何大維

摘要： 從供需兩方面判斷出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)強(qiáng)的基本事實(shí)。探析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)強(qiáng)的原因：行業(yè)供需缺乏彈性的特點(diǎn)、國(guó)民財(cái)富的增加、銀行信貸過(guò)度支持、不合理的土地政策以及參與者的心理因素等。提出抑制房地產(chǎn)投資性過(guò)強(qiáng)的相關(guān)政策建議，協(xié)調(diào)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善住房保障制度、金融體制及稅制。

Abstract： The basic fact that China's real estate has heavy investment characteristic can be determined from two aspects： supply and demand. This article analyzes the causes of the heavy investment characteristic of the real estate market in China： lack of industry supply and demand elasticity， increase of national wealth， excessive support from bank credit， unreasonable land policy as well as participants' psychological factors and so on. Relevant policy suggestions are proposed to restrict over investment on real estate， so as to coordinate the overall economic development， improve housing security system， finance system and tax system.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)；投資性；金融支持；行為經(jīng)濟(jì)學(xué)

Key words： real estate market；investment；financial support；behavioral economics

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）05-0045-03

0 引言

房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的二重性，消費(fèi)性是其基礎(chǔ)屬性，而投資性是建立在消費(fèi)性基礎(chǔ)上的。過(guò)往對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，多將二者作為整體研究，少有將其分割單獨(dú)研究。事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)強(qiáng)，自從我國(guó)在1991年進(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了持續(xù)上漲過(guò)程，城市商品房的均價(jià)上漲速度一度超過(guò)了12%，房地產(chǎn)投資額占GDP比例、房?jī)r(jià)收入比和租售比等市場(chǎng)指標(biāo)均達(dá)到了危險(xiǎn)值，突顯出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)強(qiáng)的不良現(xiàn)狀。為此，需要將投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)隔離處理，單獨(dú)研究其表現(xiàn)、成因及對(duì)策。

1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)強(qiáng)的指標(biāo)體現(xiàn)

從我國(guó)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，趨勢(shì)明顯，也不一定就說(shuō)明房地產(chǎn)投資性過(guò)強(qiáng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格的高增長(zhǎng)并沒(méi)有居民可支配收入的支撐，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較強(qiáng)的投資性，存在一定泡沫。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)泡沫有兩個(gè)特點(diǎn)，供需嚴(yán)重失衡與投機(jī)嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫，是指一種表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資氣氛濃厚，資產(chǎn)交易中的價(jià)格與其價(jià)值的背離，直觀(guān)表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格（包括地價(jià)和房?jī)r(jià)）的過(guò)分上漲，失去實(shí)際使用者的支撐。

本文通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投資性過(guò)強(qiáng)的問(wèn)題，分別選取房地產(chǎn)投資額占GDP的比重（供給類(lèi)指標(biāo)）和房?jī)r(jià)收入比（需求類(lèi)指標(biāo)），從供求兩方面來(lái)綜合評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性。

1.1 房地產(chǎn)投資額占GDP比重

作為供給類(lèi)的基礎(chǔ)性指標(biāo)，房地產(chǎn)投資額占GDP比重直接反映出房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)體中的投資比重是否恰當(dāng)，是否存在過(guò)度投資。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)投資占其GDP的比重通常在3%到8%之間，而處于建設(shè)高峰期的國(guó)家一般是8%左右。結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際情況，該指標(biāo)應(yīng)在8%左右為宜。我國(guó)1991-2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占GDP比重，如表1。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占GDP的比重從1997年開(kāi)始一直表現(xiàn)為不斷上漲的趨勢(shì)，并在2004年超過(guò)前文說(shuō)的8%這一合理限制。尤其是在2009年到2011年之間，這個(gè)指標(biāo)更是超過(guò)了10%，達(dá)到了一個(gè)高位。這供給方面的監(jiān)測(cè)指標(biāo)給予我們的預(yù)警，說(shuō)明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資中比例過(guò)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)于旺盛，甚至是存在房地產(chǎn)泡沫。

1.2 房?jī)r(jià)收入比

作為一個(gè)需求類(lèi)的指標(biāo)，房?jī)r(jià)收入比是從居民的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力能力的角度出發(fā)，來(lái)評(píng)價(jià)家庭對(duì)當(dāng)年房?jī)r(jià)的承受能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否過(guò)高進(jìn)行評(píng)價(jià)。世界銀行認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比的合理范圍是3到6之間。房?jī)r(jià)收入比的合理范圍在發(fā)展中國(guó)家和發(fā)達(dá)國(guó)家略有不同，前者是在4到6之間，后者是在1.8到5.5之間?？紤]我國(guó)情況，將該指標(biāo)的閾值定為7。我國(guó)1991-2013年我國(guó)住房收入比，如表2。

