劉新祎　李志鵬

摘要：小產權房并非按其字面意思解釋為擁有產權的房屋，恰恰相反，購房者不能取得該類房屋的所有權。小產權房的產生最主要是由城鄉(xiāng)二元結構的經濟發(fā)展體制造成的。經濟發(fā)展不平衡與群眾的購房需求產生了極大的矛盾，小產權房糾紛問題隨之而來，縱觀近期各地該類案件的有關判決，堅持以法為據兼顧公平原則切實維護公民的利益。國家也不斷頒發(fā)新政策對這一糾紛進行引導規(guī)制，以求農村經濟以及房地產事業(yè)朝著積極健康的方向發(fā)展。另外，群眾法律意識的提高對于小產權房屋的買賣糾紛的解決有很大的促進作用。

關鍵詞：小產權房；買賣糾紛；以法為據；法律意識

中圖分類號：D920文獻標識碼：A文章編號：1671-864X（2016）02-0110-01

隨著經濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)經濟發(fā)展結構的日新月異，城鄉(xiāng)二元結構發(fā)展體制使得小產權房問題也越來越困擾著眾多的老百姓。所謂小產權房是指由農村集體經濟組織開發(fā)或者由其與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的建立在農村集體經濟土地上并由集體組織之外的人購買的房屋。小產權房屋之所以稱之為小產權是相對于大產權房而言的，大產權房是指建設在國家所有的土地上并能夠依照法律規(guī)定的程序取得房屋產權證書的房屋。但是，小產權房并不能稱之為真正法律意義上的產權。

小產權房屋糾紛的產生來源于不斷發(fā)展變化的社會實際，社會生活中，小產權房交易的現(xiàn)象普遍存在，由最初的北京、上海、廣州等一線城市的郊區(qū)逐漸蔓延到各大中小城市，小產權房屋相對于城市中的大產權房屋而言具有價格低廉、交通便利、環(huán)境宜居等優(yōu)勢，勢必會成為城市中的低收入者或者為獲得良好的生存環(huán)境的中老年人以及只為居住不在意產權的人群的首選，因此購買小產權房屋也成為部分群眾解決生存、安家落戶的一種途徑。

研究近期各地法院有關小產權糾紛案件的生效判決，小產權房屋糾紛大多數是由于購房者不能順利取得房屋所有權而將房屋出售方起訴至法院請求確認合同無效，也有一種情況是在不斷上漲的房價面前，房屋出售者為獲得更多的利益反悔將房屋出售而向法院主張已簽訂的房屋買賣合同無效，以求將房屋再次以高價賣出，這樣便對購房者的既得利益造成威脅。

農村房屋的買賣必然涉及農村宅基地使用權的轉讓，因此房屋買賣必須符合有關宅基地使用權轉讓的法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！吨腥A人民共和國物權法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施；第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?？梢?，在我國，宅基地的所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員所享有的權利，與特定的身份關系緊密聯(lián)系，只有本集體經濟組織的成員才可申請使用宅基地，也只有農村集體經濟組織成員之間才可以相互轉讓，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。

在法院裁判過程中，被告通常會有以下兩點抗辯事由，一是認為自雙方簽訂合同至起訴之日超過了兩年的訴訟時效，法院不應予以維護原告請求合同無效的訴求；二是舉證涉案房屋已被行政處罰，可以合法使用并且原、被告行為不違反法律和社會公共利益，也沒有侵害他人權益，且房屋已經交付。但是，原告方請求確認合同無效屬于形成權，不受《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的訴訟時效的限制。針對第二點抗辯事由，也不會得到法院的支持，原因在于，受過行政處罰并不能表明房屋買賣具備了合法性，二者之間不具備必然的聯(lián)系。

對于房屋出售方惡意反悔的情況，法院的判決一般會在依法判決的基礎上兼顧公平公正的原則，要求惡意方除返還所獲利益外還要對受損方進行一定程度的賠償，以滿足對方的期待利益。

近年來，國家對小產權房屋糾紛問題的關注度也在不斷上升，在《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》中明確指出，嚴格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化，對于違法宅基地和建設用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。由此可見，國家對于小產權房屋的買賣是持否定態(tài)度的，國家不予頒發(fā)產權證書，因此，小產權房屋買賣不具備合法性，非農戶口的購房者不會獲得小產權房屋的所有權。

深思得知，小產權房屋的買賣糾紛的產生還植根于群眾淡薄的法律意識，往往會因為貪圖蠅頭小利惹一身官司。法律是最低限度的道德，每個人都應將法律作為自己行為的第一準則，嚴格依法行事，國家有關機關也應當盡到普法宣傳的重大社會責任，日積月累使得法律真正成為民眾心中的第一標準。

綜上所述，國家層面，在大力促進經濟發(fā)展的同時，還要進一步注重城鄉(xiāng)二元結構的深化改革，縮小城鄉(xiāng)差距，進一步解決群眾的住房問題，加大普法宣傳；個人層面，應當注重提高自己的法律意識，一方面，要嚴守法律，不被利益所誘惑；另一方面也要懂得用法律手段解決問題。只有這樣才會促進農村經濟的健康發(fā)展，才有利于社會的和平穩(wěn)定。

參考文獻：

[1]《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》，國土資發(fā)〔2011〕60號.

[2]魯曉明。《論小產權房流轉—原罪的形成與應然法的選擇》[J].《經濟研究導刊》2006年第1期.

[3]林毅夫.關于制度變遷的經濟學理論：誘致性變遷與強制性變遷[M]//科斯，等.財產權利與制度變遷——產權學派與新制度學派譯文集.劉守英，等，譯.上海：上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1994.

[4]侯倩茹.《小產權房”相關問題的法律探究》[J].《中外企業(yè)家》2009 年 10 期.

[5]上海市高級人民法院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004]4號）.