程代娣　魯婷婷

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有很重要的地位，是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。人們住在房子里面，學(xué)生也在教室里面學(xué)習(xí)，國(guó)民的一切活動(dòng)都離不開房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的作用越來越大，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及相關(guān)對(duì)策的研究，文章從四個(gè)影響因素進(jìn)行分析，并且提出了相關(guān)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響因素 相關(guān)對(duì)策

一、前言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)流通和房地產(chǎn)消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)組成，其中，房地產(chǎn)生產(chǎn)是房地產(chǎn)的直接生產(chǎn)過程，房地產(chǎn)流通是房地產(chǎn)再生產(chǎn)及其實(shí)現(xiàn)過程，房地產(chǎn)消費(fèi)是房地產(chǎn)生產(chǎn)目的的實(shí)現(xiàn)及部分直接生產(chǎn)過程在消費(fèi)環(huán)節(jié)的延續(xù)。房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的循環(huán)需要有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制和經(jīng)濟(jì)體制條件。一般來說，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有商品性、社會(huì)性、公有性三個(gè)方面的特征。說它具有商品性的特征是由于房地產(chǎn)可以自由買賣，說它具有社會(huì)性是由于房地產(chǎn)在我們的生活中必不可少，說它具有公有性是由于土地從根本上說是屬于國(guó)家的或者集體的。正是由于房地產(chǎn)有這些特征，所以會(huì)有一些因素影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，只有從根本上解決這些問題，才能讓房地產(chǎn)更好更快的發(fā)展，造福國(guó)民，讓國(guó)民過上幸福穩(wěn)定的日子。

二、影響因素

影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素有很多，接下來主要從四個(gè)影響因素進(jìn)行分析：

（一）物價(jià)水平

物價(jià)水平是指整個(gè)經(jīng)濟(jì)的物價(jià)，而不是某物品或某類物品的價(jià)格，是用來衡量所在目標(biāo)市場(chǎng)潛在的消費(fèi)能力，分析其經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)非常重要指標(biāo)。物價(jià)穩(wěn)定是指經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、財(cái)政穩(wěn)定、貨幣穩(wěn)定，物價(jià)穩(wěn)定標(biāo)志著社會(huì)總體需求量的基本平衡，它一般以居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出來。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果物價(jià)水平提高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)提高；相反，如果物價(jià)水平降低，房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)降低；如果物價(jià)水平穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)穩(wěn)定。同樣，如果房地產(chǎn)價(jià)格變化，物價(jià)水平也會(huì)隨之變化，兩者是相互影響的。物價(jià)水平跟國(guó)民的生活質(zhì)量息息相關(guān)，又再一次證明了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性。

（二）土地政策

一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中，一級(jí)市場(chǎng)就是地場(chǎng)市場(chǎng)，需求方為房地產(chǎn)開發(fā)商，國(guó)家土地部門作為供給方，土地就成為市場(chǎng)交易中的商品；二級(jí)市場(chǎng)是購(gòu)房者作為需求方，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方。在進(jìn)行市場(chǎng)交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品，這時(shí)，房地產(chǎn)就充分發(fā)揮了它的商品性這一特性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家土地政策的影響深遠(yuǎn)，其影響結(jié)果如下：第一體現(xiàn)在土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上。一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展，表現(xiàn)在普通居民能夠買得起住宅。但目前房?jī)r(jià)的飛漲，令普通居民無(wú)法購(gòu)買。居高的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)無(wú)法調(diào)節(jié)，只能由國(guó)家宏觀調(diào)控政策來主導(dǎo)。因此，為了控制房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了一系列的土地政策，實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)格的土地制度。第二體現(xiàn)在土地價(jià)格上。以前，不少企業(yè)靠著銀行等金融行業(yè)的支持，可以低價(jià)圈地，土地的成本很低。但是新的土地政策出臺(tái)后，土地供給量明顯減少，根據(jù)供求關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲。第三體現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的影響上。政府出臺(tái)的嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，影響著消費(fèi)者的購(gòu)買心理。因?yàn)閲?yán)格土地供應(yīng)政策，消費(fèi)者擔(dān)心未來房產(chǎn)的減少，作為普通居民，買房子只是為了住宿，他們比較關(guān)心投資資本的最小化，比較著急購(gòu)買房子，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

（三）社會(huì)發(fā)展

隨著改革開放的不斷深入，居民生活水平、收入水平等的不斷改善，住房消費(fèi)的要求將會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來重大的變革。人們可能對(duì)房屋的功能、小區(qū)的環(huán)境、周圍的娛樂設(shè)施等產(chǎn)生一定的要求。除此之外，在通常情況下，如果社會(huì)格局比較穩(wěn)定，居民的投資心理也較為高漲，此時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)。如果社會(huì)動(dòng)蕩不安，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)受到影響，并且，波動(dòng)性可能更強(qiáng)。另外，城市化進(jìn)程也是影響房地產(chǎn)的一個(gè)重要因素，此時(shí)人們的生活和生產(chǎn)活動(dòng)將會(huì)從鄉(xiāng)村向城市延伸，這將直接擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的需求，根據(jù)供求關(guān)系的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也將得到相應(yīng)的發(fā)展。