1992年到1993年超過(guò)了合理范圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)強(qiáng)，存在一定泡沫。到了2004年房?jī)r(jià)收入比再次超過(guò)合理范圍，并且超出的程度逐年遞增，最高時(shí)在2009年達(dá)到8.53。這反映了從需求上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性也是過(guò)強(qiáng)，投資性的購(gòu)買(mǎi)推高房?jī)r(jià)，使得居民對(duì)房地產(chǎn)的相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力不足，抑制了真實(shí)消費(fèi)性需求。

通過(guò)從供需兩方面的指標(biāo)測(cè)度，均反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自從1991年市場(chǎng)化改革后，經(jīng)歷著一個(gè)持續(xù)的高速發(fā)展期，至近年已顯投資性過(guò)強(qiáng)，甚至有泡沫化的傾向。尤其是從2004年開(kāi)始，供需兩方面的指標(biāo)均突破正常的范圍，發(fā)出了預(yù)警信號(hào)。投資性過(guò)強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已帶來(lái)諸多不利的影響，抑制居民生活消費(fèi)，使社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)局部過(guò)熱，抬高投資成本等。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性過(guò)強(qiáng)的原因探析

2.1 從房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)探究市場(chǎng)過(guò)熱原因

①房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均缺乏彈性。供給上，我國(guó)土地相對(duì)稀缺，且被政府壟斷，同時(shí)其異質(zhì)性和固定性使得土地?zé)o法跨地域調(diào)配，更加劇了稀缺性。需求上，住房作為居民生活必需品，即使投資刺激房?jī)r(jià)上漲，對(duì)剛性需求仍然影響甚微。②建設(shè)周期長(zhǎng)導(dǎo)致市場(chǎng)供給滯后。完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括：前期項(xiàng)目策劃、可行性研究、工程招投標(biāo)、工程建設(shè)、項(xiàng)目驗(yàn)收、銷(xiāo)售以及后期物業(yè)管理等，時(shí)間跨度經(jīng)常達(dá)到幾年之久。過(guò)程中，市場(chǎng)條件會(huì)不斷變化，之前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)往往出現(xiàn)偏差，造成供需失衡。③市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)。房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，信息變化具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，，各方均難以掌握全部信息，尤其消費(fèi)者難以識(shí)別信息真?zhèn)?，容易誤信炒作信息，做出誤判。

2.2 從我國(guó)發(fā)展階段探究市場(chǎng)過(guò)熱原因

①樂(lè)觀(guān)的國(guó)家發(fā)展預(yù)期。我國(guó)現(xiàn)在的發(fā)展水平相當(dāng)于在60年代的日本，70年代的韓國(guó)，而日本的發(fā)展從60年代到80年代發(fā)展了近30年，韓國(guó)從70年一直發(fā)展至今，可預(yù)見(jiàn)我國(guó)會(huì)有個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，過(guò)去幾十年的持續(xù)發(fā)展也增加了居民投資的信心。②恰逢人口高峰期。從上個(gè)世紀(jì)90年代起，我國(guó)嬰兒潮一代開(kāi)始進(jìn)入成年期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995年至2005年這十年中辦理結(jié)婚登記的新人們超過(guò)1億對(duì)，這成為房地產(chǎn)剛性需求的主要構(gòu)成，支持著房地產(chǎn)價(jià)格高企。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入，城鎮(zhèn)人口將平穩(wěn)持續(xù)的快速增長(zhǎng)。從90年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)幅度大部分時(shí)間在3%到6%之間，城市住房供給相對(duì)不足，又增強(qiáng)了市場(chǎng)投資房地產(chǎn)的信心。

2.3 從房地產(chǎn)金融探究房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱原因

①高儲(chǔ)蓄率和高CPI導(dǎo)致的流動(dòng)性過(guò)剩。在我國(guó)，高儲(chǔ)蓄率和高CPI并存，使得銀行存款實(shí)際利率為負(fù)，刺激了閑散資金的投資沖動(dòng)。在股票市場(chǎng)低迷、外匯管制、債券市場(chǎng)不成熟的環(huán)境條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了社會(huì)游資的投資首選。②國(guó)際投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)與生產(chǎn)效率的調(diào)高，人民幣一直面臨著很大的升值壓力，國(guó)際投機(jī)者紛紛下注中國(guó)，在沿海城市大量購(gòu)房。

