給予完善。

2.規(guī)范政府行為。國家制定了土地相關(guān)法規(guī)制度是第一步，如何把這些具體的實施起來還是需要土地部門不斷的實踐，否則制度也只能成為一紙空文，均衡政府部門事權(quán)與財力的分配，加大地方政府財政收支比重，促進(jìn)土地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.完善土地管理制度。加強(qiáng)管理制度，認(rèn)真落實相關(guān)政策法規(guī)，相互監(jiān)督，規(guī)范土地出讓金支出方向，加強(qiáng)審查與監(jiān)督，把在制度推行的過程中遇到的現(xiàn)實問題及時總結(jié)、上報、解決。

本文在土地儲備機(jī)構(gòu)貸款融資的財務(wù)核算分析中著重于土地儲備、出讓兩方面的闡述，理論必不可少，但最終目的還是真正的投入到實踐當(dāng)中，相信土地機(jī)構(gòu)通過不斷的嘗試改善一定能夠取得一個長足發(fā)展。

參考文摘：

[1]饒愛平，陳青華.土地儲備機(jī)構(gòu)貸款融資財務(wù)核算辦法探討[J].財經(jīng)，2011，（22）：227-228.

[2]張健華.土地儲備機(jī)構(gòu)會計核算若干問題的探討[J].財務(wù)與會計（綜合版），2009，（4）：28.

作者簡介：

盧煒（1970—），女，重慶涪陵人，重慶交通旅游投資集團(tuán)有限公司監(jiān)事辦副主任，經(jīng)濟(jì)師。