（四）隨機(jī)因素

戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波、地震、社會(huì)突發(fā)事件等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)造成不同程度的影響，例如唐山大地震就會(huì)影響當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)，天津?yàn)I海新區(qū)爆炸事故，也對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了很大的影響，有的是帶來了積極的影響，有的是帶來了消極的影響，不管帶來了何種影響，我們都希望這樣的事情都盡量少發(fā)生，平安是福，只要活著就有希望改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總會(huì)趨于一種穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

三、相關(guān)對(duì)策

（一）供求關(guān)系方面

我國(guó)的國(guó)土資源在世界上位居前列，同樣，人口在世界上也是排在前幾的。大家都知道我國(guó)有56個(gè)民族，風(fēng)格各異，不同的民族有不同的住房需求，所以政府在制定房地產(chǎn)開發(fā)政策的時(shí)候，要充分考慮到不同民族的住房需求，建立完善不同層次不同類別的住房保障機(jī)制，維護(hù)我國(guó)住房結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和諧。供求不平衡在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是經(jīng)常出現(xiàn)的，供求平衡只有在少數(shù)時(shí)間才是存在的，因?yàn)楹暧^調(diào)控只能盡量減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)程度。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求矛盾太突出了，只憑宏觀調(diào)控已無(wú)法自動(dòng)調(diào)節(jié)，這就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)危機(jī)，雖然可以強(qiáng)制性的達(dá)到供求平衡，但是會(huì)打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并且在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都無(wú)法恢復(fù)，這個(gè)虧損是巨大的。為了避免這種情況的發(fā)生，有必要對(duì)癥下藥，對(duì)不同性質(zhì)的供求矛盾采取不同的措施，區(qū)別對(duì)待，爭(zhēng)取解決問題。

（二）相關(guān)稅費(fèi)方面

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。就我國(guó)目前的狀況而言，房產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)行一次性征稅，再由開發(fā)商向消費(fèi)者征稅，并且房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及眾多稅費(fèi)，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，從而影響居民的買房行為。因此，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況來制定相關(guān)的稅費(fèi)政策，根據(jù)市場(chǎng)的變化有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)整和完善，保證房地產(chǎn)能得到正常的流通運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，國(guó)家還應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信貸的掌控，避免能力不足的房地產(chǎn)企業(yè)過度開發(fā)，為期健康發(fā)展提供應(yīng)有的保障。

（三）政府政策方面

政府應(yīng)該采取措施減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，可以從以下幾個(gè)方面入手。一是限制居民購(gòu)房：現(xiàn)在出現(xiàn)這樣一種情況，有的人買很多套房子用來投資，而有的人卻為僅有一套住房的首付擔(dān)憂，當(dāng)然不可排除貧富差距的因素，多套房購(gòu)買者應(yīng)該也有一定的原因，他們以高價(jià)買走住房，這樣普通的人就無(wú)法購(gòu)買，再以更高的價(jià)格賣出去，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自然就產(chǎn)生了波動(dòng)。國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，限制購(gòu)房，穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。二是要防范住房貸款引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在普通居民購(gòu)買住房一般采用銀行貸款的方式，如果利率或者銀行相關(guān)政策發(fā)生調(diào)整將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的波動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)又會(huì)影響物價(jià)水平，物價(jià)水平的波動(dòng)會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，引起社會(huì)格局動(dòng)蕩不安。因此，國(guó)家應(yīng)該積極采取相關(guān)政策，防范住房貸款危機(jī)導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，讓金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)共同進(jìn)步。三是要建設(shè)一些政策性用房，解決人們住房難的問題。對(duì)于一些農(nóng)民工在大城市打工，根本沒有那么多錢去買住房，這時(shí)如果有一些廉租房供他們住，也會(huì)減輕他們的生活壓力。四是采用先進(jìn)的科技創(chuàng)新技術(shù)來解決資源過少這一問題。科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，特別如今是21世紀(jì)，是知識(shí)、科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，如果能發(fā)明一種新能源或者新技術(shù)，可以改善人們的居住環(huán)境，并且不用占用那么多土地，這樣就可以用多余的土地來搞綠化，這樣我們的地球會(huì)越來越健康，我們的生活環(huán)境也會(huì)越來越好。

（四）房地產(chǎn)管理制度方面

房地產(chǎn)的售后服務(wù)制度到現(xiàn)在還不是太完善，一些房地產(chǎn)商缺乏誠(chéng)信，缺乏對(duì)售后服務(wù)的管理，一些住戶出現(xiàn)漏水的情況無(wú)法及時(shí)的得到解決，給他們的生活帶來了困擾。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商不夠正規(guī)，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真的檢查、考核、監(jiān)督、評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲等，房地產(chǎn)是一個(gè)很重要的商品，跟人們的生活息息相關(guān)。還有一個(gè)是規(guī)范房地產(chǎn)商的宣傳行為，現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)商違反實(shí)際的宣傳，使人心動(dòng)蕩，一些居民不懂這些，以為房?jī)r(jià)要漲紛紛去搶房子，這也造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益占據(jù)著重要的地位，是一種不可或缺的組成部分。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素進(jìn)行研究并提出相關(guān)的解決措施是很有必要的。只有掌握了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的規(guī)律，對(duì)之正確理解，才能讓政府采取相關(guān)的措施，讓個(gè)人了解這方面的知識(shí)，避免被人誤導(dǎo)。雖然我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著某些問題，但我們相信，只要勇敢的面對(duì)這些問題，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就可以造福于我們廣大的國(guó)民。

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