2.4 從行業(yè)利益機(jī)制探究房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱原因

①政府壟斷土地供給影響了市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)。作為土地市場(chǎng)的壟斷攻擊方，地方政府限制土地供應(yīng)，抬高地價(jià)的動(dòng)機(jī)明顯，被抬高的地價(jià)最終將由消費(fèi)者承擔(dān)。土地供應(yīng)壟斷，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法根據(jù)供需關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)，只能通過(guò)政府、開(kāi)發(fā)商、投資者、消費(fèi)者的多方博弈完成。②地方政府對(duì)土地出讓金過(guò)度依賴(lài)。分稅制改革后，地方政府的財(cái)政收入主要來(lái)源于土地出讓金，出讓金收入基本占財(cái)政收入50%左右。這使得地方政府不愿房地產(chǎn)市場(chǎng)走低，當(dāng)中央下臺(tái)限制政策措施時(shí)，地方政府在執(zhí)行上往往偏于消極，難以見(jiàn)效。

2.5 從行為金融學(xué)探究房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱原因

①錨定效應(yīng)。錨定效應(yīng)是指當(dāng)事人過(guò)于依賴(lài)舊信息，難以根據(jù)新信息進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房?jī)r(jià)推到高位時(shí)，錨定效應(yīng)使投資人相信房?jī)r(jià)能維持趨勢(shì)繼續(xù)上升，進(jìn)而堅(jiān)持投資。②損失厭惡。投資人常常堅(jiān)持持有前景已不看好的房地產(chǎn)，擔(dān)心賣(mài)出后損失變成現(xiàn)實(shí)，而寄希望于未來(lái)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，延長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的時(shí)間。

3 抑制我國(guó)房地產(chǎn)投資性過(guò)強(qiáng)的對(duì)策思考

3.1 改善經(jīng)適房保障制度

住房保障體系是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)家通過(guò)法律和行政手段對(duì)住房分配市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。政府需要盡量降低其適用的制度性門(mén)檻，惠及普羅大眾，并實(shí)現(xiàn)適用指標(biāo)跨區(qū)域調(diào)配。由于經(jīng)適房建設(shè)速度難以及時(shí)滿(mǎn)足中低收入家庭急切的住房需求，政府可在二級(jí)市場(chǎng)上，通過(guò)減稅、限價(jià)等方式補(bǔ)貼中低收入家庭的住房支出。在規(guī)劃時(shí)，政府應(yīng)保障部分作為必需品需求的土地供應(yīng)，避免其與作為發(fā)展品或投資品需求的土地之間的競(jìng)爭(zhēng)。

3.2 防止銀行的過(guò)度金融支持

總量上，防止銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度的信貸支持?？傮w上，應(yīng)緊密監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)金融支持總額與銀行信貸總額之比。具體到項(xiàng)目，應(yīng)著重審查對(duì)公項(xiàng)目的自有資金比例是否達(dá)到要求，“四證”是否齊備，對(duì)私應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估貸款人的信用水平和還款能力，調(diào)查交易的真實(shí)性。結(jié)構(gòu)上，適當(dāng)放寬對(duì)經(jīng)適房項(xiàng)目的信貸要求，給予優(yōu)惠利率；收緊對(duì)投資性突出的高檔住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信貸支持，建議使用浮動(dòng)利率來(lái)給予貸款。

3.3 分流引導(dǎo)投機(jī)資本

征收土地空置稅、保有稅，提高囤地成本，迫使投機(jī)者轉(zhuǎn)讓或出租土地，增加市場(chǎng)土地供給，擠出投機(jī)資本。通過(guò)多種渠道分流投機(jī)資本：①簡(jiǎn)化上市程序，引導(dǎo)地產(chǎn)企業(yè)上市融資，吸引投機(jī)資本；②促進(jìn)地產(chǎn)私募和投資信托發(fā)展，倡導(dǎo)居民通過(guò)專(zhuān)業(yè)性機(jī)構(gòu)，向房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行理性投資，避免散戶(hù)投資的盲目性；③優(yōu)選資金量大且穩(wěn)定的國(guó)外專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和社?；疬M(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，學(xué)習(xí)國(guó)際先進(jìn)房地產(chǎn)管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)市場(chǎng)的規(guī)范化。

3.4 變革地方政府發(fā)展理念

改革發(fā)展理念的首要在于減輕GDP在地方官員考核中權(quán)重，強(qiáng)調(diào)民生民意。這將有利于地方政府在服務(wù)中，更注重民生民情，更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為與民生相關(guān)的消費(fèi)品屬性，而不是僅僅關(guān)注地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，短視于房地產(chǎn)的投資品屬性。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)屬于特殊的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有著典型的金融屬性，需要重視其市場(chǎng)的二重性。從供需兩方面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性明顯過(guò)強(qiáng)。國(guó)民財(cái)富的累積和需求缺乏彈性、信息不對(duì)稱(chēng)、建設(shè)周期長(zhǎng)等房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)決定了其產(chǎn)生的必然性，而過(guò)度的金融支持，不合理的土地財(cái)政更加強(qiáng)市場(chǎng)的投資性。為此，我們財(cái)政制度、金融安排、發(fā)展理念等多方面入手，抑制投機(jī)需求，合理分流投機(jī)資本。

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